Hrvatska je u posljednje dvije godine među najbrže rastućim gospodarstvima Europske unije. Gospodarski rast kontinuirano nadmašuje europski prosjek, zaposlenost je na rekordnim razinama i realne plaće rastu. Europska komisija procjenjuje da je hrvatsko gospodarstvo u 2025. poraslo za 3,4 posto, više nego dvostruko brže od prosjeka Unije, pri čemu rast i dalje ponajviše podupiru osobna potrošnja i investicije. Ipak, povoljni makroekonomski pokazatelji nisu jednako utjecali na sve skupine građana.
Udvostručene cijene
Kupnja vlastitog doma postala je jedan od najvećih financijskih izazova za kućanstva, osobito za mlade i one koji prvi put ulaze na tržište. Ako se pogledaju dugoročniji trendovi, od 2015. godine cijene stambenih nekretnina u EU porasle su za oko 65 posto. Hrvatska je pritom zabilježila jednu od najsnažnijih stopa rasta među članicama Unije: cijene stanova i kuća više su nego udvostručene, uz kumulativni rast od približno 126 posto. Time se Hrvatska svrstava među europske zemlje u kojima su nekretnine u posljednjem desetljeću najviše poskupjele. Stručnjaci iz nekretninskog sektora upozoravaju kako je sve više razvijenih gradova diljem svijeta u kojima čak ni zaposlenje ne jamči sigurnost stanovanja jer visoki troškovi najma premašuju mogućnosti dijela stanovništva.
“U američkom gradu Seattleu poprilično su se digle cijene najma, što je dovelo do toga da zaposleni ljudi postaju beskućnici. To je jednostavno problem zapadnog svijeta”, kazao je Branko Papeš, direktor i vlasnik agencije Dogma nekretnine, te dodao: “Primjer nepriuštivog stanovanja je i Split. Kada se gleda omjer plaće i cijene kvadrata u Europi, top 3 na listi nepriuštivih su Zurich, London i potom Split.”
Za tvrdnju o poretku gradova prema nepriuštivosti ne postoji jedinstvena europska rang-lista, a rezultati ovise o metodologiji izračuna. Split se, međutim, prema različitim pokazateljima odnosa cijena nekretnina i prihoda ubraja među najteže dostupna mjesta za stanovanje u Europi. No, visoke cijene muče sve građane Hrvatske, ne samo stanovnike jednog grada.
U drugom polugodištu 2025. prosječna cijena prodanih novih stanova u Hrvatskoj dosegnula je 2885 eura po četvornom metru, bez uključivanja stanova iz programa POS. Pritom je zagrebačko tržište zabilježilo znatno više razine cijena, s prosjekom od 3436 eura po četvornom metru, dok je u ostatku Hrvatske prosječna cijena iznosila 2649 eura po četvornom metru, navodi se u najnovijoj analizi ‘Nekretninski puls’ Zagrebačke banke i Arhivanalitike, koji potpisuju ekonomisti Velimir Šonje i Ivica Brkljača, uz suradnju glavnog ekonomista Zabe Hrvoja Dolenca.
Trend kretanja cijena stanova pokazuje prekretnicu nakon 2016. godine. Nakon višegodišnjeg razdoblja pada, cijene su počele postupno rasti, isprva umjerenim intenzitetom sve do 2021., dok su u posljednjih nekoliko godina zabilježile izraženiji rast, dodatno pojačavajući pritisak na dostupnost stanovanja.
Faza građevinskog ciklusa
“Cijene nekretnina nastavile su rasti, a u posljednjem tromjesečju prošle godine povećale su se za oko 3,3 posto. Međutim, ono što se već neko vrijeme primjećuje, a sada je postalo jasnije izraženo, jest razlika između kretanja cijena postojećih i novih nekretnina. Cijene postojećih nekretnina, odnosno starijih objekata, rasle su za oko 16 posto, dok je rast cijena novih nekretnina ostao u jednoznamenkastim stopama. Ta razlika sada je već dovoljno velika da se treba detaljnije zapitati što ona zapravo znači i koji se procesi odvijaju na tržištu”, kazao je ekonomist Velimir Šonje i dodao: “To nas dovodi do pitanja koje je danas jedna od ključnih tema, a u idućim će godinama biti još važnije – pitanje dostupnosti i priuštivosti stanovanja. Hrvatska će u okviru novog višegodišnjeg financijskog okvira Europske unije od 2028. do 2034. godine raspolagati značajnim europskim sredstvima, a očekuje se da će velik dio tog novca biti usmjeren na razvoj i ulaganja. Zbog toga će stanovanje i tržište nekretnina ostati jedna od važnih tema tijekom sljedećih sedam do osam godina.”
Šonje je istaknuo kako je priuštivost za mlade ljude koji prvi put kupuju stan i pritom se oslanjaju na stambeni kredit mnogo složenije pitanje, nego je za one koji samo investiraju u nekretnine.
“Razloga za rast cijena nekretnina ima jako puno. To nije isključivo pitanje pohlepe, nego prije svega odnosa ponude i potražnje. Odnos prema nekretninama u Hrvatskoj, ali i širem području bivše Jugoslavije, bitno je drugačiji nego u zapadnim zemljama. Kod nas se nekretnina ne promatra samo kao financijska investicija ili poslovna odluka, nego je snažno povezana s emocijama i osjećajem sigurnosti. U normalnim tržišnim uvjetima očekivalo bi se da, kada dođe do pada prodaje, primjerice za 30 ili 40 posto, i cijene počnu pratiti taj trend. Međutim, kod nas ljudi često ne gledaju nekretninu isključivo racionalno. Vlasnici se emocionalno vežu uz svoju imovinu i prilikom prodaje ne prodaju samo kvadrate, nego i vlastitu percepciju vrijednosti te nekretnine”, kazao je Papeš.
Vlasnik tvrtke specijalizirane u prometu nekretnina kazao je kako mnogi prodavatelji smatraju da je upravo njihova nekretnina posebnija i vrjednija od drugih. U velikom broju slučajeva ta procjena nije realna.
“Kao agenti pokušavamo vlasnicima sugerirati tržišno opravdanu cijenu, ali konačna odluka ipak ostaje na njima. Od velikog broja nekretnina koje se pojavljuju na tržištu, samo manji dio ima realno postavljene cijene i one se doista prodaju. Međutim, u oglasima se pojavljuje sve, i nekretnine koje su realno vrednovane i one kod kojih su očekivanja prodavatelja iznad tržišne vrijednosti”, izjavio je Papeš.
U takvoj situaciji, teško je doći do veće priuštivosti. U kvartalnoj analizi ‘Nekretninski puls’ autori su istaknuli kako je jedan od ključnih pokazatelja Indeks priuštivosti nekretnina (IPN), koji pokazuje koliko je prosječnom građaninu stvarno dostupna kupnja stana. Za razliku od jednostavne usporedbe cijena stanova i plaća, ovaj pokazatelj uzima u obzir i trošak stambenog kredita, odnosno kamatne stope. Drugim riječima, ne gleda samo koliko stan košta, nego i koliko novca kućanstvu nakon kupnje ostaje za otplatu kredita. IPN tako daje realniju sliku koliko je građanima lako ili teško kupiti vlastitu nekretninu.
S jedne strane, kupnja stana danas je u prosjeku dostupnija nego prije dvadesetak godina. Indeks priuštivosti nekretnina oko 30 posto je iznad razine iz 2002. godine, ponajviše zbog rasta plaća, veće zaposlenosti, nižih kamatnih stopa i lakše dostupnosti stambenih kredita. Unatoč snažnom rastu cijena nekretnina, kupac danas za prosječan stan od 70 četvornih metara u novogradnji treba oko 11,4 prosječne godišnje plaće, što je oko 25 posto manje nego 2008. godine. S druge strane, cijene nekretnina i dalje snažno rastu.
Analiza također pokazuje da se hrvatsko tržište nalazi u kasnijoj fazi građevinskog ciklusa, odnosno razdoblju snažne aktivnosti nakon višegodišnjeg rasta. Za razliku od prethodnog ciklusa prije financijske krize 2008. godine, kada je nakon naglog rasta uslijedio oštar pad, sadašnji pokazatelji upućuju na mogućnost da bi visoka razina stambene gradnje mogla potrajati dulje.
“Indeksi priuštivosti nekretnina blago su povećani početkom 2026. unatoč nastavku rasta broja stambenih objekata. No, pogledamo li dublje, samo priuštivost novogradnji bilježi rastući kratkoročni trend, ali novih izgrađenih stanova još uvijek je premalo s obzirom na potražnju”, rekao je Šonje, koji je vlasnik i direktor Arhivanalitike – Ekonomskog laba i koautor “Nekretninskog pulsa”.
Novi modeli stanovanja
S obzirom na potrebu za novogradnjom i gorućim problemom nedovoljno opcija za priuštivo stanovanje, upitali smo Papeša može li se ovo dvoje ikako spojiti. Kazao je: “Svaki investitor koji ulazi u gradnju stambenih zgrada prije svega je poduzetnik. Njegov je cilj ostvariti dobit. Nitko ne gradi kako bi kupcima olakšao dolazak do vlastitog stana, nego zato što u tome vidi poslovnu priliku. Zato nije realno očekivati da će privatni investitori sami riješiti pitanje priuštivog stanovanja. To je područje u kojem ključnu ulogu moraju imati država i jedinice lokalne samouprave, kroz vlastite projekte i programe stambene izgradnje.”
Problem priuštivog stanovanja posljednjih godina postao je jedan od važnijih izazova diljem Europske unije. Rast cijena nekretnina i najamnina, uz ograničenu ponudu dostupnih stanova, potaknuo je brojne europske zemlje na traženje novih modela kojima bi se povećala dostupnost stanovanja, od poticanja javne stanogradnje do aktiviranja postojećeg stambenog fonda. Ministar graditeljstva Branko Bačić kazao je nedavno da se trenutačno u Hrvatskoj gradi oko 2800 stanova u funkciji stanovanja, a Strategijom upravljanja nekretninama planira se do 2035. aktivirati većina državnih nekretnina.
“U ovom trenutku naše Ministarstvo gradi 1300 novih stambenih jedinica u vlasništvu RH s ciljem da ostanu u najmu ili idu u prodaju po priuštivim cijenama. Na potpomognutim područjima radimo 500 novih stambenih jedinica, a samo na području Sisačko-moslavačke županije 1024 stambene jedinice”, rekao je Bačić u Saboru.
Državne nekretnine raspolažu s 8000 stambenih jedinica, od kojih je 1500 prazno. “U ovom trenutku obnavlja se 350 stanova i tih 1500 stambenih jedinica bit će u funkciji priuštivog stanovanja, bilo za zaštićene najmoprimce bilo za mlade sugrađane”, rekao je nedavno Bačić.
