Usklađujući propise s europskom regulativom, središnja je banka domaćim poslovnim bankama prije dvije godine uvela obvezu da pomno prate kretanja na tržištu nekretnina te za stambene kredite svake tri godine vrše procjenu vrijednosti imovine pod zalogom. Iako je tada iz Hrvatske narodne banke (HNB) jasno rečeno da trošak tih procjena snose banke, situacija u praksi je upravo suprotna. Do toga dovode nejasne ugovorne klauzule koje se mogu široko tumačiti pa banke troškove mogu bez ustezanja prebaciti na korisnike kredita.

S ciljem boljeg upravljanja rizicima HNB je od 1. srpnja 2009. propisao bankama obvezu kontinuiranog praćenja vrijednosti nrekretnina koje služe kao instrument osiguranja kredita. Primjerice, ako je kredit osiguran poslovnim prostorom banka je dužna procijeniti vrijednost tog prostora najmanje jednom godišnje, a kod stambene nekretnine jednom u tri godine. U slučaju značajnijih promjena, poput većih cjenovnih poremećaja, banka mora pratiti vrijednost nekretnina i češće. Unatoč bojazni klijenata da će upravo oni snositi troškove iako su oni posljedica izmjena regulative namijenjene da banke imaju bolju kontrolu nad svojim rizicima, iz središnje banke uvjeravali su javnost da banka ne smije klijentu prebaciti taj trošak. No, baš kao i promjene u visini kamatne stope, različite naknade i provizije, čini se da klijenti snose i taj namet. Naime, Poslovni dnevnik u posjedu je ugovora o stambenom kreditu jedne velike banke koji dokazuju upravo tu praksu. Ugovorom banka je predvidjela da se “korisnik kredita obvezuje na zahtjev banke i o svom trošku dostaviti dokaz o izvršenoj reviziji procjenjene vrijednosti nekretnine u formi i sadržajem koji je prihvatljiv banci”.

Jednako kao što je nejasno što u financijskom smislu može značiti tako napisana ugovorna klauzula, nedefinirani su nam pristigli odgovori banaka na pitanje naplaćuju li klijentima trošak revalorizacije hipoteke. “Postojeća regulativa nije precizno definirala tko je obavezan snositi trošak ažuriranja pa ona ovisi o više parametara, uključujući ugovorni odnos s klijentom, politiku banke, metode izračuna druge”, kažu u Erste banci. U Raiffeisen banci ističu da “sama revalorizacija ne mora nužno značiti ponovni izlazak na teren i izradu procjene već da procjenitelji u RBA mogu obaviti revalorizaciju vrijednosti nekretnina bez ponovnog fizičkog uvida u stanje nekretnine”. U SG-Splitskoj banci još nisu razmatrali mogućnost da klijenti snose taj trošak, a napominju da u ovom trenutku nema razlika između starih i novoodobrenih kredita”, dok su u Hypo Alpe-Adria banci kratko rekli da se ti troškovi ne naplaćuju. Iz Zagrebačke, PBZ-a i HPB-a do zaključenja broja nismo dobili odgovor.

Stambeni krediti

Izdašan izvor zarade
Posljednji podaci Hrvatske narodne banke otkrivaju da su stambeni krediti vrlo izdašan izvor zarade za domaće banke. Prema tim podacima domaće su banke lani ostvarile 3,37 milijardi kuna kamata od odobrenih stambenih kredita. To je povijesno najviši iznos i više je nego dvostruko veći od zarade po stambenim kreditima ostvarene 2005. godine. Ukupno su domaće banke od kredita stanovništvu lani zaradile nešto manje od 10 milijardi kuna.