Kad pričamo o divljanju cijena stanova, najčešće čujemo tumačenje da su krivi pohlepa prodavatelja, porast rentijerstva i opet pohlepnih vlasnika apartmana, malo naprednije verzije tumačenja tu ubrajaju APN, pa imamo inflaciju i euro koji su digli sve cijene.

No, sve ovo su posljedice, a ne uzroci ludog tržišta nekretnina u Hrvatskoj, za koje je isključivo zaslužna javna politika stanovanja, a krivci donositelji odluka na državnim i lokalnim razinama.

Najnovija publikacija pregleda tržišta nekretnina u 2022. godini pokazala je tako da je medijalna cijena kvadrata stana u Hrvatskoj iznosila 1668 eura.

U odnosu na godinu ranije to je rast od 15,7 posto, odnosno 20,6 posto u Zagrebu, na splitskom području cijene su rasle za skoro 14 posto, slično u Zadru, Istra je rasla za više od 10 posto. Istovremeno je zabilježen pad realiziranih transakcija nekretnina za 12,9 posto kupoprodaje.

Od plaće 6,7 kvadrata
Najvišu medijalnu cijenu kvadrata iznad 2500 eura pored Rovinja (2690 eura), bilježe i gradovi Opatija (2634 eura), Dubrovnik (2558 eura) i Split (2547 eura). Medijalna cijena u rasponu od 2000 do 2500 eura po m2 zabilježena je u Krku, Malinskoj -Dubašnici, Vrbniku, Hvaru, Župi Dubrovačkoj, Baškoj Vodi, Baškoj, Lovranu, Punatu, Omišu i istarskom Novigradu. Grad Zagreb se s medijalnom cijenom stana od 1929 eura po četvornom metru smjestio u grupu od 54 jedinice lokalne uprave u kojima se medijalna cijena kreće od 1501 od 2000 eura po kvadratu.

S porastom cijena, logično, pada i priuštivost, koja je i dalje najmanja u priobalnom dijelu zemlje. Vrijednosti indeksa priuštivosti veće od 30 posto, koje ukazuju da je za jedan kvadrat stava potrebno izdvojiti više od trećine godišnjeg dohotka, bilježi sedam JLS-ova; to su Gradac, Funtana, Baška, Hvar, Baška Voda, Rovinj i Dubrovnik.

U kategoriju u kojoj je za jedan kvadrat stana ili apartmana bilo potrebno u prosjeku izdvojiti 26 do 30 posto ostvarenog godišnjeg neto dohotka ulaze Novalja, Bol, Bibinje, Sukošan, Umag, Punat, Krk, Split… Grad Zagreb se na ovoj tablici nalazi na 96. mjestu, s indeksom priuštivosti od 14,8, a njegovi stanovnici su za prosječan godišnji neto dohodak mogli kupiti 6,7 kvadrata stambenog prostora.

No, to je statistika koja uzima srednje vrijednosti. Kupci i svi mi koji aktivno pratimo tržište vidimo da se za rupe u Zagrebu traži po bar 3000 eura za kvadrat, i sve je više onih koji zbog nemogućnosti da se skuće moraju donositi životne odluke koje značajno umanjuju mogućnosti njihovog potencijala razvoja i realizacije u nizu sfera života – ne školuju se, ne napuštaju roditeljski dom, ne zasnivaju obitelji, ne rade posao koji žele i vole…

E sad, kako prodavatelji mogu biti tako pohlepni? Jednostavno, zakon ponude i potražnje. A zašto ponude nema i kako ju povećati, to je najvažnije i prvo pitanje.

Prostor za pritiske
Niz odgovora mogli smo čuti i prošlog tjedna na sajmu Arhibau, koji je u konferencijskom dijelu okupio struku u graditeljstvu, developmentu, projektiranju i urbanom planiranju. Neven Mikec iz VMD-a tako je iznio podatak da primjerice Grad Zagreb ima nevjerojatnih 1,5 milijun potencijalnih kvadrata stanova na lokacijama koje stoje zapuštene, neke već desetljećima.

Neke od tih lokacija kao što je zemljište bivše klaonice Zagrepčanka imaju samo jednog vlasnika, Grad Zagreb, neke poput Gredelja tek dva, HŽ i Grad, tu je Badel, pa lokacije uz Savu… Samo u tom neiskorištenom resursu ima potencijala za 25.000 stanova od 60 kvadrata.

Dalje, iako je stanogradnja deklarativno cilj GUP-a, on je pun zona mješovite M2 namjene (stambeno-poslovno), što otvara prostor za pritiske i manipulacije oko donošenja odluka što će se graditi.

Još nebrojeno puno stanova moglo bi nastati na krovovima postojećih objekata po centru, kad bi se na transparentan način propisala obnova uz dodatak jedne etaže, uz ugradnju lifta, obnovu fasade, novog krova – za dobar primjer ne trebamo gledati dalje od Beča.

Brojna urbana naselja mogla bi nastati u novim stambenim zonama u priobalnim područjima koje bi imale isključivo stambenu namjenu, a ne mještovitu s turističkom, koju investitori biraju zbog bržeg povrata. To ne samo da bi zaustavilo iseljavanje, već bi mjestima na obali donijelo novi život, stanovnike, tvrtke, prihode..

Umjesto ovih rješenja, Zagreb se širi na lokacijama bez bilo kakve infrastrukture, čiji stanovnici i dalje putuju u grad na posao i u potrazi za zabavom, stvaraju se prometne gužve… na moru se devastira prostor bez reda i plana, bez vode, kanalizacije, ceste, rastu apartmani, rentaju se, a stanovnici bježe. Privlače se mutni investitori, oni pošteni bježe ili ni ne dolaze. Rješenja ima, odluka nema. Ni na vidiku.