Pravo građenja je ograničeno stvarno pravo na nečijem zemljištu koje ovlašćuje svoga nositelja da na površini toga zemljišta ili ispod nje ima vlastitu zgradu, a svagdašnji vlasnik tog zemljišta dužan je to trpjeti; pravo građenja je u pravnom pogledu izjednačeno s nekretninom; zgrada koja je izgrađena ili koja bude izgrađena na zemljištu koje je opterećeno pravom građenja pripadnost je toga prava, kao da je ono zemljište (čl. 280. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (u nastavku teksta: ZV).

Dakle, nositelj prava građenja ima pravo odnosno ovlast izgraditi zgradu i biti njezinim vlasnikom. To, nadalje, znači da on kao vlasnik ima ovlast uspostaviti vlasništvo posebnog dijela nekretnine. Naime, to vlasništvo uspostavit će se i na zahtjev nositelja prava građenja koji dijeli tu nekretninu na suvlasničke dijelove koji su odgovarajući dijelovi za uspostavu vlasništva posebnih dijelova, ako su ispunjene pretpostavke iz članka 75. ZV-a (čl. 71. st. 4. ZV-a).Nakon što pravo građenja prestane, a ono može prestati propašću stvari, ovlaštenikovim odreknućem, istekom roka i ispunjenjem raskidnoga uvjeta, zaštitom tuđega povjerenja, prestankom korisnika, rasterećenjem te ukinućem (čl.  292. st. 1. ZV-a) postavlja se pitanje pravne sudbine etažirane zgrade. Prestankom prava građenja sa zgradom prestat će i suvlasništvo na zgradi svih suvlasnika, što podrazumijeva i suvlasnike s čijim je suvlasničkim dijelom uspostavljeno etažno vlasništvo. Tim prestankom vlasnikom zgrade postaje vlasnik zemljišta i prestaju sva ograničenja koja su proizlazila iz uspostave etažnog vlasništva, osim ako vlasnik zemljišta nije drukčije odredio.

Dakle, prestankom prava građenja prestaje i etažno vlasništvo na zgradi, koja se pravno sjedinjuje sa zemljištem, a vlasnik zemljišta tada može, ako to želi, ponovno uspostaviti etažno vlasništvo na nekretnini, u smislu članka 71. ZV-a. Također, treba navesti da će se, sukladno članku 295. ZV-a, na odnos vlasnika zemljišta i osobe kojoj je  prestalo pravo građenja na odgovarajući način primjenjivati pravila prema kojima se prosuđuju odnosi nakon prestanka prava plodouživanja, ako nije što posebno određeno. Vlasnik je dužan osobi kojoj je prestalo pravo građenja, dati onoliku naknadu za zgradu koliko je njegova nekretnina u prometu vrjednija s tom zgradom nego bez nje. Budući da je zgrada koja je izgrađena dio prava građenja, pa se prenosi, nasljeđuje i opterećuje na novog stjecatelja zajedno s pravom građenja, i svi su etažni vlasnici nekretnine sukorisnici prava građenja, što znači da svi oni imaju pravo na naknadu za zgradu, i to prema tržišnim cijenama.

Odgovara: Vanja Vargec, dipl. iur