Rast cijena stambenih nekretnina više nije prvenstveno priča o Zagrebu i obali. Od 2023. najbrže poskupljuje ostatak Hrvatske, u kojem su cijene rasle prosječno 16,1 posto godišnje, nasuprot 12 posto u Zagrebu i 11,3 posto na Jadranu.

Najnoviji podaci pokazuju i izraženije usporavanje na obali, dok kupnja na kredit postaje sve manje priuštiva u glavnom gradu i ostatku zemlje, pokazala je analiza objavljena u trećem izdanju Nekretninskog pulsa, čiji su autori Hrvoje Dolenec, direktor makroekonomskih i tržišnih analiza u Zagrebačkoj banci te ekonomski analitičari Velimir Šonje i Ivica Brkljača.

Cijena, dohodak i kredit

Što današnje cijene znače za kućni proračun pokazuje novi interaktivni kalkulator priuštivosti, objavljen u sklopu Nekretninskog pulsa. Par s dvije medijalne plaće koji novi stan od 66 četvornih metara u cijelosti financira kreditom na 30 godina za mjesečnu bi ratu izdvajao oko 33 posto dohotka. Za spuštanje tog udjela na 30 posto trebalo bi mu približno osam posto više dohotka.

U drugom tromjesečju 2026. cijene u dijelovima Hrvatske izvan Zagreba i priobalja bile su 15,8 posto više nego godinu ranije, u Zagrebu 15,7 posto, a na Jadranu devet posto. Riječ je o indeksima cijena novih i postojećih stambenih nekretnina koji pokazuju tempo poskupljenja, a ne koliko stoji četvorni metar. Regija Jadran obuhvaća 139 obalnih gradova i općina, a regija Ostalo preostalih 416. U tu skupinu ulaze i Lika, Gorski kotar, Dalmatinska zagora te unutrašnjost Istre, zbog čega podjelu ne treba poistovjećivati s granicama primorskih i kontinentalnih županija.

Promjena poretka jasnija je kada se usporedi s prethodnim razdobljem. Od 2016. do 2019. cijene su u Zagrebu rasle prosječno 7,2 posto godišnje, na Jadranu 4,6 posto, a u ostatku Hrvatske tek 1,2 posto. Područja koja su tada zaostajala sada prednjače. Ipak, u duljoj perspektivi Zagreb ostaje vodeći: od 2015. do drugog tromjesečja ove godine cijene su porasle 184 posto, u regiji Ostalo 147 posto, a na Jadranu 132 posto.

Takva kretanja, smatraju analitičari, traže šire objašnjenje od turizma i stranih kupaca. Njihov utjecaj na priobalna tržišta ne osporavaju, ali upozoravaju da njime nije moguće dovoljno objasniti snažan rast cijena u ostatku zemlje. U prvi plan analitičari stavljaju ograničenu ponudu: manjak raspoloživog zemljišta, prostorne planove, sporu administraciju, spor razvoj komunalne infrastrukture i nedostatak radnika.

Novost ove analize su regionalni indeksi financijske priuštivosti kupnje na kredit, koji uz cijene uzimaju u obzir plaće i kamatne stope. Indeksi ne pokazuju gdje je kupnja apsolutno najpriuštivija, nego kako se priuštivost promijenila unutar svake regije u odnosu na baznu 2008.

izostaju rezultati?

Problem možda nije u tome koliko radite, nego kako radite

bez njih teško možemo

Svi ih koristimo, a što ako nam sutra drastično podignu cijene?

“Dvije trećine pada priuštivosti posljedica su toga što cijene rastu brže od plaća. Ponuda ne prati potražnju koja počiva na zaposlenosti, plaćama i štednji i treba učiniti sve da se potakne ponuda – izgradnja, jer povećanje ponude novih nekretnina najbolji je kanal za hlađenje cijena”, ističe Šonje.

U Zagrebu je priuštivost bila najpovoljnija početkom 2017., a do drugog tromjesečja ove godine pala je 28 posto u odnosu na taj vrhunac. Samo u posljednjoj godini smanjila se 7,3 posto. Prema autorima analize, u Zagrebu je priuštivost najviše pala zbog snažnog rasta cijena uz najsporiji rast plaća. Priuštivost je ipak još 31,5 posto bolja nego u prosjeku 2008., na vrhuncu prethodnog nekretninskog ciklusa.

Na Jadranu je kretanje stabilnije. Priuštivost je oko deset posto ispod vrhunca s kraja 2019., ali se u posljednje tri godine poboljšala 2,6 posto jer je rast cijena usporio u odnosu na rast plaća. To ne znači da su obalne nekretnine jeftine, nego da se odnos cijena, dohodaka i troška kredita kretao povoljnije. Takvo kretanje, smatraju autori, relativizira uvriježeno objašnjenje slabljenja priuštivosti utjecajem turizma, stranih kupaca i kupnje bez kredita.

U ostatku Hrvatske slika se naglo promijenila nakon 2022. Iako su plaće ondje u posljednjih pet godina rasle najbrže, cijene nekretnina rasle su još brže. Priuštivost je u pet godina pala 20,6 posto, a u posljednjoj godini 7,2 posto, na najnižu razinu od sredine 2016. Tako ubrzano poskupljenje zahvaća i područja koja su ranije imala znatno mirniju dinamiku cijena.

Razlike postoje i između novogradnje i postojećih objekata. Prosječna cijena prodanih novih stanova bez POS-a u prvom polugodištu ove godine prvi je put prešla tri tisuće eura dosegnuvši 3012 eura po četvornom metru. U Zagrebu je dosegnula 3554 eura, a u ostalim naseljima 2766 eura. Ta podjela nije ista kao usporedba triju regija. Na razini Hrvatske prosjek je porastao 8,9 posto u odnosu na isto lanjsko razdoblje.

Indeksi za drugo tromjesečje, pak, pokazuju da su postojeći objekti poskupjeli 14,1 posto godišnje, a novi 9,2 posto. Analitičari razliku dijelom povezuju s ponašanjem prodavatelja. Investitori u nove projekte zbog troškova financiranja imaju veći pritisak da prodaju, dok vlasnici postojećih nekretnina često mogu čekati i zadržavati visoka cjenovna očekivanja. To može pridonijeti istodobnom rastu cijena i smanjenju broja kupoprodaja. U 2025. transakcija je bilo oko 34 posto manje nego na vrhuncu 2022.; ovogodišnje podatke o padu ekonomisti smatraju privremenima i upozoravaju na oprez.

Završeno je 18.338 stanova

Prema procjeni HNB-a, oko 30 posto stambenih nekretnina kupuje se na kredit, što ograničava objašnjenje rasta cijena samo kreditnom ekspanzijom. Na kraju kolovoza građani su u bankama držali 44,2 milijarde eura, od čega 34,2 milijarde na računima bez oročenja. Dio te štednje može se usmjeriti u nekretnine bez zaduživanja, smatraju analitičari.

Za snažniju promjenu tržišta presudna bi bila veća ponuda. Prošle godine završeno je 18.338 stanova, najviše od 2008., ali još približno 28 posto manje nego te godine. Pojavljuju se i prvi znakovi hlađenja buduće gradnje, dok potražnju podupiru zaposlenost, plaće i štednja. Brkljača, Šonje i Dolenec očekuju postupno usporavanje aktivnosti i rasta cijena, bez naglog preokreta nalik onome nakon 2008. Njihova je preporuka usmjeriti javne politike na zemljište, dozvole, infrastrukturu i radnu snagu jer, kažu, bez bržeg povećanja ponude pritisak na kupce mogao bi potrajati i kada rast cijena oslabi.