Šuma od stotinu prvotno predloženih izmjena, više od tisuću primjedbi građana i više od stotine amandmana mjenjala je posljednjih šest mjeseci lice Zagreba. Poglavarstvo je dvije godine od donošenja Generalnog urbanističkog plana koji ima snagu zakona, pokrenulo njegove izmjene. Cilj je bio face lifting i uklanjanje bora – ograničavanje gradnje u Podsljemenu, kakva-takva sanacija bespravne gradnje, ispravljanje nepravedno prenamjenjenih parcela iz političkih razloga, i tek pri kraju je ostajala teza “omogućavanja razvoja gospodarstva”. Kako su kroz šestomjesečnu raspravu dominirale teme poput pogodovanja Konzumu s tri prenamjene zemljišta, izlazak u susret Kerumu, legalizacija Importannea, Rotonda centra, Hypo centra, pretvaranje očišćenog dijela park šume u građevnu zonu, činilo se da svaka izmjena služi više razvoju uskog privatnog, nego javnog i u perspektivi gospodarskog razvoja. S druge strane, za trajanja izmjena u kojima su prolazile navedene nepodoštine, u medijima su se plasirale (pre) futurističke slike razvoja grada. Realnost je, da će, kada se krajem mjeseca u Skupštini digne 26 ruku i konačno usvoje izmjene, u GUP-u biti 41 kartografska promjena označena kao prioritet koje donosimo na kartama, ali i 21 gradski projekt sakriven tek na stotoj stranici materijala.

Posve novi gup
Sedam tih gradskih projekta je vidiljivo i iz kartografije jer je za njihovu provedu potrebno mijenjati parametre ili namjenu zemljišta, a ostali su samo u tekstualnom djelu. Skoro svi, osim eksponiranog, ali i teško ostvarivog projekta “Grad na Savi” vrijednog 750 milijuna eura, ostvarivi su u roku manjem od četiri godine, ali se o većini njih malo toga reklo – što zbog opsežnosti materijala, što zbog općenitog definiranja “površina za budući razvoj”, što zbog šturih informacija koje Poglavarstvo davalo i stvorilo krivu sliku u javnosti. Kada se GUP usvoji, Zagreb će, kako smo pisali, biti siromašniji za tisuće četvornih metara zelenih površina, i to apsurdno, ponajviše amandmanima zastupnika koji bi trebali braniti javni interes. Odmah će se pokrenuti i procedura usvajanja potpuno novog GUP-a jer planeri nisu zadovoljni sadašnjim načinom (ne) funkcioniranja strateškog plana. S druge strane, već krajem svibnja za sve gradske projekte trebali biti raspisani međunarodni natječaji za arhitektonsko i urbanističko uređenje. Grad će za natječaje pripremiti samo okvirni program želja. U ocjenjivačkom sudu po prvi puta neće neće biti samo urbanisti i arhitekti, nego i ekonomisti, kulturnjaci, prometni stručnjaci i sl. “Želimo postići široku stručnu i javnu raspravu u kojoj će svatko moći nacrtati svoje viđenje razvoja i namjene prostora. Uvjereni smo da ćemo tako doći do najboljeg rješenja” kaže, kako voli da mu se tepa, glavni strateg Zagreba Slavko Dakić, čovjek koji se planiranjem Zagreba bavi već 30 godina. Nakon što je “palio i žario” s Marinom Matulović Dropulić, priliku mu je ponovno dao Milan Bandić pretvorivši ga iz svog savjetnika u pročelnika Ureda za strategijsko planiranje i razvoj grada.

Prostor Badela
Iako je dosad rijetko istupao u medijima i držao se reputacije “Bandićevog čovjeka iz sjene”, za Poslovni dnevnik je otvoreno progovorio da grad uopće neće graditi na nekim poznatim lokacijama koje su dosad važile kao sigurne proračunske investicije i vode se kao gradski projekti. “Bloku Badel smo povećali iskoristivost, ali grad za njega nije zainteresiran. Već su dosad provedena tri natječaja za uređenje, ali ćemo još raditi na dotjerivanju. Kada definiramo izgled prostora važnog za grad, lokaciju ćemo ili prodati ili dati u koncesiju. U tom bloku bi trebali biti stambeni, poslovni i trgovački prostori i možda jedan ekskluzivniji dom za starije osobe. Grad će zaraditi odmah prodajom ili na duži period davanjem zemljišta u koncesiju, a sekundarno od poreza, komunalnih doprinosa i naknada”, kaže Dakić. Blok Badel površine veće od 20 tisuća četvornih metara je grad inače prije četiri godina kupio za 19,5 milijuna eura. Slična sudbina je namijenjena i za sto tisuća četvornih metara biše industrije Zagrepčanka u Heinzelovoj. O njoj Dakić ne želi govoriti dok ne postane vlasništvo grada, ali program koji taj prostor pretvara u mješovitu, pretežito poslovnu zonu je već usvojen. Grad na obije lokacije može zaraditi trostruko od plaćenog, a novac bi trebao biti iskorišten za druge projekte.

Novi velesajam
Jedan od njih koji grad može sam isfinancirati je novi Velesajam koji bi se trebao nalaziti istočno od hipodroma. Prema Dakiću, sadašnji Velesajam nije iskoristiv, paviljoni većinom zjape prazni, staromodni su, komunalne naknade za takav prostor su prevelike. Po uzoru na Beč, grad se zato odlučio napraviti novi Velesajam veličine od 60 do 80 tisuća četvornih metara, tj. samo tri ili četiri hale veličine 20 tisuća četvornih metara koje bi bile povezane. “Cijena gradnje četvornog metra ne može biti veća od 1000 eura, a mi bismo dobili moderni multifunkcionalni sajam koji možemo po potrebi pregrađivanjem pretvoriti u kongresni centar ili bilo što drugo. Velesajam kao naš više ne postoji u modernim gradovima, pa bi u prijelaznom razdoblju jedan dio bio dan u koncesiju, jedan dio bi ostao kao sajam, a jedan dio pretvorio u poduzetnički centar za mlade. Prostor na njemu se može bolje iskoristiti, ali se zgrade neće rušiti jer je ta cjelina zaštićeno kulturno dobro”, objašnjava pročelnik.

Podzemni vlak
Još jedna tvornica označena kao gradski projektu u GUP-u neće dočekati da grad u nju uloži koju kunu. Radi se o lokaciji Pluta koji je za 10 milijuna eura kupljena prvenstveno zbog zemljišta za produžetak Branimirove, ali će biti prodana nakon natječajnog uređenja izgleda. Na lokaciji veličine oko deset tisuća četvornih metara zagrebačka uprava želi vidjeti stanove i poslovne prostore, ali će investiciju prepustiti privatnom kapitalu. Stanove će grad raditi, i to preko holdinga, na lokaciji Podbrežje u Novom Zagrebu i bivšoj svinjogojskoj farmi u Sesvetama. Sesvetama i Novom zagrebu se inače planovima posvećuje posebna pažnja – u Sesvetama bi napokon na mjestu propale industrije Sljemena trebala niknuti prva poduzetnička zona u koju će dobrodošli biti samo ekološki čisti proizvođači visoke tehnologije. Model je da im grad osigura infrastrukturu i izgradi hale, a oni plaćaju zakup na određeni broj godina, najvjerojatnije 25. U Novom Zagrebu su među gradskim projektima rezervirane i lokacije Sopot na uglu avenije Dubrovnik i V. Holjevca, zona na uglu Republike Njemačke i Avenije Dubrovnik, prostor URIHO-a, sajma automobila na Jakuševcu i zona između zgrada zvanih “Mamutica i Super Andrija”. Grad u prve dvije također neće ulagati – uz ulicu Republike Njemačke gradit će Rusko Veleposlanstvo svoju zgradu, a uz aveniju Većeslava Holjevca je prostor rezerviran za hotelijersko-ugostiteljsko-trgovačko-poslovni sadržaj koji bi trebao to križanje uz Muzej suvremene umjetnosti, novi Velesajam i trgovački centar s devet multipleks kina koji se već gradi pretvoriti u srce društvenog života dosadašnje “spavaonice grada”.

Ako se Poglavarstvo i Vlada uspiju dogovoriti da uz Muzej suvremene umjetnosti još nikne, kako je predviđeno, muzej arhitekture i državni arhiv, u pozadini se izgrade nove stambene zgrade, a uređeni Bundek postane privlačan građanima, dobit će se naselje prepuno sadržaja koji će podići kvalitetu života i privlačiti brojne turiste. Na velikoj izgrađenoj površini pored Mamutice, kaže Dakić, stvorit će se park koji će biti “Maksimir Novog Zagreba”, dok će umjesto sajma automobila na Jakuševcu niknuti poslovna zona, ali ne kako je najavio pročelnik za gospodarsvo Ladislav Prežigalo, proizvodna, nego uglavnom uredska. Ulaganje je opet prepušteno privatnicima, a tako će biti najvjerojatnije i u slučaju sadašnje tvornice Gredelj i prostora oko stadiona NK Zagreb, dok je Paromlin koji je grad dobio za 75 milijuna kuna – i za Dakića još enigma. “Gredelj je planiran kao poslovno stambena zona, pregovori o kupovini traju već godinama. Kroz njihovo područje će ići nova cesta koja će spajati novi most u produžetku SR Njemačke s Draškovićevom ulicom, što će podići vrijednost prostora. Stadion NK Zagreb se planira urediti tako da se može sam od sebe financirati. Poslovni i trgovački prostori će biti i ispod tribina i oko njega. Paromlin je prevrijedan prostor, imamo nekoliko rješenja, ali ništa konačno, sve ćemo morati još doraditi kroz raspravu. Ono što će grad pokušati napraviti u suradnji s HŽ-om je spuštanje pruge uz Glavni kolodvor pod zemlju. To nije velika investicija, a takvo rješenje je zamislio još Lenuci početkom prošlog stoljeća. Moramo spojiti Trnje s centrom grada”, objašnjava Dakić. Na taj projekt se nadovezuje i podzemna garaža ispod Radićevog trga i proširenje zgrade Poglavarstva koja bi na zapadu imala neboder od 22 kata i napravio bi se još jedan objekt. Konačni cilj je sve urede i Zavode smjestiti na jednu lokaciju, što bi po uvjerenju gradskih otaca donijelo ogromne uštede.

‘Veliko trojstvo’
Dominacija u skoro svim navedenim projektima, pa čak i Kongresnog centra vrijednog 32 milijuna eura je javno privatno partnerstvo u svim mogućim oblicima. Tu grad, među ostalim vidi svoj novi “gospodarski kurs”. Dakić smatra da pravog razvoja grada neće biti u sadašnjoj situaciji kada su investitori, vlasnici zemljišta i grad kao planer i postavljač institucionalnog okvira razjedinjeni. Nova zagrebačka politika planira veliko ujedinjenje tog trojstva – privatni vlasnici zemlje trebali bi spustiti cijene ili davati zemlju u koncesiju, grad osiguravati urbanističke predispozicije i infrastrukturu, a investitori graditi. “Umjesto da svi gube kao dosad, svi bi trebali početi dobivati”, smatra Dakić. Kako ta ideja u stvarnosti često i nije provediva, grad svojom politikom planira poduzeti i neke restriktivne poteze, i to prvenstveno prema vlasnicima zemlje.

Skok cijena
“Cijenu zemljišta možemo smanjiti tako da ograničimo izgrađenost čestice, a nadam se i da će se uskoro usvojiti zakon po kojemu će nam za ceste i druge projekte koji su javno dobro omogućiti dobivanje građevne dozvole, a tek onda krenuti u izvlaštenje. Što se tiče otkupa zemljišta po tržišnim cijenama, spomenut ću da u Francuskoj postoje tvrtke koje u ime grada kupuju zemljište tri godine prije pokretanja nekog projekta. Kod nas čim se pročuje da grad nešto želi graditi, cijene odu u nebo. Što se investitora tiče, možemo odrediti da primjerice jedna trećina stanova u zgradi mora biti napravljena za socijalne svrhe. Mi bismo te stanove kupili, ali po fiksnim cijenam ili omogućili olakšice investitoru”, pozivajući se na iskustva razvijenih gradova, predlaže Dakić. Putem izmjena GUP-a grad će omogućiti i Zagrebačkoj banci da gradi podzemnu garažu na svojoj lokaciji na Trgu bana Jelačića, prenamjenit će se zatvorena vodocrpilišta i pripremiti ih za prodaju, omogućiti gradnja nove žičare, premjestiti i prodati lokaciju kompostane Zrinjevca u Jankomiru, ali i omogućiti gradnju tri crkve, proširenje Islamske zajednice, gradnju objekta za zlostavljane žene, nove sinagoge na mjestu nekadašnje u Praškoj… Uz buduće dugoročne projekte – poput tunela kroz Medvednicu, sjeverne obilaznice, spalionice otpada, Grada na Savi, izgradnje dva nova mosta – zagrebačka uprava na čelu s Milanom Bandićem zagrizla je veliki zalogaj. A ako se s njim zagrcnu, gradonačelnik će se sjetiti što je poručio SDP-ovcima nakon lanjske izborne pobjede. “Ako ne uspijemo ispuniti obećanja, sami ćemo biti odgovorni. Više nemamo koga kriviti.”

Veća mogućnost gospodarske gradnje

Jedna od važnijih tekstualnih promjena GUP-a je i smanjivanje površine minimalne građevinske čestice za gospodarsku djelatnost. Od kraja mjeseca, izmjenama GUP-a bit će definirano da je najmanja čestica za godpodarsku gradnju tisuću, a ne kao dosada tri tisuće četvornih metara.
Dakić smatra da bi ona trebala biti i 500 četvornih metara, ali taj prijedlog mu nije prošao.
“Zemljište je u gradu sve skuplje i mladi ljudi nemaju novca za kupnju tri tisuće kvadrata da bi se počeli baviti poduzetništvom. Sve više poduzetničke djelatnosti se obavlja u stanovima, pa stoga želimo omogućiti lakše građenje i lakše pokretanje posla”, kaže Dakić.
Dok je taj prijedlog progurao bez primjedbe u GUP-u Zagreba, Dakiću nije uspjelo u Prostornom planu povećati mogućnost izgrađenosti čestice za gospodarsku djelatnost u rubnim gradskim naseljima na 50 posto.

Crne kutije za aute za naplatu cestarine

Drugi problem idiličnog gospodarsko-socijalnog razvoja grada je – promet. Možda mnogo spominjana Radnička cesta uz koju neprestano niču poslovne zgrade postaje poslovno srce grada, ali prometnice oko nje (i sama Radinička) ne prate taj razvoj.
“Moramo poboljšati prvenstveno javni prijevoz. Prometni fakultet razmatra treba li se on razvijati u smjeru lakošinske željeznice naslonjene na tramvajsku mrežu ili da više iskoristimo postojeći željeznički sustav. Kada to uspijemo, možemo koristiti praksu mnogobrojnih eurpskih gradova – naplatu cesta. Automobili bi dobili svojevrsnu crnu kutiju na kojoj je brojač i on se sve brže okreće što se približavate centru. Na kraju mjeseca dobijete račun koliko ste vozili. Kod nas siromašniji plaćaju cijenu prijevoza tramvajem, a oni koji imaju automobile i stvaraju gužve, to ne rade. Meni to nije pošteno”, zaključuje Dakić.

Ima li zagreb previše trgovačkih centara?

Ne tjeramo industriju, nego je pozivamo

“Grad guši svaku prizvodnu i izvoznu industriju prevelikim opterećenjima i na kraju će ostati samo banke i trgovački lanci kako bi kratkoročno ubrali veliki komunalni doprinos. Takav razvoj nema dugoročnu perspektivu”, rezignirano je zaključio predsjednik uprave Diokija Zdenko Beloševeć ogorčen visokom i po njemu neopravdanom naknadom za pročišćavanje koju im je grad nametnuo. Suočen s argumentom, da se davalo pogodnosti Konzumu, izdavalo dozvole za izgradnju trgovačkih centara i da se najavljuje dolazak novih šest trgovačkih lanaca u grad, Dakić odgovara da oni žele industriju, ali ekološki prihvatljivu. “Trgovački lanci su se dogodili Zagrebu jer njihovi vlasnici preko njih vide prodor u cijelu regiju. Mi smo se odlučili da ih nećemo ograničavati, nego ih prepuštamo korkurenciji. Novi će prestajati nicati kada neki od njih propadne. Oni su spustili cijenu potrošačke košarice za trećinu, a Konzum smo stavili na listu prioriteta jer smatramo da su podigli standard građana gdje god su došli. Grad će se u budućnosti više baviti kontrolom kvalitete u trgovačkim lancima, jer cijene su drastično pale. Dioko je pak tipični primjer industrije koja je zauzela ogromne površine nekadašnje društvene imovine. Kada je došlo vrijeme da za nju plaćaju i komunalne naknade, našli su se u problemu. Moderna industrija tako više ne funkcionira. Kamo sreće da što više proizvođača želi doći u grad. Nudili smo svojevremeno Volkswagenu i Samsungu zemljište, ali su oni ocjenili da je bolje otići na istok zbog niže cijene rada. Mi smo tu nemoćni”, odgovara Dakić.

VAŽNI PROJEKTI

1. Blok Paromlin – provest će se natječaji za rješenja kojima će se povezati centar i Trnje denivelacijom željezničke pruge
2. URIHO u Aveniji Dubrovnik – nova zgrada koja će se financirati davanjem sadašnjeg zemljišta u koncesiju, u Držićevoj novi prostor
3. Sopot – trgovačko-ugostiteljsko-poslovni objekt s hotelom
4. Pluto, Branimirova – prodaja ili koncesija za stambeno poslovne zgrade
5. NK Zagreb – uređenje stadiona s poslovnim prostorima u njemu i oko njega
6. Park Novi Zagreb – pošumljavanje i uređenje prostora kod Mamutice
7. Ugao SR Njemačke i Av. Dubrovnik – gradit će se Veleposlanstvo Rusije
8. Sajam automobila Jakuševac postaje poslovna zona, uglavnom uredska
9. Velesajam – prenamjena u poduzetnički centar, iznajmljivanje hala, mijenjanje namjene
10. Poglavarstvo – nova zgrada i neboder od 22 kata, garaža ispod Trga S. Radića
11. Novi Velesajam istok – nove hale do 80.000 m2, međusobno povezane
12. Blok Badel – prodaja ili koncesija za trgovinu, stanove, poslovni prostor i ekskluzivni dom za starije
13. Zagrepčanka – prodaja ili koncesija, pretežno poslovni prostori
14. Sljemenska žičara – U Gračanskom dolju napravit će se donja stanica s garažom, za novu i produženu žičaru
15. Tvornica Gredelj – pretežno poslovni prostori kroz koje će ići nova cesta, spojnica budućeg mosta od Ulice SR Njemačke ka Draškovićevoj
16. Podbrežeje – prenamjena za izgradnju gradskih stanova
17. Kongresni centar Savska – grad traži invetitore za 32 mil. eura vrijedan projekt
18. Grad na Savi – vodne stepenice i hidroelektrane na Savi koje bi omogućilo pomicanje grada do ruba rijeke. Cijena 750 milijuna eura, potreban dogovor s Vladom
19. Bundek – rekreacijski centar
20. Savica – ornitološki rezervat bez dodane gradnje i uređenja