Iz Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine prošli su tjedan predstavili glavne promjene koje su osmislili u okviru prijedloga novog Zakona o najmu stanova, a od jučer je za taj zakonski prijedlog otvorena jednomjesečna javna rasprava. Jedna od važnijih novosti je uvođenje obveze solemnizacije ugovora kod javnog bilježnika.

To će omogućiti ovrhe bez prethodnog dugotrajnog parničnog postupka radi iseljenja ili naplate, kaže ministar Branko Bačić ističući kako će rezultat te reforme biti manji pritisak na sudove i dvostruko brže rješavanje problema nego dosad. Novost je i uloga koju predložena zakonska rješenja predviđaju za Agenciju za osiguranje radničkih tražbina.

Prema prijedlogu, ako najmoprimac ne izvršava svoje ugovorne obveze, ona bi najmodavcima koji se članstvom u njoj (uz plaćanje članarine do najviše dva posto godišnjeg iznosa najamnine) odluče osigurati naplatu isplaćivala njihova potraživanja s osnove najamnina ili režijskih troškova, za što je pri ugovaranju predviđena i bianco zadužnica najmoprimca na 10 tisuća eura.

Otvorena rasprava

Novim zakonodavnim okvirom sveobuhvatno se reguliraju obveze najmodavca i najmoprimca, od pitanja održavanja i popravaka pa do pologa pri useljenju, prava stanodavca na pregled (dvaput godišnje, uz prethodnu najavu) ili npr. povećanja cijena najamnina, što će biti moguće jednom godišnje, i to za postotni rast cijena nekretnina u prethodnoj godini prema državnoj statistici. Uz ostalo, njime se uređuju i pravila vezana uz otkaze ugovora s jedne ili druge strane te prateći rokovi iseljenja, koji uključuju i određena odstupanja, poput najmoprimaca s djecom ili dugotrajnijih ugovora.

Uz ostalo, budući zakon, koji bi trebao zamijeniti postojeći propis donesen prije 30 godina (uz tri izmjene i dopune u međuvremenu), uređuje i područje zaštićenih najmoprimaca u javnim stanovima (koji su živjeli u stanovima u “društvenom vlasništvu”), a kojih, prema procjenama, još ima približno četiri tisuće. S tim u vezi, “država preuzima obvezu posredovanja u prodaji tih stanova ako ih najmoprimci žele otkupiti, dok najamnina ne smije biti niža od dvostrukog iznosa minimalne zajedničke pričuve niti viša od najamnine izračunate za državne stanove, a ograničava se i prema imovini odnosno prihodima (do 30%) kućanstva”, ističu u Ministarstvu.

Kako je javna rasprava tek otvorena, zasad na zakonski prijedlog u e-savjetovanju nema komentara, ali već na prošlotjedno predstavljanje glavnih novina mogle su se čuti ocjene kojima se izražava sumnja u pozitivne učinke koje ističu zakonopisci, poput povećanja pravne sigurnosti, a u konačnici i očekivanog povećanja broja stanova za dugoročni najam.

Uvod u skuplje najamnine

Prema Željku Lovrinčeviću sa zagrebačkog Ekonomskog instituta, novi zakonski okvir samim uvođenjem obveze solemnizacije kod javnog bilježnika izvjesno povećava troškove, a onda lako moguće i najamnina. U dijelu odredaba kojima se reguliraju otkazni rokovi rezultat bi, umjesto zaštite ranjivijih skupina najmoprimaca (npr. s djetetom), u praksi mogao mogao biti zapravo pogoršanje njihova položaja.

Vrhunski stručni tim

Od ordinacije s jednom stomatološkom stolicom do centra za najzahtjevnije dentalne zahvate

veliki uspjeh

RoboCup 2026: Hrvatski učenici među najboljima na svijetu u robotici i umjetnoj inteligenciji

U reguliranju područja najma treba poći od fundamenata koji su u ishodištu današnje situacije na tom tržištu, kaže Lovrinčević, sugerirajući da premise ovog zakonskog prijedloga to ne odražavaju. S obzirom na ukupan broj poreznih obveznika koji ostvaruju dohodak od imovine s osnove najma ili zakupa (s tim da to ne uključuje samo stanove), kao i broj ugovora o dugoročnom najmu, zainteresiranih za nova zakonska rješenja je mnogo pa je realno očekivati i mnogo komentara.

U Hrvatskoj, naime, ugovori o dugoročnom najmu bilježe osjetan rast posljednjih godina, što je potaknuto izmjenama nekoliko zakona. U 2023. izdano je npr. više od 142 tisuće rješenja o porezu na dohodak s osnove najma stambenog prostora, godinu poslije on je porastao na na više od 164 tisuće, a lani ih je izdano čak 239,5 tisuća.

Ukupan broj obveznika poreza koji dohodak od imovine ostvaruju s osnove najma, pak, 2024. je premašivao 226 tisuća, a sredinom ove godine ih je, prema Poreznoj upravi, bilo više od 286,5 tisuća.