Analitičari Avison Younga pozabavili su se tržištem studentskog smještaja i njegovim utjecajem na nekretninsko tržište u cjelini. Hrvatska se nalazi na nižem dijelu europskog spektra pokrivenosti studentskim smještajem, s oko 10 posto kapaciteta u odnosu na broj redovnih studenata, ispod većine razvijenijih europskih tržišta. Sasvim je jasno kako studentski smještaj nije izolirana tema već direktno utječe na tržište najma. Potražnja za studentskim smještajem u Hrvatskoj premašuje kapacitete, uz više prijava nego kreveta u gotovo svim gradovima.

Najteže u Zagrebu

Prisutnost više od 70 tisuća studenata u Zagrebu, a tek oko osam tisuća mjesta u domovima znači da se velik dio potražnje prelijeva na klasične stanove za najam. “Zato razvoj novih studentskih domova nije samo pitanje studentskog standarda, nego i konkretan način da se smanji pritisak na tržište najma”, poentiraju iz Avison Younga.

U Zagrebu djeluju četiri javna studentska doma pod upravljanjem Studentskog centra sa 7490 mjesta te nekoliko manjih privatnih domova s oko 580 mjesta. Kroz SC natječaj se studentima godišnje dodjeljuje 6880 subvencioniranih mjesta, dok je dodatnih 610 mjesta rezervirano za međunarodne studente na razmjenama. U akademskoj godini 2025./26. prijavilo se 9756 studenata, a gotovo tri tisuće studenata ostalo je bez mjesta u domu. Rast međunarodnih razmjena i studijskih programa na engleskom dodatno povećava pritisak na potkapacitiran studentski smještaj. U akademskoj godini 2024./25. u Hrvatskoj je studiralo više od četiri tisuće stranih studenata, a značajan dio koncentrira se u Zagrebu kao najvećem sveučilišnom središtu. Ograničeni kapaciteti domova dodatno povećavaju pritisak na tržište najma jer strani studenti, uz financijsku potporu programa razmjene i višu kupovnu moć, mogu prihvatiti višu cijenu najma.

Ulaganja u nove domove financirana EU fondovima su usmjerena izvan Zagreba, unatoč velikom deficitu kapaciteta u glavnom gradu. Kroz europski program Konkurentnost i kohezija u studentski smještaj u Hrvatskoj uloženo je više od 180 milijuna eura bespovratnih sredstava, pri čemu su novi kapaciteti dominantno razvijani u regionalnim sveučilišnim centrima radi decentralizacije i jačanja lokalnih sveučilišta. Međutim, oko 50 posto studentske populacije Hrvatske studira u Zagrebu, koji unatoč najvećim kapacitetima bilježi značajan deficit smještaja. Razvoj studentskih domova moguć je kroz više namjena, a održivost projekata ovisi o urbanističkim parametrima i interpretaciji planova.

“Generalni urbanistički plan Grada Zagreba omogućuje razvoj studentskog smještaja primarno u zoni D2, ali iznimno i unutar mješovitih i poslovnih namjena kada dom predstavlja kompatibilan sadržaj javne i društvene namjene, uz dodatnu fleksibilnost za projekte od važnosti za Grad Zagreb ili RH. Ključni izazovi razvoja nisu isključivo vezani uz samu namjenu zemljišta, već uz urbanističke uvjete i interpretaciju pojedinih odredbi planske dokumentacije, što može značajno utjecati na dugoročnu ekonomsku održivost projekata”, upozoravaju iz Avison Younga.

Hrvatski porezni sustav trenutačno je povoljniji za modele izgradnje i prodaje, dok projekti za dugoročni najam nose viši efektivni trošak investicije. Investitori kroz prodaju stanova ostvaruju bržu monetizaciju projekta i raniji povrat kapitala, dok modeli izgradnje za najam zahtijevaju dugoročno vezanje kapitala i postupni povrat kroz najamnine.

“U uvjetima snažnog rasta cijena stanova i visoke potražnje, tržište prirodno preferira prodaju nad dugoročnim najmom. Za razliku od razvijenijih tržišta, Hrvatska nema specifične porezne ili investicijske mehanizme koji bi poticali institucionalna ulaganja u studentski najam ili u općenito nekretnine za dugoročni najam”, poručuju iz Avisona.

Kako je u Europi?

Europskim tržištem studentskog smještaja dominiraju institucionalni investitori i specijalizirani operatori s fokusom na stabilne prinose. Najčešći model u Europi podrazumijeva da institucionalni investitor posjeduje nekretninu, dok specijalizirani operater vodi upravljanje i najam. Model je posebno popularan među mirovinskim fondovima i osiguravateljima zbog stabilnih i dugoročnih prihoda. Institucionalni investitori povećavaju ulaganja u PBSA (Purpose-Built Student Accommodation) zbog stabilnijih prihoda i otpornosti u odnosu na tradicionalne sektore nekretnina. PBSA je namjenski razvijen studentski smještaj kojim upravljaju profesionalni operateri.

Ne plaćaju nego upravljaju

Energetska igra se promijenila – a neki su već nekoliko poteza ispred

Nova valuta

Nova industrijska revolucija ne događa se u proizvodnji – nego u električnoj energiji

“Razvio se iz alternativne u institucionalno prihvaćenu investicijsku klasu, posebno u Europi nakon globalne financijske krize. Britanija je najzrelije tržište, dok kontinentalna Europa ubrzano privlači kapital. Glavni investicijski argumenti PBSA su stabilni i dugoročni prihodi od najma, visoka popunjenost i otporna potražnja”, zaključuju iz Avison Younga.