Pravila na koja nesvjesno, zbog naše neinformiranosti, pristajemo, te kako može mo kreirati nova pravila koja rade za nas! Najveća investicija jedne prosječne obitelji je dom, nekretnina u kojoj živimo. Da bismo osigurali udoban i siguran dom, moramo raspolagati određenim kapitalom. Dosadašnja razmišljanja su: kupimo nekretninu na kredit, na manji broj godina kako bismo banci platili manje kamata. Danas mala skupina ljudi unatoč činjenici da mogu svoju nekretninu isplatiti u gotovini, ipak uporno traži hipoteku, čak i kad im nije potrebna. Zašto se izlažu takvom riziku? Zar ne znaju što rade? Zapravo, oni točno znaju što rade. Pripadaju eliti, najimućnijih 1% populacije. Ne samo da znaju što rade, nego i zašto. Na tržištu kapitala krediti su sve pristupačniji i može si ga priuštiti sve veći broj ljudi. Spoznajom o postojanju određenih investicijskih fondova otvaraju se nove mogućnosti na tržištu kapitala. I naša kupnja nekretnine, hipotekarni kredit, može postati i izvor zarade. U travnju 1998. izdanje časopisa Journal of Financial Planing, izdan od strane Instituta za certificirane financijske savjetnike, sadrži prvu akademsku studiju koja objašnjava koji je hipotekarni kredit bolji – 15-godišnji ili 30-godišnji. Koji je njihov zaključak?

30-godišnja hipoteka je ipak najbolja!
Izgleda neobično jer sama pomisao na tolike godine i kamate koje otplaćujemo banci stvara u nama osjećaj nelagode. Zašto da ga onda trpimo 30 godina? No, tako je na prvi pogled. Upravo zbog toga što je ta činjenica toliko neobična, pojasnit ćemo koja je jedna od najvećih i najčešćih pogrešaka prilikom kupovine i financiranja nekretnina i zašto je ustvari 30-godišnja hipoteka najbolja. Prvo pitanje koje se najčešće postavlja je: Zašto bih ja uzeo kredit na 30 godina ako ga mogu isplatiti već nakon 15? Uvođenjem određenih investicijskih fondova, sada možemo otplatiti svoj dom koristeći 30-godišnju hipoteku u 13,5 godina s istim novcem koji je potreban za isplatu 15-godišnje hipoteke. To ćemo vidjeti iz životnog primjera: Ivana i Marko zarađuju svaki po 11.000 kuna (1.500 eura) mjesečno. Oboje imaju 73.000 kuna (10.000 eura) ušteđevine. Svatko od njih odlučio je kupiti nekretninu od 876.000 kuna (120.000 eura). Ivana se odlučuje za 15-godišnji kredit uz kamatu od 5,5% i uplaćuje kao polog svu svoju ušteđevinu kako bi, po njezinom mišljenju, što prije i što jeftinije otplatila kredit. Mjesečna rata kredita iznosi 6.548 kuna (898 eura). Vođena željom da što prije postane vlasnik svoga doma, Ivana odvaja iz svojih dodatnih prihoda 400 kuna (55 eura) te ih uplaćuje u Banku radi prijevremene otplate kredita. Tako daje svoj kapital kako bi što prije smanjila i isplatila hipoteku. Marko je izabrao drukčije. Hipoteka na 30 godina uz veću kamatu od 6,5% i bez pologa u banci. Ušteđevinu on je odlučio oploditi investirajući u fond 73.000 kuna. Iako je iznos njegove hipoteke veći od Ivanine (110.000 eura – 120.000 eura), njegova mjesečna rata je manja i iznosi samo 5.537 kuna (758 eura), što je znatno manje od iznosa koji plaća Ivana. Tu razliku od 1.011 kuna (138 eura) Marko zajedno s dodatnih 400 kuna (55 eura) ulaže svaki mjesec u fond povećavajući svoju zaradu.

Nakon 5 godina iznenada oboje ostaju bez posla!
Budući da je Ivana sav novac dala za polog, nema nikakve ušteđevine na koju se može osloniti. Istina, otplatila je određeni iznos hipoteke, ali to joj neće pomoći za plaćanje mjesečnih troškova. To će je prisiliti da proda svoju kuću – jedino što je htjela izbjeći. Ivana je, zapravo otkrila najveću tajnu o posjedovanju kuće: vaša hipoteka je zajam na račun vašeg dohotka; to nije zajam na vrijednost kuće. Bez dohotka ne možete posuđivati. Ivana mora naći posao, i to vrlo brzo. Ne samo da si ne može pokriti osnovne troškove, nego joj slijedi i gubitak kuće. Za razliku od Ivane, Marko ne mora mnogo brinuti. Svojim investicijom od početnih 73.000 kuna (10.000 eura) i mjesečnih 1.011 kuna (138 eura)), zajedno sa štednjom od 400 kuna (55 eura), u fondu se ostvario kapital od 236.497 (32.397 eura) koji on može podići bilo kada, cjelokupni iznos ili samo dio. Time lako može otplaćivati mjesečne rate dok ne nađe drugi posao. Kako ironično: Ivana nije htjela veliku hipoteku i činila je sve što je mogla da je brzo otplati, a sad otkriva da tom strategijom – umjesto da osigura dom – može ostati bez njega. Što manje novca imate, i što su vam nestabilnija primanja, to vam je važnije da uzmete što dužu i veću hipoteku. Nitko nikada ne postaje bogat štednjom novca, tj., za Ivanu i Marka otplaćivanje duga nije isto što i akumuliranje imovine. To naglašavamo zato što ljudi misle da će im biti bolje ako što prije otplate svoju hipoteku. Ali je li to istina? Da li stvarno opterećenost hipotekom uzrokuje gubitak novaca? Ivana kaže: DA!, Marko kaže: NE! Kako je Marko imao manju mjesečnu ratu, investicijom razlike u fond on je ostvario profit. Taj profit mu osigurava vlasništvo nad nekretninom, nije je prisiljen prodati. Ako nastavi i dalje investirati taj iznos u fond, bit će u mogućnosti za 12 godina prijevremeno i u potpunosti isplatiti hipotekarni kredit. Pogedajmo sada i usporedimo još jednom rezultate ove tri odluke kao iz priložene tablice (dolje lijevo). Zapravo, za Marka opterećenost hipotekom uopće ne uzrokuje gubitak, točno je upravo suprotno: neuzimanje hipoteke za njega je vrlo neprofitabilno. Da biste osigurali sigurne prihode, iznimno je važan izbor financijskog proizvoda koji će vam osigurati stalne prihode i u vrijeme recesije. Adekvatan instrument za ovakve kalkulacije su mješoviti uzajamni fondovi koji u prosjeku daju dobit između 8 do 15%.

Ismar Zembo (www.imovinskosavjetovanje.hr) je investicijski savjetnik i specijaliziran je za planiranje i savjetovanje pri upravljanju kapitalom na području investicijskih fondova