O upravljanju državnom imovinom najčešće se govori u kontekstu neučinkovitosti. Dosadašnje promjene pravnog okvira nisu baš ispunile deklarirane ciljeve. Tako je Vlada u Nacionalni plan oporavka i otpornosti ugradila i nove reformske zahvate u tom području. Uz ostalo, to predviđa i donošenje Zakona o upravljanju nekretninama i pokretninama u vlasništvu RH (uključujući i privremeno oduzetu imovinu). Nacrt prijedloga zakona krajem prošlog tjedna pušten je u jednomjesečnu javnu raspravu, a prema njemu, poboljšanja bi se trebala postići u prvom redu – decentralizacijom.

“Optimizacija upravljanja i ubrzanje aktivacije neiskorištenih nekretnina u državnom vlasništvu planira se postići kroz decentralizaciju upravljanja prema županijama, gradovima sjedištima županija, velikim gradovima s preko 35000 stanovnika (mimo sjedišta županija to su trenutno Vinkovci, Kaštela, Velika Gorica i Pula), tvrtki Državne nekretnine te javnim ustanovama za upravljanje nacionalnim parkovima i parkovima prirode”, navodi se u obrazloženju.

Usto, plan je i ustrojiti praćenje rezultata i učinaka, a u konačnici i postići smanjenje portfelja nekretnina u vlasništvu RH, ističu u nadležnom Ministarstvu prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine. Postojeće stanje objašnjavaju kompliciranim postupcima raspolaganja, neadekvatnom internom bazom podataka i nerazvijenim sustavom za podatkovno i programsko upravljanje portfeljem nekretnina, kao i velikim brojem aktivnih predmeta za čije pak rješavanje nema dovoljno državnih službenika.

Uređivanje upravljanja nekretninama i pokretninama iziskuje i paralelna izrada nacrta prijedloga Zakona o trgovačkim društvima u državnom vlasništvu u koji će “po novom” biti preneseno uređenje načina upravljanja dionicama i poslovnim udjelima u državnom vlasništvu.

Predlagatelji zakona naglašavaju da će se decentralizacijom upravljanja državnom imovinom omogućiti i “brže i učinkovitije rješavanje imovinskopravnih odnosa na državnim nekretninama u svrhu realizacije infrastrukturnih i razvojnih projekata na području cijele Hrvatske”.

Što se spušta na niže razine?

Zakon se odnosi na neizgrađeno građevinsko zemljište, zgrade za koje su fizičke ili pravne osobe ishodile rješenje o izvedenom stanju, ruševine i napuštene građevine s pripadajućim zemljištem za redovnu uporabu tih građevina. Isto tako, rješenja iz predloženog zakona obuhvaćaju stanove i poslovne prostore, planinarske domove, zemljišta na kojima se nalaze kampovi te nekretnine koje su neprocijenjeno građevinsko zemljište. Pored toga, odnosi se i na rezidencijalne objekte, nekretnine od strateškog značaja za RH, kao i na one “pod posebnim načinom upravljanja” koje su vlasništvom države postale temelje propisa o zabrani raspolaganja.

Prijedlogom novog zakona definiraju se poslovi upravljanja pojedinim vrstama nekretnina koje nadležno ministarstvo povjerava županijama, gradovima (sjedištima županija plus 4 grada s više od 35 tisuća stanovnika), društvu Državne nekretnine te javnim ustanovama za upravljanje nacionalnim parkom ili parkom prirode. U tom smislu predviđeni su i vrijednosni razredi.

Tako će, primjerice, župani ili gradonačelnici ubuduće biti ovlašteni donositi odluke o pokretanju postupka raspolaganja i odluke o raspolaganju nekretninama procijenjene vrijednosti ili ukupnog iznosa procijenjene naknade do 130.000 eura. Za nekretnine vrijednosti ili ukupnog iznosa naknade između 130.000 i milijun eura odluke o raspolaganju donosit će županijska skupština odnosno gradsko vijeće, za one između 1 i 1,5 milijuna eura postupak će nastaviti Ministarstvo, tj. odlučivanje je na ministu nadležan za poslove državne imovine, dok je za one iznad 1,5 milijuna nadležna Vlada.

Inače, nadležna tijela županija i gradova kojima se povjeravaju poslovi upravljanja nekretninama prije donošenja odluke o pokretanju postupka raspolaganja u svrhu prodaje, darovanja, razvrgnuća suvlasničke zajednice ili osnivanja prava građenja morat će, uz procjene tržišne vrijednosti (ili naknade) pribaviti prethodnu suglasnost Ministarstva. Uz javne natječaje, taksativno se navode i slučajevi u kojima je raspolaganje moguće i neposrednom pogodbom ili bez naknade.

 Financiranje i raspodjela utržaka

Sredstva za obavljanje povjerenih poslova upravljanja neizgrađenim građevinskim zemljištem i građevinama sa zemljištem nužnim za redovnu uporabu te građevine osiguravaju se raspodjelom ostvarenih prihoda od raspolaganja tim nekretninama, i to tako da 60 pripada središnjoj državi, 20 županiji, a 20 posto jedinici lokalne samouprave u kojoj se nalazi nekretnina, neovisno o tome koje je tijelo donijelo odluku o raspolaganju nekretninom, stoji u obrazloženju.

Za poslove upravljanja stanovima i poslovnim prostorima te rezidencijalnim objektima koji se povjeravaju Državnim nekretninama d.o.o. to će društvo ubuduće biti ovlašteno donositi odluke o o raspolaganju do 1 milijun eura vrijednosti (nekretnine ili procijenjene ukupne naknade); iznad toga a do 1,5 milijuna nadležno je Ministarstvo, a za veće vrijednosti Vlada.

Za obavljanje povjerenih poslova upravljanja stanovima i poslovnim prostorima Državne nekretnine sredstva će osigurati prihodima od zakupa i najma službenih stanova i rezidencijalnih objekata, dok će prihode od drugih oblika raspolaganja (npr. prodaje) tim nekretninama RH i tvrtka dijeliti u omjeru 90 prema 10 posto.

Raspolaganje bez naknade ili bez provedbe javnog natječaja bit će moguće npr. kod raspolaganja u korist lokalnih jedinica ili državnih ustanova (osim tzv. poduzetničkih potpornih institucija), organizacija civilnog društva, tijela državne uprave i drugih korisnika državnog proračuna.

Isto vrijedi i za upravljanje stanovima za službene potrebe i upravljanje viškom iskopa koji predstavlja mineralnu sirovinu, kao i upravljanje onima koje su potrebne za ostvarenje strateškog investicijskog projekta.

Opcija zamjene nekretnina

Izuzeće od uobičajenih načina raspolaganja predviđeno je i za slučajeve zamjene nekretnina. To se, primjerice, predviđa ako se utvrdi opravdan gospodarski interes zamjene nekretnina koje su “vrijedno obradiva poljoprivredna zemljišta u vlasništvu trećih osoba, a koje su te osobe stekle u postupku određivanja naknade za imovinu oduzetu za vrijeme jugoslavenske komunističke vladavine”, s nekretninama u vlasništvu RH.

Kad je riječ o upravljanju pokretninama u državnom vlasništvu te privremeno oduzetom imovinom u kaznenom postupku, kojima upravlja Ministarstvo, prijedlog novog zakona predviđa mogućnost prodaje te imovine pod određenim uvjetima “kako se ista ne bi morala skladištiti, odnosno kako ne bi gubila na vrijednosti, kao i mogućnost davanja na uporabu, u najam ili zakup”.

Resorno ministarstvo će za provedbu novog zakona morati uspostaviti i održavati interoperabilni informacijski sustav za upravljanje i raspolaganje nekretninama (IRN). Time će se, kažu, omogućiti ažurirana, jedinstvena evidencija nekretnina u vlasništvu RH te praćenje njihova statusa, mogućnosti raspolaganja, podnijetih zahtjeva, kao i učinaka upravljanja nekretninama. Taj će sustav u upravljanju primjenjivati sva nadležna tijela kojima će ubuduće biti povjereni poslovi upravljanja nekretninama u državnom vlasništvu.