Pojedini su hrvatski trgovci nekretninama i poznavatelji ovdašnjih prilika na tom tržištu u posljednje vrijeme izlazili s procjenama kako se u Hrvatskoj neće dogoditi cjenovni “bum” nakon ulaska u Europsku uniju, kakav je zahvatio članice koje su se pridružile u posljednja dva kruga proširenja. Procjene su argumentirali činjenicom da su cijene nekretnina u Hrvatskoj već sada na vrlo visokoj razini.

Jačanje ponude
Takvo mišljenje potvrdila je i studija Ekonomskog instituta Zagreb o procjenama učinaka pristupanja Hrvatske EU, koju je naručila Vlada. Učinke ulaska u Uniju na tržište nekretnina za tu studiju analizirali su Željko Lovrinčević, Iva Čondić-Jurkić, Tatjana Dadić i Maruška Vizek, a i oni su došli do istog zaključka – da će ulazak u Uniju cijene nekretnina u Hrvatskoj trajno povećati za 3,9-postotnih bodova. Pritom očekuju da će poticaj rastu cijena davati domaća potražnja, dok bi pozitivni trendovi u građevinarstvu nakon ulaska u Uniju utjecali na spuštanje cijena kvadrata. U analizu nisu međutim uključene procjene utjecaja strane potražnje za nekretninama u Hrvatskoj, a koji bi, kako napominju i sami autori, mogao biti znatan za objašnjavanje kretanja cijena nekretnina. No stručnjaci Ekonomskog instituta upozoravaju na zaustavljanje poboljšanja indeksa priuštivosti nekretnina u Hrvatskoj nakon ulaska u Uniju. Što se tiče rasta cijena nakon ulaska u Uniju, one su u zemljama koje su se integrirale u posljednja dva vala u prosjeku povećale oko 30 posto na nacionalnoj razini. Najveći porast cijena zabilježen je u Estoniji i Češkoj. Što se tiče glavnih gradova, nekretnine su poskupjele u prosjeku oko 40 posto, najviše u Estoniji i Sloveniji. Međutim, teško je reći koliko je taj rast bio povezan samo s ulaskom u Uniju, a koliko je posljedica nekih ekonomskih procesa koji su se odvijali i pozitivno utjecali na rast cijena nekretnina, poput snažnog gospodarskog rasta i pojave kreditne ekspanzije. Nije nevažno reći i da se povijest stambenog tržišta na području nekadašnjih komunističkih zemalja razlikuje od razvoja tog tržišta u “starim” članicama Unije, te da je zapravo jačanje ponude i potražnje nekretnina u novim članicama Unije zapravo započeo s tranzicijom.

Privlačni strancima
Stručnjaci Ekonomskog instituta utvrdili su i indeks priuštivosti nekretnina, stavljajući u odnos cijenu nekretnina s nacionalnim dohotkom. Taj je pokazatelj u Hrvatskoj posljednjih godina sve povoljniji, odnosno ima sve nižu vrijednost, što znači i veću financijsku dostupnost nekretnine prosječne cijene. Sve do 2005. godine, naime, Hrvatske je bila na prvom mjestu po nepriuštivosti nekretnina na nacionalnoj razini, dok je priuštivost u glavnim gradovima bila nepovoljnija samo u Sofiji i Varšavi. Nekretnine su u prosjeku Hrvatima 2005. godine bile dvostruko dostupnije nego 1999. godine. Dugoročno je dohodovna elastičnost realne cijene novosagrađenog stana izuzetno visoka i triput je, stoji u studiji, viša od elastičnosti cijene stana na promjenu obujma građevinskih radova. Rast realne plaće od 1 posto u dugom roku, naime, uzrokuje rast cijena nekretnina od 5,4 posto, dok rast obujma građevinskih radova od 1 posto snižava cijenu novih stanova za 1,7 posto. Rast kamatnih stopa od 1 posto spušta cijenu novih stanova za 0,2 posto. Projekcije EIZG-a polazi od pretpostavke da će realne kamate nakon ulaska u EU pasti za 1-postotni poen zbog snižavanja inflacije i pada nominalnih kamatnih stopa, dok će se realne neto plaće povećati za 1,5-postotni poen. Osim toga očekivano je sniženje indeksa potrošačkih cijena za 1-postotni poen, što je nužno zbog ispunjenja Maastrichtskih kriterija, te rast obujma građevinskih radova za 1,7-postotnih poena, što će u konačnici rezultirati rastom cijena nekretnina od 3,94-postotna poena nakon ulaska u Uniju. Analiza uključuje i neke specifičnosti hrvatskog tržišta nekretnina, a to je izražena privlačnost, posebice za strane državljane, priobalnog područja.