Potražnja za subvencioniram stambenim kreditima nije splasnula nakon proljetnoga kruga. Istraživanja potvrđuju da rujanski poziv i dalje očekuju brojni potencijalni korisnici, dok se poznavatelji prilika slažu oko toga da će potražnju generirati država kroz stambeno poticanu stanogradnju, te da će procese do kraja godine obilježiti očekivanja oporavka te zadržavanje cijena.

Ipak, trenutačno se preciznije ne može govoriti o datumu početka novog kruga subvencioniranja stambenih kredita.

To nije moguće ni nadležnima iz Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN), čiji ravnatelj Dragan Hristov poručuje da će zajedno s Ministarstvom graditeljstva i prostornog uređenja (MGIPU) pravovremeno obavijestiti sve zainteresirane. (Ministarstvo se u vrijeme pisanja teksta zvalo tako, sada je Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, op.ur.).

“I nakon zatvaranja prvog ovogodišnjeg natječaja APN svakodnevno zaprima upite potencijalnih korisnika subvencioniranih kredita, ali i predstavnika kreditnih institucija bankara kojima se zainteresirani konstantno javljaju”, kaže Hristov.

Uzevši u obzir sva 4 provedena natječaja vidljivo je kako je navedeni program izvrsno prihvaćen od građana RH. Zakon o subvencioniranju stambenih kredita (iz 2017., triput unapređivan) ima svrhu poticati demografsku obnovu društva, urbanu regeneraciju naselja te smanjenje broja mladih obitelji koje iseljavaju u druge zemlje EU.

Svake se godine povećavao broj podnositelja zahtjeva te su ostvareni rezultati, ukratko, značajni. U 2017. odobrili su 2306 zahtjeva, a za navedene ukupni planirani iznos subvencija iznosi 191.443.998,82 kn. Odbijena su 44 zahtjeva dok je 49 odustalih.

U 2018. ukupno ih je odobreno 2946 te ukupni planirani iznos subvencija iznosi 176.726.903,44 kn, a odbijeno je 25 zahtjeva dok su 62 odustala. Ukupan broj odobrenih zahtjeva u 2019. iznosi 4150, a planirani iznos subvencija ‘težak’ je 275.668.931,25 kn. Odbijeno je 39 zahtjeva dok je 71 odustao.

Više nego ispravno

U 2020. koja je u obradi, ukupan broj odobrenih zahtjeva u ovom trenutku je 3616, a za njih ukupni planirani iznos subvencija iznosi 240.538.516,80 kn. Odbijeno je 15 zahtjeva dok su 22 odustala.

“Bankovne kamate su se u protekle dvije godine kretale od 2,19% EKS-a do 3,75% EKS-a što je značajan pad u odnosu na prethodna razdoblja. Očito je da su banke spuštanjem kamatnih stopa željele promovirati sebe kao najpovoljnije kako bi zauzele što veći udio subvencioniranih kredita”, navode iz APN-a.

RBA bilježi značajan interes klijenata za subvencionirane kredite budući da je od MGIPU početkom godine komunicirano da će natječaj za davanje kredita građanima biti otvoren u ožujku i u rujnu pa klijenti s tim računaju. Zahtjeve klijenata koje su zaprimili tijekom ožujka i travnja, unatoč svim izazovima uslijed Covid-19 krize, odradili su, kažu, na obostrano zadovoljstvo te do zatvaranja natječaja sve proslijedili u APN na daljnje odobrenje.

Udio RBA kredita u ukupnom broju odobrenih kredita od APN-a je oko 10%. Direktorica ekonomskih i financijskih istraživanja iz Raiffeisen banke Zrinka Živković Matijević navodi kako tijekom 2020. ne očekuju pad cijena stambenih nekretnina, već naprotiv blagi rast, uz napomenu da je rast isključivo generiran u prvim mjesecima prije početka pandemije kad su cijene vjerojatno rasle po prilično visokim stopama nastavljajući dinamiku iz 2019.

“Uobičajeno je da cijene stambenih nekretnina reagiraju s vremenskim odmakom u silaznoj fazi ekonomskog ciklusa. Uz to očekivanja su usmjerena na oporavak gospodarstva tijekom 2021. što utječe na odgodu korekcije cijena.

Stoga je izglednije da će 2020., osobito drugo i treće tromjesečje biti obilježeno velikim zastojem prometa na tržištu stambenih nekretnina, tj. padom likvidnosti uz tek blagu prilagodbu cijena. Državni poticaji kroz APN stambene subvencije dosad su doprinosile rastu cijena, što bi impliciralo da bi sada mogle djelovati u smjeru zadržavanja postojeće odnosno dostignute razine cijena”, navodi Živković Matijević.

Kako ističe, ako se kriza produlji, prvu korekciju na tržištu stambenih nekretnina moguće je očekivati u 2021. Treba imati na umu, kaže, da je posjedovanje ‘druge’ nekretnine u velikom slučaju dodatni izvor prihoda mnogih kućanstava, da prosječne cijene na razini Hrvatske prema službenim podacima ni nakon 4 godine rasta nisu dosegnule razinu iz 2008. te da je na tržištu prisutna izrazito visoka segmentacija ovisna prvenstveno o lokaciji i kvaliteti nekretnina.

“Dakle, ostajemo pri ocjeni da će doći do značajnog pada likvidnosti i da će nova potražnja vjerojatno biti generirana dominantno kroz Vladine APN-ove. Ono što se neće dogoditi je onaj uobičajen skok u rujnu, ali transakcije koje su ugovorene vjerojatno će zadržati svoju cijenu. Nažalost podaci o kretanju tržišta nekretnina su zaista oskudni, a oni koji postoje dolaze s razmjerno velikim zakašnjenjem”, poručuje Živković Matijević.

Gledajući 2020. kao godinu početka krize, iznosi da je možemo usporediti s prosjekom 2008./2009. budući da smo 2008. krizu ignorirali, a 2009. nas je strahovito pogodila: tada su cijene u zemlji u prosjeku zabilježile sljedeće promjene: cijela RH -1,9%; Zagreb -3,8%, Jadran+0.4%, ostalo -1,9). Međutim, kako kaže, krizu tad nismo očekivali, a i kad je došla “očekivanja su bila da će potrajati nešto dulje: pokazatelji ranjivosti, odnosno zaduženosti i neravnoteže svih sektora bile su ogromne; jednostavno, nitko nije bio spreman”.

“Sada je kriza očekivana i u prvoj godini 2020. bit će čak i snažnija, ali očekivanja su usmjerena na brzi oporavak. Navedena očekivanja uz izdašne mjere pomoći (od vlade, ali i moratoriji banaka) mogu odgoditi i vjerojatno će odgoditi odluku o prodaji ili jedno vrijeme (barem 6 mjeseci) zadržavati razinu cijena”, kaže Živković Matijević dodajući da “rast cijena nekretnina u razdoblju koje prethodi krizi 2020. u prosjeku zamjetno bio blaži nego 2008/2009”.

U pogledu utjecaja APN-a na tržište prije i poslije izbijanja korona krize, dio poznavatelja skloniji značajnoj distinkciji, pa tako i vlasnik te direktor nekretninske agencije Opereta Boro Vujović, inače dopredsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK, napominje da su prije korone bili prema APN-u vrlo kritični i nisu ga smatrali neophodnim u situaciji gdje je tržište raslo zbog drugih faktora, a APN je dovodio do rasta cijena zbog kratkog roka trajanja.

“No, kad je počela pandemija 15. ožujka tržište se kao život zamrznulo te se mjesec dana ništa nije događalo, tako da je odluka tadašnjeg ministra Štromara da unatoč kompliciranoj situaciji APN u travnju ipak bude proveden uz produženi rok, bila više nego ispravna. Puno je kupaca potpisalo predugovore i očekivalo APN, tako da je to bio vrlo odgovaran i dobar potez, koji je iskoristilo skoro 4000 građana”, kaže Vujović.

Situacija na tržištu se poslije 15. ožujka promijenila što zbog potresa, što zbog korone, no ono što svi indikatori koje se prati govore, po njemu, je da cijene nekretnina više neće rasti, te da će doći do promjene trenda. Ipak, nije situacija crno-bijela, niti jednostavna, i puno je kupaca, tvrdi, pojavom korone očekivalo da će cijene pasti i da će se dogoditi rasprodaja nekretnina, no stanje na tržištu govori drugačije: potražnja se djelomično smanjila, ali se cijene nisu korigirale.

Prema Vujoviću, može se očekivati diferencijacija cijena zbog korone i potresa, a tako je cijena starih stanova u centru korigirana, dok cijena novih stanova u centru nije ništa niža nego prije sredine ožujka.

Već imaju rezervacije

“Od svibnja je počela normalizacija tržišta i rast broja kupoprodaja. U lipnju se situacija skoro pa normalizirala, kupaca ima, prodavatelji su spremniji pregovarati o cijenama. Realizirane kupoprodajne cijene su na razinama kao prije 15. ožujka. No, što će biti u budućnosti – teško je predvidjeti, jer više faktora će utjecati na cijene. Vidjet ćemo kako će biti s pandemijom i zatvaranjem gospodarstva, te kako će turistička sezona i njezina uspješnost utjecati na kretanje tržišta”, kaže Vujović ističući činjenicu da značajan broj kupaca nekretnina smatra da se u ovom trenutku ‘štampa’ velika količina novca, te da je pametnije imati nekretninu nego ‘keš’.

Zaključno, u opisanoj situaciji stoga smatra da postoji puno više razloga da se subvencije u ovom ili nekom drugom obliku nastave i dalje provoditi, te otkriva da su poveli analizu među njihovim klijentima kojom se pokazalo se da je veliki broj upoznat sa subvencijama I da ih očekuje kako bi realizirali kupnju svoje nekretnine.

Na uzorku od 211 klijenata Operata je provela anonimnu anketu s ciljem dobivanja informacije jesu li klijenti upoznati s Programom subvencioniranja stambenih kredita. Pokazalo se ne samo da ih je 84,8% upoznato s time, već je i 67,3% ispitanika upoznato s najavom novog kruga subvencija u rujnu 2020. te su zainteresirani za kupnju nekretnine uz ovaj program.

“Ova anketa ukazuje na visoku informiranost klijenata o Programu subvencioniranja stambenih kredita kao i o najavi novog kruga subvencioniranja u rujnu ove godine. I dalje se iskazuje visoka zainteresiranost građana za ovaj Program”, poručuje Vujović. Među onima koji od samog početka podržavaju ovu državnu subvenciju – jer je država pomogla mladim obiteljima rješavanje stambenog pitanja kao jednog od najbitnijeg životnog problema, ističe se vlasnik agencije Dogma nekretnine Branko Papeš.

Od samog početka bilo je protivnika navedenih mjera i spominjalo se povećanje cijena nekretnina itd., ali čak i u tom slučaju, on poticaje ocjenjuje kao vrlo pozitivne, jer je opet taj isti novac završio kod prodavatelja koji su isto tako hrvatski građani i tim mjerama su i oni profitirali.

Kako god, po njemu je država navedenim mjerama potakla i pomogla oporavku tržišta nekretnina i kao takve mjere su mladim obiteljima pomogle u kupnji nekretnina i prodavateljima da brže i lakše prodaju svoje nekretnine po višim cijenama.

“Prije izbijanja pandemije korone tržište je raslo 5-15% godišnje, primarno zbog rasta gospodarstvenih aktivnosti, BDP-a, pozitivnog poslovnog okruženja i izvrsnih turističkih sezona, a tek djelomično zbog državnih subvencija. U ovom trenutku državne subvencije su nešto što bi pomoglo tržištu nekretninama da ipak ne dođe do naglog usporavanja tržišta, što bi se vrlo negativno odrazilo na građevinski sektor u smislu usporavanja investicija, i u konačnici odrazilo i na dodatni pad BDP-a.

Interes potencijalnih kupaca postoji pogotovo kada znaju da je ovo zadnji krug subvencija i već u ovome trenutku imamo rezervacije stanova od kupaca koji planiraju realizirati kupnju koristeći najavljene subvencije. Mislim da ne bi bilo korektno da te i sve one koji planiraju kupnju nekretnine na navedeni način država iznevjeri”, naglašava Papeš.

Po njemu se najavljeno subvencioniranje treba provesti i zbog svih građana koji su računali na državne subvencije, a pojedini već krenuli u realizaciju i kaparirali nekretnine, ali i da bi se pomoglo “održati tržište nekretnina koje je zamašnjak svih gospodarskih djelatnosti i aktivnosti koje direktno ili indirektno imaju korist od aktivnog tržišta nekretninama”.

Naime, stabilno tržište nekretnina, podsjeća, u interesu je svih sudionika, od kupaca koji će dugoročno profitirati kroz sigurno ulaganje, prodavatelja, građevinskih firmi, malih obrtnika do države zbog naplate poreza i PDV-a. Dakle, na potezu je država!