U jednoj od svojih prijašnjih kolumni obradio sam temu stanja tržišta nekretnina na njemačkom tržištu i upozoravao sam na sivi oblak koji se polako ali sigurno nazire i na našem području. No, tu nisam spomenuo Sloveniju koja je jako slično tržište našemu, ne nužno po volumenu ali po dinamici ekonomskih zbivanja bi rekao da smo slični.

Slovenija tako po prvi put nakon 2008. godine bilježi naglo zaustavljanje rasta cijena, konkretno 2023. godine nacionalni indeks cijena kuća porastao je za 6,77% nakon što je isti rastao 2022. godine za 11,59% i 2021 godine za 15,77% prema podacima Ureda za statistiku Slovenije

Ukoliko se navedeni iznosi usklade s inflacijom dolazimo do zaključka da su cijene kuća porasle za samo 1,4% u 2023. godini što realno može činiti i statističku pogrešku, dakle stagnacija se u pravom smislu događa kod naših susjeda.

Općenito, potražnja za nekretninama u Sloveniji pada, tako je na primjer u 2023. godini ukupan broj transakcija stanova naglo pao za 24% u odnosu na prethodnu godinu, na 9.786 jedinica, nakon godišnjeg pada od 7,6% u 2022. i rasta od 19,9% u 2021., prema podacima Ureda za statistiku Slovenije. U smislu transakcijske vrijednosti, prodaja stanova iznosila je 1,39 milijardi eura u 2023., što je pad od 18,9% u odnosu na godinu ranije.

Prema podacima sustava e-nekretnine u Hrvatskoj, prodaja stanova se kretala idućom dinamikom: 2023. godine prodano je 5730 stanova što je pad od 13% naspram 2022. godine kada je prodano 6555 stanova, no kod nas se u usporedbi sa 2021. godinom čak desio rast od 7%, nemojmo zaboraviti u to vrijeme nam je uvelike pomagao APN koji je utjecao bitno na broj prodanih stanova.

Cijena novogradnje raste

Slovenija se susreće sa ozbiljnim usporavanjem nakon naglog globalnog rasta cijena nekretnina pa tako slabe i aktivnosti u prodaji novogradnje jer su kod naših susjeda u 2023. godini izdane građevinske dozvole porasle za 6,7% na međugodišnjoj razini na 5441 jedinicu, što je usporavanje u odnosu na godišnji porast od 21,8% u 2022., 14,9% u 2021. i 11,6% u 2020. U prva dva mjeseca 2024. broj stanova za broj izdanih dozvola pao je za 38,9% na samo 662 jedinice.

Neće nikoga iznenaditi kada pogledamo brojke u Sloveniji i vidimo da cijene novogradnje samo rastu. Naravno, ponuda i potražnja su dva najveća neprijatelja ekonomskog tržišta, broj transakcija definitivno pada, no ne nužno i cijena, dakle ta skupina nekretnina cijenom raste za razliku od rabljenih stanova jer je u 2023. godini indeks cijena novogradnje stanova porastao je za 8,36% (2,92% prilagođeno inflaciji) u odnosu na godinu ranije. U četvrtom tromjesečju 2023. cijene su također porasle za 3,03% (3,45% prilagođeno inflaciji).

Očigledno da i naši zapadni susjedi imaju problema s trenutnim vlastitim stambenim fondom te se manje ide u obnovu staroga, a više u gradnju novoga. Razumno, odavno je poznato da je gradnja novoga jeftinija varijanta od rekonstrukcije ili potpuno obnove staroga.

Transakcije rabljenih stanova u Sloveniji pale su za 24% na 9461 jedinicu u 2023. u odnosu na godinu ranije. Spomenuta kategorija nekretnina, koje su činile više od 56% ukupnih transakcija stanova, u 2023. smanjene su za 22% u odnosu na prethodnu godinu. Isto tako, promet postojećih obiteljskih kuća također je smanjen za 24,5%.

Transakcije novoizgrađenih stanova, koje čine manje od 4% ukupnih transakcija, pale su za ogromnih 43,1% na godišnjoj razini na 325 jedinica u 2023. Transakcije novoizgrađenih stanova i obiteljskih kuća pale su za 37,2%, odnosno 64%, tijekom 2023. isto razdoblje.

U smislu transakcijske vrijednosti, prodaja stanova iznosila je 1,39 milijardi eura u 2023., što je pad od 18,9% u odnosu na godinu ranije. Prodaja postojećih stanova, koja je činila 93,5% ukupne vrijednosti transakcija, pala je za 17,6%, dok je prodaja novoizgrađenih stanova pala za 33,3%. Dakle, imamo svojevrsnu anomaliju na tržištu jer broj transakcija pada, a cijena raste.

Netko bi rekao suludo, no “fenomen” je jednostavno objašnjiv, manji broj transakcija koji uzrokuje rast volumena može biti objašnjiv kroz manji broj nekretnina koja se prodaje po visokoj vrijednosti.

Budimo slikoviti, luksuzni segment ne slabi, prodaju se stanovi visoke vrijednosti koji dižu kompletan prosjek tržišta i stvaraju ovakvu vrstu anomalije na tržištu gdje se ne može jasno razaznati je li tržište stvarno stagnira ili pada

Hrvatski scenarij u 2024. godini

Pitanje svih pitanja, hoće li nas scenarij kojeg su doživjeli Slovenci još prošle godine zaobići u ovoj godini u vidu pada transakcija? Neće. Imamo li vremena da još kapetan broda digne jedra i okrene brod da plovi niz vjetar? Imamo, no prepoznaje li kapetan sive oblake koji nam se bliže?

Razdoblje od 2018. do 2023. godine bi uvrstio kao “zlatne godine” tržišta nekretnina koje su najviše koristile prodavateljima.

APN, niske kamatne stope, potres, ulazak u Schengen i prelazak na euro su definitivno pridonijeli rastu broja transakcija, no i rastu cijena, dok su inflacija, rast kamatnih stopa, ukidanje APN-a, prouzrokovali i u Hrvatskoj nagli pad transakcija, stoga bi pad transakcija uskoro mogao okrenuti tržište u drugom smjeru. Nemojmo zaboraviti niti najave novih subvencija nepoznatog oblika i najave pada kamatnih stopa koji uzrokuju poček potencijalnih kupaca i dodatno usporavanje tržišta.

Svakako ne želim reći da tržištu nekretnina slijedi brodolom, no ovo će biti jedna od najizazovnijih godina u posljednjih deset godina na tržištu nekretnina, praćena dvoznamenkastim padom transakcija, a kako će to utjecati na tržište nekretnina u Hrvatskoj tek ćemo vidjeti. Do tada pozorno pratimo zbivanja u susjedstvu.