Načelno postoje dva temeljna načina ugovaranja izvedbe građevinskih radova. Jedan način je ugovor sa fiksnom, nepromjenjivom cijenom izgradnje (tzv. ugovor s klauzulom "ključ u ruke"), a drugi način je s ugovorenim jediničnim cijenama radova (obračun prema stvarno izvedenim radovima).

Ugovorom "ključ u ruke" izvođač se obvezuje izgraditi određenu građevinu na određenoj parceli za fiksnu cijenu te je isključen utjecaj viškova i manjkova radova na ugovorenu cijenu izvedbe. Kod obračuna prema stvarno izvedenim radovima ugovaraju se jedinične cijene za pojedine radove prema troškovniku, a koje su nepromjenjive, te se u konačnici obračunava količina stvarno izvedenih radova (uključivo više i manje radnje) kao i nepredviđeni i naknadni radovi prema naknadno ugovorenim cijenama. U ovom slučaju je konačna cijena izgradnje određene građevine rezultat zbroja umnožaka stvarno izvedenih količina radova i ugovorenih jediničnih cijena plus vrijednost van troškovničkih radova.

I jedan i drugi način mogu imati prednosti i mane za investitora ovisno o konkretnoj situaciji. Iskustveno se sigurno može reći da prednosti i mane redovito proizlaze iz kvalitete odnosno nekvalitete tender dokumentacije temeljem koje se ugovaraju građevinski radovi. Pojednostavljeno rečeno, ugovorom po principu "ključ u ruke" izvođač izvodi građevinu temeljem troškovničkih opisa, projektne dokumentacije i eventualnih opisa naručitelja za fiksnu i nepromjenjivu cijenu te ukoliko je troškovnikom pogrešno izračunata neka količina ili su pojedini radovi u troškovniku "zaboravljeni" izvođač ih nema pravo dodatno naplatiti. Ovaj način obračuna je stoga povoljniji za investitora, ali samo pod uvjetom da je projektna dokumentacija izrađena kvalitetno te da su svi uvjeti izgradnje detaljno i precizno specificirani.Kada govorimo o ugovoru s načinom obračuna prema stvarno izvedenim radovima praksa je pokazala da okončani financijski obračun može varirati i do 30 posto više ili manje od predračunske vrijednosti ugovorenih radova.

Naglašavam da veličina i smjer oscilacije ovisi isključivo o točnosti projektne dokumentacije, odnosno u ovom slučaju o točnosti izračunatih količina radova u troškovniku i količini radova koji su omaškom zaboravljeni te nisu iskazani u troškovniku. U domaćoj praksi se sve manje pažnje posvećuje projektiranju (kratko vrijeme izrade projekata, nepostojanje projektnih zadataka, preskakanje faza projektiranja i slično) i kvaliteti stručnog nadzora, te je stoga prilično rasprostranjena pojava probijanja predračunskih vrijednosti izgradnje građevina, a što je situacija koja ne odgovara nikome. Iz toga razloga sve više Investitora prakticira ugovaranje radova po principu "ključ u ruke" čime se u najmanju ruku osigurava da neće doći do probijanja predračunske vrijednosti.

Dakako da ovime nije isključen utjecaj nedorečenosti i nedovršenosti projektne dokumentacije zbog čega može doći do izgradnje u za investitora nezadovoljavajućoj kvaliteti.Svakako bismo preporučili princip ugovaranja "ključ u ruke" što je u europskom okruženju prilično uobičajeno, no pri tome treba posvetiti veliku pažnju kvaliteti tender dokumentacije temeljem koje se sklapa ugovor i formira konačna cijena izgradnje. Važno je da u tender uđu najmanje sljedeća tri bitna elementa – kompletan izvedbeni projekt, troškovnik radova i naručiteljev opis standarda, materijala, kvalitete i slično. 

Odgovara: Darko Kolarić, dipl. ing.arh