Od početka ove godine najam je goruća tema u Hrvatskoj. A kako i ne bi bila kada je broj transakcija u kupoprodajama pao, a istodobno se broj transakcija u najmovima stanova povećao. Zapravo dogodio se svojevrsni ‘spillover effect’ gdje se kupnja i prodaja prelila u najam. Zašto? Pa za razliku od dosadašnjih godina nema više takozvanih APN kredita, odnosno subvencioniranih stambenih kredita.

Za drugi razlog potrebni su statistički podaci Državnog zavoda za statistiku. Tako je prema tim podacima prosječna cijena kvadrata u RH (novogradnja) iznosila 2342 eura. To je najskuplji iznos kvadrata u povijesti. Istodobno, prosječna ukupna cijena kvadrata svih prodanih stanova (doduše za prvo polugodište 2023. godine), bila je 2219 eura.

Uz iznesene podatne potrebno je naglasiti kako je prosječna neto plaća u Hrvatskoj u 2023. godini iznosila 1148 eura. Dakle, jednostavnom računicom možemo zaključiti da su za kupnju jednog kvadrata stana potrebne dvije mjesečne neto plaće.

Navedeni podaci, iako prilično jasni i značajni, još uvijek ne govore o tome zašto je pala kupoprodaja. Ako uzmemo prosječnog građanina s prosječnom plaćom, on kupuje nekretninu kreditom. S obzirom na to da su uvjeti utvrđivanja kreditne sposobnosti danas drastično viši nego prijašnjih godina, prilično je jasan zaključak.

No, matematički bi taj zaključak izgledao ovako. Maksimalna rata ili anuitet kredita građanina može biti jednu četvrtinu odnosno jednu trećinu njegove neto plaće, ovisno o tome je li plaća niža ili viša od prosječne. To bi značilo (ako uzmemo najveće zaduženje od trećine plaće) da je maksimalno mjesečno zaduženje prosječne osobe 383 eura. Ako uzmemo gore navedene cijene kvadrata, uz kredit od 30 godina, za prosječni stan od 60 metara četvornih, govorimo o kreditu od 133.140 eura. Mjesečna rata je oko 642 eura. Zaključak je prilično jasan, ali ćemo ga naglasiti – prosječni građanin Hrvatske nije kreditno sposoban kupiti stan.

Iz sadašnjosti u prošlost

Stoga ako se stan ne može kupiti, mora se u najam. I sada je nastao ogroman problem i u skladu sa svime navedenim, jasno je da su oči javnosti uprte u temu najma stana.

No, da bismo razumjeli sadašnjost, vratimo se malo i u prošlost. Svi oni koji su u posljednjih 10 i više godina bili podstanari, znali su da je cijena najma od 500 eura bila neki prosjek. Za taj novac mogao se unajmiti lijepi stan. Pamtimo i vremena kada se s cijenom od 300-350 eura mogao unajmiti solidan stan. To su bila vremena kada je prosječna plaća u Hrvatskoj bila oko 700 eura, čak i manja. Ako uzmemo dvije potonje vrijednosti, dobit ćemo da je cijena najma od 350 eura bila oko pola mjesečne plaće. Uz režije od oko 100 eura, za život je ostalo 250 do 300 eura. Za jednu osobu to je bilo nategnuto, ali mnogi su uspjeli u tome. ‘Izdurali’ su. A danas? Danas je najam gotovo pa nemoguća misija.

Uz sve navedeno, ne zaboravimo da nam element najavljene stambene politike i subvencioniranje najma. Sve to me potaknulo da interne analize i podatke koje prikupljamo za učinkovitiji rad i predviđanje tržišta u vlastitoj agenciji upotrijebim kako bi analizirao i usporedio cijene najma za 2024. godinu te usporedio ih s 2023. godinom u istom razdoblju.

Dobili smo odgovor na pitanja koje su nam trenutno cijene najma u prosjeku, koji su to kvartovi najjeftiniji, a koji najskuplji za život, u kojem kvartu možemo očekivati koju visinu najamnine, zašto su pojedini kvartovi neočekivano skupi, koja je razlika cijene najma između starogradnje i novogradnje te brojne druge odgovore kako bismo na kraju zaključili u kojem smjeru se naše tržište kreće i kojom dinamikom te prati li predmetnu dinamiku standard primanja.

Usporedbe s plaćama

Za početak kako bi čitatelji lakše zaključili trenutnu priuštivost stanovanja u najmu, treba definirati prosječna neto primanja po gradovima koje smo obradili. Tako je prosječna neto plaća u Zagrebu za prosinac 2023. godine iznosila 1355 eura, u Splitu odnosno Splitsko-dalmatinskoj županiji je iznosila 1140 eura, a u Rijeci odnosno u Primorsko-goranskoj županiji 1194 eura.

Prvi grafikon pokazuje trenutnu prosječnu traženu(!) (naglašavam jasno riječ – traženu) cijenu najma u novogradnji u prvome tromjesečju 2024. godine u Zagrebu. Vrlo je jasna razlika između najskupljeg kvadrata u najmu i onoga najjeftinijega. Kvadrat najma u Sesvetama upola je jeftiniji od kvadrata najma u Donjem Gradu.

Tražena cijena najma kvadrata stana u starijoj gradnji niža je nego u novogradnji. No, razlika po kvadratu izmežu najskupljeg i najjeftinijeg nije toliko velika kao u novogradnji.

Primjećujemo kako su trendovi kod najma i kupnje različiti, vjerojatno zbog studenata i ljudi koji dolaze u Zagreb zbog posla. Naselje Peščenica-Žitnjak je među traženijima, dakle i skupljima. S obzirom na to da u taj blok spada i Radnička ulica i sve oko nje: Borongaj, Svetice, dio Ravnica – jasno je zašto je tolika cijena najma po metru četvornome.

Podsljeme je po metru kvadratnom ‘jeftiniji kvart’, no kada pogledamo graf prosječne najamnine u novogradnji primjećujemo da je Podsljeme, zapravo, jedan od vodećih kvartova. Objašnjenje je vrlo jednostavno: u toj zoni se pretežito grade stanovi veći od 100 m2 gdje je jedinična cijena kvadrata najma niža, no kada se sve zbroji, onda je jasno zašto je sveukupna cijena dosta velika.

Inače, prosječna cijena najma u Zagrebu za prvi kvartal ove godine je 14 eura po metru kvadratnom, dok je u istom periodu prošle godine cijena bila 11,44 eura po kvadratnom metru što je povećanje od 22,38 posto.

Ukupna prosječna tražena cijena po kvadratnom metru za novoizgrađene stanove u Rijeci u prvom tromjesečju 2024. godine iznosila je 14,24 eura, što odražava varijacije u cijenama ovisno o veličini stana. Ukupna prosječna tražena cijena po m2 u prvom tromjesečju 2024. za starogradnju u Rijeci iznosila je 11,90 eura, pokazujući rast od 11,91 eura u siječnju do 12,08 eura u ožujku. Ti podaci pružaju uvid u tržište starogradnje u Rijeci, sugerirajući da manji stanovi postižu više cijene po kvadratnom metru. To ujedno može biti i pokazatelj veće potražnje za takvim nekretninama u ovom gradu.

Ukupna prosječna tražena cijena po kvadratnom metru za novoizgrađene stanove u Splitu iznosila je 16,69 eura u prvom tromjesečju 2024., što ukazuje na varijabilnost cijena ovisno o veličini stanova i mjesecu unutar tromjesečja. A prosječna tražena cijena po kvadratnom metru za sve kategorije veličina stanova starogradnje u Splitu za prvo tromjesečje iznosila je 14,66 eura.

Sada kada smo pokazali podatke prosječne tražene cijene po metru četvornome, slijede podaci prosječne ukupne tražene cijene najma. I uz te podatke, uvrstit ćemo podatak o prosječnoj mjesečnoj neto plaći.

Ideje su tu, ali….

Sjećate se, prije nekoliko odlomaka je spomenut omjer cijene najma i prosječne plaće prije deset godina i kako je udio najma u plaći bio oko 50 posto? Prilično je jasno, kristalno je jasno koliki su sada omjeri. Najniži omjer prosječne tražene cijene najma i prosječne plaće iznosi 70 posto, a najviši 117 posto.

Ako nekome do sada nije bilo jasno, sada bi itekako trebalo biti. Ponovimo još jednom: kreditna sposobnost prosječnog građanina za kupnju prosječnog stana ne postoji. Taj građanin, dakle, ne može kupiti stan! Prosječni građanin s prosječnom plaćom ne može unajmiti prosječan stan jer prelazi (najmanje) 70 posto plaće. Trenutno se nalazimo u nekretninskom limbu, u pat poziciji.

Daleko, jako daleko, smo od priuštivog stanovanja. No sve to bi se uskoro moglo promijeniti, nadamo se. Problem je jasan, mala ponuda, a ono što imamo od ponude je pretežito za viši sloj društva, dok za niži i srednji sloj društva gotovo da nekretnine ne postoje.

Najavu subvencije najma kako bi došli do priuštive razine najamnine treba pozdraviti. No, tu temu treba jako dobro razraditi. Model je preuzet od Nijemaca i Austrijanaca, no njihove okolnosti su sasvim drugačije nego naše, a obzirom na veliku količinu institucionalnih nekretnina koje imaju, zaštićenu cijenu najma i s kojima se može na tržište vrlo lako utjecati.

Naša situacija je takva da su dugoročni iznajmljivači 99 posto fizičke osobe, a na modelu APN kredita smo naučili gdje je subvencija tu je i ‘Joža’ s većom cijenim najma prije subvencija.

Ideja je dobra, može nam pomoći, no definitivno mora biti pametno i dobro osmišljena kako ne bi iduće godine bili na još 20 posto višoj cijeni najma nego ove godine.

Moguća rješenja

Koje bi moglo biti rješenje? Možda ne rješenje, ali barem pomak u dobrom smjeru. Porez na nekretnine jedna je od opcija. Takav porez neće riješiti probleme jer porez nikada nije rješenje. Ali, uvođenjem poreza na nekretnine moglo bi se tržište nekretnina malo stabilizirati. Svakako je tu i porez/naknada/nešto na one stanove i kuće koje se ne koriste.

Podsjetimo, u Hrvatskoj je, prema podacima DZS-a, prazno 600.000 stanova i 231.000 vikendica. Da se razumijemo, svatko sa svojom imovinom može raditi što želi. Međutim, ako je netko vlasnik nekretnine koja zjapi prazna, neka to i plati. I neka plati pošteno.

Opcija ima bezbroj ovisno o puno faktora u trenutku aktivacije subvencije, no evo jednog primjera. Subvencija mora trajati cijelu godinu. Subvencija za cijenu najma stana treba biti oko 50 posto najamnine, odnosno rate kredita, za taj stan dok isplata ide direktno najmoprimcu bez znanja najmodavca, a dokaz najma stana je ovjereni ugovor o najmu kod javnog bilježnika.

Do tada – gradite stanove kroz javno privatno partnerstvo, subvencionirajte one koji grade nekretnine (po uzoru na Njemačku i Austriju), a za uzvrat neka oni imaju određenu prodajnu cijenu, smanjite PDV bar na prvu nekretninu, uredite zemljišta u vlasništvu gradova i napokon ih stavljajte u opticaj za gradnju stanova, kako za najam tako i za prodaju. A sve to kako bi povećali ponudu koja bi rezultirala korekcijom cijena najma ili prodaje odnosno usporavanje ovog naglog rasta.

Za kraj, samo napomena dežurnim dušebrižnicima koji će sigurno imati što reći o korištenim iznosima u prosjeku. Da, svi sve znamo. Znamo kakvo nam je tržište nekretnina, znamo koliko je segmentirano, znamo što je prosjek, a što medijan. Ova analiza je napravljena kao jasno upozorenje gdje se nalazimo i što nam prijeti. Netko je sredinom 2000-ih godina upozorio kako ćemo imati velikih problema s radnom snagom. Tada su mnogi odmahivali rukom. Danas ti isti mašu svakom radniku moleći ga da dođe raditi. Nemojmo dozvoliti isti scenarij s nekretninama.