Iako je i sam pojam leasinga novost u hrvatskom gospodarstvu, još je novijeg datuma financiranje nekretnina putem leasinga. Da bi se stručna, a i šira, javnost što više upoznala s tim fenomenom, Europsko-hrvatsko udruženje za nekretnine i Iktus d.o.o. održali su u Zagrebu seminar na tu temu. Leasing stručnjak iz PBZ Leasinga, Vatroslav Štefanac, govorio je na seminaru na temu “Operativni vs. financijski leasing – velika dilema u financiranju nekretnina”.
On smatra da je tržište leasing usluga općenito u Hrvatskoj nerazvijeno, a velik promet leasing kuća pripisuje kreditnim restrikcijama koje je Hrvatska narodna banka nametnula poslovnim bankama pa su one dio poslovanja prebacile na svoje leasing kuće. No primarni cilj leasinga je najam, a ne stupanje u vlasništvo konkretne nekretnine, automobila i sl. To je i najveća razlika između operativnog i financijskog leasinga. Samo operativni leasing je leasing jer podrazumijeva najam te ne postoji mogućnost stjecanja vlasništva dok je financijski leasing samo drugo ime za klasični kredit i u svakom trenutku je moguće postati vlasnikom unajmljene stvari. Štefanec objašnjava da u Hrvatskoj čak 70 posto prometa otpada na financijski leasing, a svega 30 posto na operativni. Razlog za to vidi u tradicionalizmu domaćih poduzetnika, a i građana kojima je “neprihvatljivo” da nešto plaćaju, a da nakon nekog vremena neće postati vlasnici toga što su plaćali. Prednosti operativnog leasinga nekretnina su što konkretna tvrtka ne ulaže velika sredstva u “zgradu” već ih preusmjerava u svoj “core bussines”. Takav način ulaganja donosi veći profit, a u današnjem promjenjivom poslovnom okruženju nije moguće sa sigurnošću predvidjeti kakvi će uvjeti na tržištu vladati za 10, 15 ili 50 godina koliko može trajati amortizacija vlastite poslovne zgrade. U Hrvatskoj su praksi najma, operativnog leasinga, sklonije strane multinacionalne kompanije nego one domaće. Možda je najbolji primjer za to velebna zgrada T-Coma u zagrebačkoj Savskoj ulici koji je nakon preuzimanja od njemačkog telekomunikacijskog diva preuzeo njihovu poslovnu praksu te unajmio zgradu.

Nejasni propisi
Da i mnoge manje tvrtke sljede takav trend dokazuje sve veća izgradnja poslovnih zgrada u Zagrebu koje su namijenjene isključivo iznajmljivanju. Tako se procjenjuje da će samo u 2006. godini biti dovršeno 160.000 kvadratnih metara novog poslovnog prostora, a dosad se godišnja potražnja kretala na oko 60.000 kvadrata. Prepreku većoj prisutnosti operativnog leasinga nekretnina Štefanec vidi i u neusklađenosti s europskim normama, ili nepostojanju domaćih normi koje bi trebale regulirati to područje. To umnogome i doprinosi da se često na kraju kupnja ipak više isplati od najma. Drugi problem koji postoji jest da su IRS (Međunarodni računovodstveni standardi) u Hrvatskoj prihvaćeni na zakonskoj osnovi, a koji određuju da se bilo koji ugovor koji sadrži klauzulu o mogućnosti kupnje nekretnine nakon isteka roka leasinga tretira kao financijski leasing. Još jedna nelogičnost, smatra stručnjak PBZ Leasinga, jest da sve nekretnine izgrađene nakon 1998. ulaze u sustav PDV-a, dok starije ne. Tu se postavlja i pitanje kako tretirati stare zgrade koje su se renovirale nakon 1998. Kako odrediti vrijednost renovacije? Štefanec se osvrnuo i na, u zapadnim zemljama vrlo prihvaćen, model sale-lease backa (prodaj i zakupi model) koji klijentima omogućuje vlasništvo kroz leasing, mogućnost da rata leasinga bude jednaka rati najma koja bi se plaćala kod običnog ugovora o zakupu, te iskorištavanja rezidualne vrijednosti nekretine nakon isteka roka leasinga. Model koji omogućava da se operativnim leasingom također dođe u posjed nekretnine jest postojanje treće, projektne tvrtke, međutim ako ona nije pod kontrolom klijenta, tu postoji velika doza rizika (propast projektne tvrtke-gubitak nekretnine, propast leasing tvrtke…). Uz to, uvijek se ističe i sveprisutni problem neažuriranih zemljišnih knjiga. Isto tako sale-lease back tretira se kao dvostruka transakcija, te ovdje dolazi do dvostrukog oporezivanja (porez na promet nekretninama od pet posto).

Nema specijalizacije
Riješenje, prema stručnjacima PBZ Leasinga, koje bi riješilo ove nedoumice jest da sve nekretnine u posjedu pravnih osoba uđu u sustav PDV-a, dok bi fizičke osobe ostale u sustavu poreza od pet posto. Leasing se u hrvatskoj pojavio 1998. godine, a danas se tim poslom bavi 15 leasing tvrtki. Prema općem mišljenju struke, problem je što ne postoji ni jedna specijalizirana kuća, već se sve leasing tvrtke bave svime, od nekretnina preko automobila i strojeva do krava. U PBZ-Leasingu kažu da 99 posto njihovih klijenata čine velike kompanije, srednja i mala poduzeća, lokalna uprava te freelanceri. Direktor direkcije za ekonomsku analizu i istraživanje u Hrvatskoj poštanskoj banci, Mladen Mirko Tepeš, smatra da je postojeći leasing uglavnom samo kreditianje jer se i razvio zbog ograničavanja kreditnih plasmana koje je HNB nametnuo poslovnim bankama. No ukoliko se HNB “obruši” i na financijski leasing, vjerojatno će nastati nešto slično ali pod drugim imenom, zaključuje Tepeš.