Nekretnine su kod velikih državnih investicijskih fondova do sada imale status sigurnih ulaganja, no pandemija koronavirusa prisilila ih je na značajnu promjenu razmišljanja.

S obzirom da je trend rada od kuće ispraznio brojne poslovne zgrade nakrcane uredima, epidemiološke mjere smanjile broj gostiju hotela, a globalna gospodarska kriza opteretila zakupce trgovačkih centara, veliki globalni fondovi povlače se iz nekretninskih ulaganja koja su donedavno činila okosnicu njihove investicijske strategije.

Promjena razmišljanja

Kako navodi Reuters pozivajući se na podatke Global SWF-a, specijaliste za podatke o toj vrsti financijske industrije, državni investicijski fondovi (SWF) u prvih su sedam mjeseci ove godine u nekretnine uložili 4,4 milijarde dolara, 65 posto manje nego u istom lanjskom razdoblju. Međutim, značajno se ove godine promijenila i struktura nekretnina u koje su fondovi odlučili uložiti.

Takvi ulagači sada više traže logističke prostore, poput skladišta, uslijed velikog skoka internetske prodaje tijekom pandemije. Tako je udjel ulaganja u logističke prostore s lanjskih 15 posto porastao na 22 posto u dosadašnjem dijelu 2020.. S druge strane, uredski i trgovački prostori sve su manje zanimljivi. Ulaganja u uredske prostore lani su bila prvi izbor državnih investicijskih fondova s udjelom od visokih 49 posto. Ove godine taj se udjel istopio na 36 posto. Prostori za komercijalnu djelatnost lani su imali udjel od 15 posto u ulaganjima, a ove godine taj je udjel nestao.

Analitičari upozoravaju da bi promjena ulagačke strategije SWF-a mogla imati dalekosežne i vrlo duboke posljedice na globalno nekretninsko tržište, s obzirom na njihovu financijsku snagu i prosječni udjel nekretninskih ulaganja od 8 posto u ukupnom portfelju. Naime, tri državna investicijska fonda među 10 su najvećih ulagača u nekretnine na svijetu, prema podacima tvrtke IPE Real Asset.

Trenutno je veliko pitanje da li je zaokret u njihovim nekretninskim ulaganjima tek privremeni odgovor na golemi i neočekivani događaj kao što je pandemija ili se ipak radi o promjeni strukturne prirode. Tim više ako se trendovi rada od kuće i rasta online kupnje zadrže u budućnosti. “Nekretnine čine veliki dio portfelja državnih investicijskih fondova i to će i dalje biti”, ocjenjuje za Reuters Diego López, direktor Global SWF-a i nekadašnji savjetnik za tu vrstu fondova u konzultantskoj tvrtki PwC.

Prema njegovom mišljenju, COVID kriza samo je ubrzala diverzifikaciju njihova nekretninskog portfelja. Valja naglasiti kako istraživanja Global SWF-a pokazuju da je ta vrsta fondova do sada bila opreznija prema nekretninama od mirovinskih fondova, drugog velikog ulagača u tu vrstu imovine.

“Mirovinci” su u nekretnine ove godine uložili dvostruko više od SWF-ova. Valja naglasiti i kako državni fondovi rijetko javno objavljuje podatke o nekretninskim ulaganjima, no najveći na svijetu – norveški Naftni fond – iznimka je od tog pravila.

Pad od 18 milijardi dolara

S uloženih 49 milijardi dolara, norveški je div najveći svjetski ulagač u nekretnine među SWF-ovima, s slijedi ga Investicijska korporacija Dubaija s 48,9 milijardi dolara te investicijski fond Abu Dhabija s 43,5 milijardi dolara. Norveški je fond nedavno objavio da mu je nekretninski portfelj u prvom polugodištvu donio negativni prinos od -1,6 posto.

Podaci tvrtke Preqin pokazuju da je vrijednost nekretninskog portfelja kod četiri najveća “gubitnika” – singapurskih fondova Temasek i GIC te fondova iz Abu Dhabija i Katara – pala za 18,1 milijardu dolara, na 132,9 milijarde dolara. Reuters ističe kako nije bilo moguće razjasniti je li pad posljedica niže vrijednosti ili prodaje te imovine.

No, činjenica jest da nekretnine, posebno one poslovne namjene, zbog pandemije manje vrijede. Tvrtka za usluge u sektoru komercijalnih nekretnina CBRE procjenjuje da će kapitalna vrijednost nekretnina ove godine na globalnoj razini pasti za 14 posto. Iduće godine očekuje se oporavak od 3,4 posto.