Etažiranje zgrade je prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima obavezan provesti upravitelj zgrade. Dužan je pred nadležnim sudom pokrenuti postupak upisa zgrade i svih njezinih dijelova u zemljišne knjige najkasnije do 31. prosinca 2015. godine.

Etažiranjem se uspostavlja vlasništvo nad određenim posebnim dijelom nekretnine (samostalnom cjelinom – stanom, poslovnim prostorom, garažom i slično) i njemu pripadajućim dijelovima zgrade. Planom posebnih dijelova zgrade (tzv. etažnim elaboratom) grafički se i tekstualno određuju posebni suvlasnički dijelovi u zgradi, pripadajući sporedni dijelovi te udjeli pojedinih suvlasnika u vlasništvu nad zajedničkim dijelovima zgrade i zemljišta na kojem je zgrada izgrađena. Vlasništvo određenoga posebnoga dijela nekretnine uspostavlja se upisom u zemljišnu knjigu kao pravo povezano s određenim suvlasničkim dijelom te nekretnine.Neke od životnih situacija u kojima je potrebno utvrditi vlasništvo nekretnine i za koje je bitno imati provedeno etažiranje su podizanje hipotekarnog kredita, prodaja ili kupovina nekretnine, provođenje nasljednih i darovnih prava (dioba obiteljskih nekretnina, ostavinska dioba) te utvrđivanje udjela pojedinih suvlasnika u troškovima upravljanja i održavanja zgrade.

Obzirom da navodite da suvlasnici posjeduju vlasničke listove, a da zgrada nije etažirana pretpostavljam da se radi o starijoj zgradi u kojoj bi bilo potrebno utvrditi suvlasničke omjere u vlasništvu nad zajedničkim dijelovima zgrade i zemljišta na kojem je izgrađena te eventualno regulirati zatečena naslijeđa prošlosti kao što su neovlaštena pripajanja stanovima zajedničkih prostora (hodnika, stubišta, zajedničkih prostorija, tavana, podruma) ili nelegalne dogradnje kojima su bespravno poremećeni suvlasnički omjeri. Za provedbu etažiranja postojeće zgrade prvi preduvjet je između suvlasnika postići dogovor odnosno sporazum o rješenju spornih pitanja (korištenje zajedničkih prostora, raspodjele zajedničkih prostorija i reguliranje neovlaštenih "zauzimanja" i dogradnji ako ih ima). Nakon postizanja sporazuma potrebno je angažirati ovlaštenu osobu (ovlašteni arhitekt ili ovlašteni inženjer) za izradu plana posebnih dijelova (etažnog elaborata). Po prihvaćanju izrađenog plana posebnih dijelova od strane svih suvlasnika isti je potrebno potvrditi od strane nadležnog tijela za prostorno uređenje i graditeljstvo.

Navedenom potvrdom se potvrđuje da je određeni stan ili druga prostorija u zgradi i na zemljišnoj čestici samostalna uporabna cjelina.Naglašavam ovdje da je uz zahtjev za potvrdom potrebno priložiti građevinsku i uporabnu dozvolu ili neki drugi akt koji ih zamjenjuje. Pitanje dozvola, aktova kao i zakonitosti zgrade je opširna tema pa ću jedino napomenuti da je preduvjet za izdavanje navedene potvrde legalnost zgrade u izgrađenom stanju. Ukoliko postoje nelegalni dijelovi zgrade biti će ih potrebno ozakoniti prije provedbe etažiranja. Savjetujem stoga da od stručne osobe koju ćete angažirati za izradu plana posebnih dijelova zgrade zatražite da prethodno provjeri legalnost svih dijelova zgrade.

Nakon ishođenja potvrde nadležnog tijela, slijedeći korak je izrada i potpis međuvlasničkog ugovora kojeg sastavlja odvjetnik. Sva dokumentacija se potom dostavlja zemljišno knjižnom odjelu općinskog suda sa prijedlogom za upis. Prijedlog sadrži popis posebnih dijelova sa opisom svakog i iskazom površina, popis pripadajućih sporednih dijelova te iskaz idealnog omjera u vlasništvu nad zajedničkim dijelovima zgrade i zemljišta.Vlasništvo se upisuje u vlasničkom listu na suvlasničkom dijelu, uz navođenje posebnoga dijela nekretnine i sporednih dijelova na koje se proteže, a na posjedovni se list stavlja natpis: etažno vlasništvo.

Odgovara: Darko Kolarić, dipl. ing.arh