Uvelike je rasprostranjeno mišljenje da je niz urušenih tržišta nekretnina pokrenuo globalnu financijsku krizu koja se proširila 2008. i 2009. godine te tešku recesiju koja je nakon toga uslijedila.

Danas, pet godina kasnije, ponovno se javljaju blage naznake, ako ne i pravi simptomi krize na tržištima nekretnina u Švicarskoj, Švedskoj, Norveškoj, Finskoj, Francuskoj, Njemačkoj, Kanadi, Australiji, Novom Zelandu te reprizno i u Velikoj Britaniji.Kriza nekretnina na mladim tržištima polako nagriza Hong Kong, Singapur, Kinu i Izrael te velike urbane sredine u Turskoj, Indiji, Indoneziji i Brazilu. Među simptomima ulaska cijena privatnih nekretnina u kriznu zonu jest brz rast cijena, visok i rastući omjer cijena prema dohotku te visoke stope hipotekarnog duga kao udjela u dugu kućanstva. U najnaprednijim gospodarstvima krize se hrane vrlo niskim kratkoročnim i dugoročnim kamatnim stopama. 

Zaštita od inflacije
S obzirom na slabašan rast BDP-a, visoku stopu nezaposlenosti te nisku stopu inflacije, bedem likvidnosti koji je stvorilo standardno i nestandarno monetarno olakšanje povećava cijene imovine, počevši od cijena privatnih nekretnina. Na tržištu mladih sila situacija je raznolikija. Neke države koje imaju visok dohodak po glavi stanovnika – na primjer Izrael, Hong Kong i Singapur – imaju nisku stopu inflacije i žele održati nisku kamatnu stopu kako bi spriječile tečajnu aprecijaciju u odnos na glavne valute. Druge bilježe visoku stopu inflacije. U Kini i Indiji ušteđevine se troše na kupnju privatnih nekretnina jer zbog financijske represije kućanstva nemaju druge imovine koja bi omogućila dobru zaštitu od inflacije. Cijene privatnih nekretnina na mladim tržištima povećala je i brza urbanizacija dok potražnja nadmašuje ponudu. Kako se središnje banke, naročito u naprednim gospodarstvima i novim gospodarskim silama s visokom stopom dohotka, s oprezom koriste kamatnim stopama u borbi protiv moguće krize, većina se država oslanja na makrobonitetne regulacijske mjere i nadzor financijskog sustava u sanaciji potencijalno kriznog tržišta nekretnina: niže omjere kredita prema vrijednosti, strože potpisničke standarde za hipoteke, ograničenja za financiranje druge privatne nekretnine, višu anticikličku kapitalnu zaštitu za hipoteke, više trajne kapitalne zahtjeve za hipoteke te ograničenja na korištenje mirovinskim fondovima u svrhu zaloga za kupnju privatnih nekretnina. U većini gospodarstava te su makrobonitetne politike skromne zbog zakonodavnih ograničenja: vlasnici nekretnina, tvrtke koje se bave razvojem građevinskih projekata i vlast glasno se bune kad središnja banka ili regulatorna tijela pokušaju uskratiti likvidnost.Iako se inflacija na cijene privatnih nekretnina u nekim zemljama umjereno usporila, cijene privatnih nekretnina i dalje rastu u gospodarstvima gdje su na snazi makrobonitetna ograničenja na hipotekarne kredite. Dokle god kamatne stope, a time i dugoročne hipotekarne stope, budu niske, takva ograničenja nisu obvezujuća kao što bi inače bila. Međutim, nova globalna kriza na tržištu nekretnina možda se još ne razbukta jer su sile koje je hrane – a naročito lako dostupan novac i potreba za zaštitom od inflacijom – i dalje posve operativne. 

Prisilna naplata
Štoviše, više bankovnih sustava ima više kapitalne zaštite nego u prošlosti, zahvaljujući kojoj mogu ublažiti gubitke nastale korekcijom cijena privatnih nekretnina, a u većini zemalja udio kućanstava u imovini veći je nego u američkoj krizi nižerazrednih hipoteka. No što više cijene privatnih nekretnina budu rasle, dublje će pasti – a i veća će kolateralna gospodarska i financijska šteta nastati – kad se kriza u potpunosti razvije. Tamo gdje krediti zajmoprimcima omogućavaju da se odreknu hipoteke kad joj vrijednost nadmaši vrijednost nekretnine kriza na tržištu mogla bi dovesti do masovne ogluhe na otplatu kredita te bankovnih kriza. U zemljama u kojima krediti s pravom naplate dopuštaju prisilnu naplatu hipotekarnih obveza od dohotka kućanstva privatna bi potrošnja mogla naglo pasti jer će oplata dugovanja istisnuti diskrecijsku potrošnju. Rezultat će biti isti: recesija i stagnacija. U mnogim državama svjedočimo usporenoj reprizi posljednje katastrofe tržišta nekretnina, i baš kao i prošli put, što kriza bude veća, strašniji će biti sudar sa stvarnošću. 

© Project Syndicate, 2013.