Kako već dolikuje godišnjoj publikaciji specifičnog naziva u izdanju Hrvatske narodne banke, novi broj Financijske stabilnosti otvara već uobičajena retrospektiva makroekonomskih rizika koji se u najvećoj mjeri odnose na međunarodno okruženje. Zasluge, dakako, u najvećoj mjeri idu na adresu Bijele kuće i trgovinski rat koji je posijao kaos na financijskim tržištima, praćen rasprostranjenim rastom dugoročnih kamatnih stopa i intenzivnom deprecijacijom američkog dolara te isprovocirao dramatične oscilacije cijena dionica. Bijela kuća je, na ovaj ili onaj način, uvelike umiješana i u kompleksnu igru geopolitičkih faktora koji dodatno jačaju neizvjesnost (zbivanja oko Irana to jasno potvrđuju), a onda posredno povećavaju i rizike po stabilnost hrvatskog financijskog sustava.

Mjere za nabujalu potražnju

Taj dio priče, međutim, lišen je značajnijeg utjecaja domaćih monetarnih vlasti, zbog čega je veći dio publikacije ipak posvećen rizicima na domaćem terenu, pri čemu istaknuto mjesto, kao i obično, zauzimaju – nekretnine. Otuda i suhoparna, ali nezaobilazna formulacija o “tržištu nekretnina koje je, zbog velikog udjela izravne i neizravne izloženosti banaka, među najvažnijim izvorima mogućih šokova za stabilnost financijskog sustava.”Uostalom, početkom srpnja, nakon tromjesečne odgode, nastupila su na snagu nova ograničenja i stroži kriteriji kreditiranja potrošača. Kao što već dobro poznato, nizom makrobonitetnih mjera propisuju se najviše dopuštene omjere zaduženosti i ročnosti pri odobravanju novih stambenih i nestambenih kredita potrošačima, što se čini prilično logičnim u aktualnim okolnostima, obilježenima izrazito stimulativnim (čitaj: niskim) kamatnim stopama. Hrvatska se, pritom, nalazi u vrlo specifičnoj poziciji: procesom konvergencije kamatnih stopa koji je kulminirao početkom 2023. godine, ulaskom u članstvo Europske monetarne unije (EMU) i zamjenom kune eurom, trošak financiranja kupnje nekretnina za hrvatske se građane spustio ispod EMU prosjeka, a nakon nešto izraženijeg rasta u drugoj polovici prošle godine, uslijedio je povratak na startne pozicije. S tom razlikom što su kamatne stope na stambene kredite u Hrvatskoj, u usporedbi s europskim prosjekom, sada (opet) niže.

Prema posljednjim dostupnim podacima iz travnja ove godine, Hrvatska se nalazi na samom dnu ljestvice, a niže kamatne stope zabilježene su samo još na Malti, te u Španjolskoj i Finskoj. Budući da više (praktički) nema kontrolu nad ključnim kamatnim stopama (pod ingerencijom Europske središnje banke), Hrvatska narodna banka morala je posegnuti za alternativnim rješenjima kako bi pokušala donekle ohladiti pregrijano domaće tržište nekretnina (i potencijalne neugodne posljedice kreditnog “booma” u idućoj krizi). Cilj je, kako navode u središnjoj banci, “ojačati financijsku otpornost kućanstava u slučaju nepovoljnih makroekonomskih kretanja” koja su, povijest nas uči, samo pitanje vremena.

Dakako, nove mjere će obuhvatiti i druge oblike kreditnih plasmana banaka, poput potrošačkog kreditiranja, s jasnim ciljem “smanjenja inflatornih pritisaka povezanih s povećanom potražnjom”. U Hrvatskoj je ekspanzija potrošačkih kredita usko povezana s relativno visokom inflacijom (koja Hrvatsku gura na sam vrh ljestvice članica monetarne unije), dok iz ECB-a istodobno primjećuju blagi rast lošijih plasmana i određeno kašnjenje u otplatama potrošačkih kredita (na europskoj razini). Restrikcije bi u konačnici mogle negativno djelovati na gospodarski rast, no primarni cilj djelovanja središnje banke ionako je cjenovna stabilnost, a slabija ekonomska aktivnost koja se čini posve izglednom (iz niza razloga) tek je kolateralna žrtva primarne misije monetarnih vlasti.

Veća aktivnost poslovnih banaka

Za razliku od segmenta potrošačkih kredita, u središnjoj banci ne očekuju da bi najavljena ograničenja trebala značajnije utjecati na stambeno kreditiranje i u prvom redu figuriraju kao preventivno jačanje kapitalne pozicije poslovnih banaka. Kako je i bilo za očekivati, najava restriktivni(ji)h mjera, u kombinaciji sa smanjenjem kamatnih stopa (uvjetovanim u značajnoj mjeri snižavanjem ključnih kamatnih stopa ECB-a), iznjedrila je nešto strmiju krivulju mjesečne promjene stambenih kredita koja se, nakon poduljeg zatišja, u travnju približila relativno visokim brojkama zabilježenima sredinom 2023. godine.

Sva je prilika da će statistika u idućih mjeseci bilježiti pozitivan predznak, ali u nešto široj slici ne nudi gotovo osobit razlog za zabrinutost. Naime, udio stambenih u ukupnim kreditima poslovnih banaka, nakon što je u kolovozu 2023. godine dosegnuo vrhunac od 50,2 posto (prema dostupnoj statistici HNB-a, najviše barem od 2011. godine), već dulje vremena (sad već godinama!) praktički – stagnira. Blagi oporavak početkom ove godine vjerojatno je posljedica najavljenih restrikcija koje su potaknule rast potražnje pa aktualne vrijednosti (nešto manje od 49%) tek ponešto odudaraju od dugogodišnjeg prosjeka (oko 47%).

Kvalitetna edukacija otvara brojna vrata

Od Zagreba do Amazona: Kako u Hrvatskoj pripremiti mlade za globalne IT karijere?

Projekt

Može li jedna prilika promijeniti cijelu zajednicu? Ova iskustva dokazuju da može

Stvari možemo gledati i iz nešto dugoročnije perspektive rastućeg trenda čiji počeci datiraju još iz druge polovice 2019. godine. To bi onda objasnilo drukčije intonaciju publikacije, s naglaskom na “snažan rast stambenih kredita po godišnjoj stopi od oko 10 posto”, premda se odmah u nastavku spominje i “poboljšanje ukupne kvalitete kreditnog portfelja”, a formulacija je potkrijepljena podacima o padu udjela nenaplativih stambenih kredita ispod dva posto. Usporedbe radi, korespondirajuća je brojka tijekom 2015. godine bila doslovno – sedam puta veća.

Tragom prošlih iskustava, potencijalna neuralgična točka domaćeg bankovnog sustava su cijene nekretnina: njihov eventualni pad može u manjoj ili većoj mjeri srozati LTV (“loan to value”) omjere izdanih kredita i vrijednosti kolaterala (stambene nekretnine koja se koristi kao zalog za kredit). Krajem 2024. godine taj je omjer iznosio prilično benignih 64 posto, ali u uvjetima krize i pada cijena na tržištu nekretnina može znatno porasti i pokrenuti svojevrsnu lančanu reakciju u kojoj problemi s otplatom kredita povećavaju udio problematičnih plasmana i bankama ograničavaju manevarski prostor, djelujući prociklično u najgorem mogućem trenutku (s negativnim utjecajem na gospodarski rast).

To se u prvom redu odnosu na gotovo petinu dužnika kojima su banke, uz stambeni, odobrile i neku drugu vrstu kredita, a dodatna otegotna okolnost je i činjenica kako je prosječan omjer troška otplate duga i dohotka (“DSTI”, odnosno “debt service to income”) tijekom proteklih nekoliko godina porastao sa 38 posto na 41 posto.

Ni trećina na kredit

Tome je evidentno kumovao eksplozivan rast cijena nekretnina, pri čemu posebno zanimljivo zvuči podatak kako se udio kreditno financiranih kupoprodaja stambenih kredita u proteklih nekoliko godina razdoblju od 2021. do 2024. godine u prosjeku kretao tek oko 30 posto. Ili u prijevodu, otprilike tek svaka treća nekretnina na domaćem je tržištu kupljena uz pomoć stambenog kredita, što onda posljedično podrazumijeva i ograničenu izloženost banaka spram tržišta nekretnina.

To je, dakako, dobra vijest za banke, HNB i Vladu jer navedena brojka ukazuje na smanjenu osjetljivost tržišta nekretnina i gospodarstva potencijalne poremećaje u financijskom sektoru. Ali u neku ruku i loša za građane jer znači da pooštravanje uvjeta izdavanja stambenih kredita ne mora nužno ograničiti (a još manje zaustaviti) dugoročan trend rasta cijena nekretnina koji ionako znatno odudara od prosjeka na Starom kontinentu.

Uz pomoć programa državnih subvencija, omjer je rastao i do 40 posto, a rupu nastalu ukidanjem kontroverznog programa mahom su popunile “domaće fizičke osobe”, dodatno povećavajući problem priuštivosti stambenih nekretnina rastućem broju građana.

Pad broja kupoprodaja može ukazivati na svojevrsno hlađenje tržišta, ali istodobno raste i vrijednost realiziranih transakcija ukazujući da i dalje ima prostora za nastavak uzlaznog trenda cijena. Hrvatska posljednjih godina gotovo u pravilu bilježi iznadprosječne, dvoznamenkaste stope rasta cijena na godišnjoj razini, i visoko je u vrhu ljestvice zemalja članica Europske unije. Ograničimo li popis isključivo na države u kojima cirkulira jedinstvena europska valuta, Hrvatska je na visokom četvrtom mjestu, iza Portugala, Španjolske i Nizozemske.

A u aktualnim je okolnostima doista teško nazrijeti preokret i promjenu dugogodišnjeg trenda.