Najveća domaća poslovna vijest prošlog tjedna bila je svakako promjena vlasnika ikonskog zagrebačkog šoping centra Avenue Mall za 100 milijuna eura. Vodeći čovjek tog posla je Arn Willems, predsjednik Uprave InterCapital Real Estatea, društva za upravljanje alternativnim investicijskim fondovima koje posluje uz odobrenje i pod nadzorom je Hrvatske agencije za nadzor financijskih usluga. Odgovoran je za upravljanje i daljnji razvoj poslovanja, uključujući InterCapital Real Estate Fund Alfa, otvoreni investicijski fond specijaliziran za ulaganja u komercijalne nekretnine na tržištima Hrvatske i Slovenije. Bogatog je iskustva koje se proteže na 20 godina u sektoru, pa je bilo zanimljivo postaviti pitanja i o Avenue Mallu i o tržištu poslovnih nekretnina općenito.

U svijetu je, izgleda, počeo trend pada interesa za trgovačkim centrima. Zbog čega ste mislili da je kupnja Avenue Malla dobra investicija?

Ne bih rekao da postoji opći trend pada interesa za trgovačke centre. Prije bih rekao da tržište danas puno jasnije razlikuje kvalitetne centre s dobrom lokacijom i stabilnim poslovanjem od onih koji se teže prilagođavaju promjenama. Avenue Mall već godinama bilježi stabilnu posjećenost i poslovanje, ima prepoznatljivu poziciju na tržištu te vidimo značajan potencijal za njegovo daljnje unapređenje. Upravo zato vjerujemo da predstavlja kvalitetno dugoročno ulaganje koje se dobro uklapa u strategiju našeg fonda.

Taj trend je, čini se, odražavanje postojeće kulture u nizu ponajprije europskih gradova gdje se ponovo formiraju ulice sa specijaliziranim djelatnostima – restoranima, barovima, buticima… Ako taj trend stigne i do nas, na koji način se trgovački centar može oduprijeti?

Mislim da to nije pitanje ‘ili-ili’. U gradovima koji imaju razvijene trgovačke ulice (tzv. high street) i kvalitetne trgovačke centre, ta dva koncepta vrlo uspješno koegzistiraju i međusobno se nadopunjuju. Zagreb danas nema snažan high street koji bi mogao predstavljati ozbiljnu alternativu trgovačkim centrima, a ne očekujem ni da će se to u skorije vrijeme značajnije promijeniti. Istovremeno, i trgovački centri se mijenjaju. Sve je veći naglasak na restoranima, kafićima, zabavi, uslugama i sadržajima zbog kojih ljudi dolaze provesti vrijeme, a ne samo obaviti kupnju. Upravo u tome vidim budućnost, u stvaranju mjesta koja ljudima nude cjelovito iskustvo, pri čemu kvalitetno uređene terase i javni prostori mogu biti jednako važan dio ponude.

Dosta se trgovačkim centrima koji posluju u nas predbacuje prilično visoka cijena najma po kvadratu. Smatrate li da ima dovoljno poslovnih subjekata koji mogu pratiti te cijene ili možda vidite neku grupu zainteresiranih koji nisu ili su bitno manje prisutni u trgovačkim centrima?

Visinu zakupnine u konačnici određuje tržište. Ako zakupcima određena lokacija omogućuje dobar promet i održivo poslovanje, spremni su za nju platiti odgovarajuću cijenu. S druge strane, ni vlasniku trgovačkog centra nije u interesu postaviti zakupnine na razinu koja dugoročno nije održiva. Naravno, uvijek postoji prostor za osvježavanje i daljnje unapređenje ponude. Vjerujemo da postoji interes kvalitetnih domaćih i međunarodnih brendova koji još nisu dovoljno zastupljeni na hrvatskom tržištu, kao i novih koncepata iz područja gastronomije, zabave i usluga, koji mogu dodatno obogatiti ponudu trgovačkog centra. Dobar primjer je nedavno otvoreni ‘Kontraloop’ u City Centru One Splitu.

Također, u Zagrebu je već ozbiljan broj trgovačkih centara, znatno veći nego kada je krenula gradnja Avenue Malla. Ima li dovoljno prostora za sve?

Mislim da je zagrebačko tržište trgovačkih centara danas zrelo i relativno stabilno. U posljednjih nekoliko godina praktički nije bilo razvoja novih većih trgovačkih centara, već je naglasak stavljen na obnovu, modernizaciju i prilagodbu postojećih objekata s obzirom na promjene u navikama potrošača (npr. Branimir Centar ili King Cross).

Vjerujem da na tržištu ima mjesta za kvalitetne trgovačke centre koji se kontinuirano razvijaju i ulažu u svoju ponudu. Dugoročno neće biti presudan broj centara, već njihova sposobnost da ostanu relevantni kupcima, zakupcima i lokalnoj zajednici.

Kada se o samom trgovačkom centru kao takvom radi, on ima jednu osobinu – to je izuzetna poslovna moć zbog koje kao centrifuga u svojoj neposrednoj blizini čini jako upitnim održivost malog poduzetništva, ugostiteljstva i trgovine. No, to se onda ponegdje to i iskorištava, poput Arena Parka, recimo. Je li to jedan od načina da se produlji život trgovačkom centru? Imate li s Avenue Mallom sličnih planova?

Mislim da je upravo suprotno. Avenue Mall nije trgovački centar koji funkcionira odvojeno od svog okruženja, već je tijekom godina postao sastavni dio Novog Zagreba i mjesto koje mnogi građani doživljavaju kao svoje lokalno središte. Ljudi ovdje ne dolaze samo u kupnju, nego i na kavu, ručak, u kino, na sastanke ili jednostavno provesti dio dana. Upravo zato vjerujemo da budućnost trgovačkih centara nije u tome da se zatvore u svoja četiri zida, nego da se još bolje povežu sa svojim okruženjem i dodatno obogate sadržaje koje nude. O konkretnim planovima još je prerano govoriti, ali svakako vidimo prostor za daljnje unapređenje.

promo

HEP – čuvar industrijske kulturne baštine Hrvatske

promo

Stručnjaci koji razumiju tehnologiju i poslovanje bit će pokretači nove ekonomije

Avenue Mall se, zapravo, godinama ne mijenja, praktično od početka. Kakvi su planovi za taj centar koji je ipak i danas najbitniji za Novi Zagreb?

Ne bih se složio s tom tvrdnjom. Avenue Mall se tijekom godina kontinuirano mijenjao i prilagođavao tržištu. Mnogi su zakupci u međuvremenu došli u centar, neki su proširili svoje prostore ili ih preselili na bolje pozicije, a pojedini, poput Cinestara, značajno su obnovili svoje prostore kako bi pratili suvremene standarde i očekivanja posjetitelja. Naravno, razvoj nikada ne prestaje. Nakon preuzimanja detaljno ćemo analizirati sve aspekte poslovanja i razgovarati sa zakupcima kako bismo utvrdili gdje postoji prostor za dodatna unapređenja. Naš cilj nije raditi promjene radi promjena, nego dugoročno podizati kvalitetu ponude i iskustva posjetitelja te dodatno učvrstiti ulogu Avenue Malla kao središta Novog Zagreba.

Primjetan je snažan skok interesa za poslovnim nekretninama u Zagrebu posljednjih godina. Da li se taj interes zadovoljava, ogromna većina novogradnji su ipak stanovi?

Istina je da je posljednjih godina najveći dio nove gradnje bio usmjeren na stambene objekte, vjerojatno ponajprije zbog snažne potražnje i njihove isplativosti. Istovremeno, danas se u Zagrebu razvija i značajan broj novih uredskih projekata, što smatramo prirodnim razvojem tržišta. To me ne zabrinjava. Avenue Center već gotovo 20 godina bilježi vrlo visoku popunjenost, što potvrđuje kvalitetu same lokacije i koncepta. Osim izvrsne prometne povezanosti, velikog broja parkirnih mjesta i blizine centra grada, njegova je velika prednost to što je dio ‘mixed-use’ kompleksa. Zaposlenicima su na raspolaganju restorani, kafići, trgovine i brojne druge usluge, što danas predstavlja važan element kvalitetnog radnog okruženja.

Jedna stvar za koju su trgovački centri možda izuzetno povoljni jesu kongresne dvorane. Ponegdje se za to koriste kina, no i dalje je u Zagrebu malo pravih kongresnih prostora. Vidite li tu prostor za rast i imate li kakvih namjena?

Vidim potencijal za kongresne prostore u Zagrebu, međutim, ne u sklopu Avenue Malla. Osim toga, koliko znam, Grad Zagreb ima u planu razvijati kongresni centar u blizini Avenue Malla.

Radili ste dugo vremena baš u GTC-u, koji je bio jedini vlasnik Avenue Malla. Što mislite zašto su donijeli odluku da Avenue Mall prodaju, sigurni smo da su ostvarili ozbiljan profit, ali i da potencijala i dalje ima?

Apsolutno vjerujem da potencijala ima, a zašto su donijeli odluku da prodaju Avenue Mall je pitanje za prodavatelja.

U Hrvatskoj se ulaže u nekretnine, i previše. Vaš fond ističe kako se s vama otvara prostor da institucionalni ulagači ulažu u nekretnine. Na koji se način ostvaruje prinos i povrat uloženog, kroz poslovanje konkretne nekretnine ili nekako drugačije?

Ne bih rekao da se u Hrvatskoj previše ulaže u nekretnine. Rekao bih da se najveći dio ulaganja građana dosad odnosio na stambene nekretnine, ponajprije zbog snažnog rasta njihovih cijena posljednjih godina. Osobno ne očekujem da će se takav tempo rasta nastaviti i u godinama koje dolaze, a svakako ne na razini kojoj smo svjedočili posljednjih nekoliko godina. Upravo zato vjerujemo da postoji prostor za ovakav fond. On omogućuje ulaganje u profesionalno upravljan portfelj kvalitetnih poslovnih nekretnina, pri čemu jednom investicijom ulagatelj raspoređuje svoj kapital na više kvalitetnih poslovnih nekretnina i različitih zakupaca (= diversifikacija), čime se smanjuje rizik u odnosu na ulaganje u samo jednu nekretninu. Naš je cilj ostvarivati stabilan, dugoročan prinos koji prvenstveno proizlazi iz redovitih prihoda od zakupa, dok manji dio očekujemo kroz rast vrijednosti samih nekretnina. Takav pristup smatramo dugoročno održivijim i predvidljivijim od oslanjanja isključivo na rast cijena nekretnina.

Ima li InterCapital namjera još kupovati u Hrvatskoj ili je možda vrijeme i za kupovanje izvan naših granica?

Za sada i dalje vidimo brojne prilike u Hrvatskoj i Sloveniji te nam je fokus prvenstveno na tim tržištima. Naravno, ne isključujemo mogućnost ulaganja i na drugim tržištima u budućnosti, ako se za to ukažu dobre prilike, sve u skladu s pravilima Fonda. Međutim, trenutačno nam je prioritet nastaviti graditi snažnu prisutnost na tržištima koja najbolje poznajemo.

Da li ovakav fond treba ući i u razvoj, odnosno, gradnju nekretnina ili se zadržati samo na ulaganjima u postojeće nekretnine?

Mi nismo developeri ni oportunistički investitori. Naš fond je usmjeren na ‘core’ i ‘core+’ strategiju, što znači da se najveći dio portfelja mora sastojati od kvalitetnih, već izgrađenih nekretnina s visokom popunjenošću te stabilnim i ponavljajućim prihodima od zakupa. Kod većine takvih nekretnina zakupnine su ugovorima indeksirane, što pruža dobru zaštitu od inflacije i pomaže očuvati vrijednost ulaganja. To naravno ne znači da, ako u postojećim nekretninama vidimo prostor za dodatna ulaganja, modernizaciju ili unapređenje, to nećemo napraviti. Dapače, to je važan dio ‘core+’ pristupa. Međutim, klasični razvoj novih projekata od nule nije naš primarni fokus ni profil rizika koji želimo preuzimati za naše ulagatelje.