Povodom stupanja na snagu novog Zakona o posredovanju u prometu nekretnina dana 7. srpnja 2026. godine Hrvatska udruga posrednika nekretninama primila je priopćenja svojih članova s terena da se u svega nekoliko dana primjene zakona primjećuju slučajevi pokušaja zlouporabe informacija o nekretninama s ciljem izbjegavanja plaćanja zakonitih agencijskih usluga.

Iako je primarni cilj novog zakona uvođenje reda i zaštita potrošača, uočava se trend malicioznog postupanja pojedinih osoba koje se predstavljaju kao potencijalni kupci. Pojedinci svjesno i namjerno koriste agencijske resurse, traže detaljne podatke o lokacijama i vlasnicima nekretnina, uz prijetnje posrednicima prijavama nadležnim inspekcijskim službama za slučaj da posrednici ne dostave podatke o nekretnini.

Zlopotreba prava i pogrešno tumačenje zakona

Novi zakon jasno propisuje da agencija ne smije uvjetovati obično i informativno razgledavanje nekretnine potpisivanjem ugovora o posredovanju. Međutim, pojedini kupci to tumače kao “pravo na besplatnu uslugu” i “dozvolu za krađu informacija” Takvo postupanje predstavlja izravnu povredu instituta poslovne tajne i postupanje s namjerom nanošenja financijske štete posredniku.

Ističemo kako je posrednik potpisivanjem ugovora s prodavateljem kao svojim osnovnim nalogodavcem, dužan u svom poslovanju primijeniti pažnju gospodarskog stručnjaka i štititi interese nalogodavca. U praksi to znači da je posrednik nalogodavcu dužan predočiti podatke o potencijalnom kupcu, dakle kupca indentificirati, ocijeniti da li kupac iskazuje ozbiljnu namjeru za pristupanje posredovanom pravnom poslu, njegove financijske mogućnosti za realizaciju kupoprodaje te niz drugih okolnosti koje ugovori s nalogodavcem, a koje su od utjecaja u određenom pravnom poslu.

Od samog predstavljanja zakona javnosti je pogrešno komunicirana njegova osnovna poruka. Građanima se mjesecima ponavljalo kako “kupci više neće plaćati agencijsku proviziju”. Takva tvrdnja nije točna i stvorila je potpuno pogrešna očekivanja, što se sada prikazuje u praksi.

Novi zakon ne zabranjuje da kupac plati proviziju ako koristi uslugu posredovanja i ako je takav odnos zakonito ugovoren. Upravo zbog načina na koji je zakon predstavljen javnosti, otvoren je prostor za nesporazume, nepovjerenje i brojne prijepore između kupaca, prodavatelja i agencija.

Postavlja se jednostavno pitanje: Ako netko ne plaća uslugu, može li realno očekivati da će usluga koja mu je pružena biti usmjerena na zaštitu njegovih interesa?”

veliki uspjeh

RoboCup 2026: Hrvatski učenici među najboljima na svijetu u robotici i umjetnoj inteligenciji

ZAMAH INVESTICIJAMA U OBNOVLJIVE IZVORE

Stjepan Čerkez: ENNA je otvorena za suradnju na razvoju velikih vjetroelektrana, solarnih elektrana i baterijskih sustava u Hrvatskoj i regiji

Upravo je takav način komunikacije, po našem mišljenju, otvorio svojevrsnu Pandorinu kutiju i stvorio pogrešnu percepciju u javnosti o ulozi posrednika.

Ujedno, ukazuje se na niz izazova s kojima će se u narednom razdoblju suočiti agencije za nekretnine, ali i sami građani.

Više od 95 posto agencija u Republici Hrvatskoj čine mikro i mali poduzetnici te obrti. Zakon nije ostavio rok prilagodbe poslovanja novim pravilima i za izradu kompletne dokumetacije, koja uključuje nove ugovore o posredovanju, naloge za posredovanje, cjenike, opće uvjete poslovanja te usklađenje čitavog niza internih procedura.

Posljednjih dana naši članovi svakodnevno nam se obraćaju s brojnim pitanjima vezanima uz primjenu novog zakona. Jasno je da je upravo početak njegove primjene najzahtjevniji dio cijelog procesa. Hrvatska udruga posrednika nekretninama svojim će članovima pružiti potrebnu stručnu pomoć kroz smjernice, preporuke i praktične upute kako bi što lakše uskladili svoje poslovanje s novim propisima.

Naglašavamo kako zakon sadrži i određena kvalitetna rješenja koja mogu doprinijeti većoj uređenosti tržišta nekretnina. Međutim, kada se promatra u cijelosti, pojedine odredbe otvaraju ozbiljna praktična i pravna pitanja.

Dodatna administracija

Jedno od njih odnosi se na dodatnu administraciju. Kupci i prodavatelji koji su do sada u pravilu potpisivali samo ugovor o posredovanju, sada će prije sklapanja ugovora o posredovanju morati biti pisanim putem upoznati s visinom pojedinačnih posredničkih naknada i njihovim ukupnim iznosom te potpisati zaseban cjenik, koji je na snazi na dan potpisivanja ugovora o posredovanju.

Postavlja se sasvim logično pitanje – ako su prava i obveze uređeni ugovorom o posredovanju, koja je svrha potpisivanja dodatne dokumentacije? Umjesto pojednostavljenja postupaka i smanjenja administrativnog opterećenja, povećava se broj dokumenata koje građani moraju pročitati, razumjeti i potpisati. Smatramo da zaštita potrošača ne znači više papirologije, nego jasnije i jednostavnije postupke.
Posebno upozoravamo na ono o čemu se vrlo malo govori, a što bi dugoročno moglo imati značajan utjecaj na tržište.
Smatramo da će novi zakon dugoročno utjecati na rast cijena nekretnina. Ako se provizija u većem broju slučajeva više neće ugovarati s kupcem, u tržišnim uvjetima taj će se trošak vjerojatno preliti u prodajnu cijenu nekretnine. Drugim riječima, kupac možda neće zasebno platiti proviziju, ali postoji mogućnost da će u konačnici nekretninu platiti skuplje.

Na tržištu ne postoje besplatni troškovi. Oni se prije ili kasnije ugrađuju u konačnu cijenu proizvoda ili usluge. U ovom slučaju riječ je o nekretninama, zbog čega smatramo da će upravo građani dugoročno snositi posljedice takvog modela.

Jednako tako, naši članovi izražavaju zabrinutost i zbog pojedinih zakonskih odredbi koje smatraju pravno upitnima.

Posebno se to odnosi na ograničavanje slobode poduzetništva kroz nemogućnost naplate dijela usluge koja se odnosi na treću osobu odnosno kupca koja je uslugu uredno primila, ako ju treća osoba ne želi platiti. Takve odredbe otvaraju pitanje njihove usklađenosti s ustavnim načelima slobode poduzetništva i slobode ugovaranja, o čemu će, bude li potrebno, konačnu riječ dati nadležna tijela Republike Hrvatske.

Na kraju, otvara se i pitanje nelegalnih posrednika.

U struci se godinama upozorava da najveći problem tržišta nisu registrirane agencije koje posluju u skladu sa zakonom, nego osobe koje djelatnost obavljaju potpuno izvan zakonskog okvira.

Do danas nismo vidjeli službene podatke o tome koliko je nelegalnih posrednika otkriveno, koliko je nadzora provedeno niti koliko je osoba sankcionirano zbog nezakonitog obavljanja djelatnosti.

Smatramo da upravo sada treba pojačati nadzor nad nelegalnim posrednicima i redovito objavljivati rezultate tih nadzora. Samo dosljednom primjenom zakona prema svima može se stvoriti uređeno i pošteno tržište.

Hrvatska udruga posrednika nekretninama nastavit će pratiti primjenu zakona u praksi, prikupljati iskustva svojih članova i konstruktivno predlagati izmjene svih odredbi zakona koje se pokažu nejasnima, teško provedivima ili štetnima za građane i tržište.

Naš cilj nije kritizirati zakon samo radi kritike. Naš je cilj imati zakon koji će istovremeno zaštititi potrošače, omogućiti pošteno poslovanje legalnim posrednicima te učinkovito suzbiti sivu ekonomiju i nelegalno obavljanje djelatnosti.