Posredovanje u prometu nekretninama propisano je Zakonom o posredovanju u prometu nekretninama (u nastavku teksta: Zakon). Međutim, na obvezne odnose između posrednika i nalogodavca primjenjuju se odredbe općeg propisa obveznog prava, odnosno Zakona o obveznim odnosima (Nar. nov., br. 35/05 i 41/08), ako Zakonom nije drukčije propisano (čl. 15. Zakona).

Ugovorom o posredovanju u prometu nekretnina obvezuje se posrednik da će nastojati naći i dovesti u vezu s nalogodavcem osobu radi pregovaranja i sklapanja određenog pravnog posla o prijenosu ili osnivanju određenog prava na nekretnini, a nalogodavac se obvezuje da će mu isplatiti određenu posredničku naknadu, ako taj pravni posao bude sklopljen. Iz navedene odredbe jasno proizlazi da je posredničku naknadu dužan platiti samo nalogodavac (čl. 15. Zakona). Odredbama članka 27. i 28. Zakona regulirana je posrednička naknada. Visina posredničke naknade određuje se ugovorom o posredovanju, aline smije prelaziti 6% kupoprodajne cijene nekretnine. Zakonom nije predviđeno da je posredničku naknadu dužna, osim nalogodavca, platiti i druga ugovorna strana iz ugovora o kupnji ili prodaji nekretnina.

Takvu situaciju na neki način rješava odredba članka 847. Zakona o obveznim odnosima koja će se kao supsidijarna primijeniti i kod ugovora o posredovanju u prometu nekretnina. Prema toj odredbi posrednik koji je dobio nalog za posredovanje od obiju strana, može zahtijevati od svake strane samo polovicu provizije (u Zakonu o obveznim odnosima posrednička se naknada naziva provizija). Može se i drukčije ugovoriti.

Iz navedene odredbe nedvosmisleno proizlazi da obvezu plaćanja posredničke naknade ima samo nalogodavac. Međutim, moguće je da je posrednik dobio nalog od obiju strana (prodavatelja i kupca). U tom slučaju obje će strane biti obvezatne platiti posredničku naknadu. Posrednik  će moći, u tom slučaju, ako drukčije nije ugovoreno, od svake strane zahtijevati samo polovicu posredničke naknade. 

Pravni promet bez zemljišnih knjiga

Kako se odvija pravni promet nekretnina u slučaju kada su zemljišne knjige ukinute, odnosno tamo gdje one nikada nisu niti osnovane?

Polaganje isprave je postupak u kojem se u zbirku položenih isprava polažu sve isprave koje prema Zakonu o zemljišnim knjigama (u nastavku teksta: ZZK) mogu biti temelj za provedbu zemljišnoknjižnih upisa (uknjižbe, predbilježbe, zabilježbe), a odnose se na ona zemljišta koja nisu upisana ni u jednoj zemljišnoj knjizi odnosno za koja zemljišna knjiga nije osnovana ili  je uništena ili je nestala zbog rata ili elementarnih nepogoda (čl. 136. st. 1. Pravilnika o unutarnjem ustroju, vođenju zemljišnih knjiga i obavljanju drugih poslova u zemljišnoknjižnim odjelima sudova – u nastavku teksta: Zemljišnoknjižni poslovnik). U članku 136. stavak 2. Zemljišnoknjižnog poslovnika propisano je da se u zbirku položenihmi isprava polažu i javne ili javnoovjerovljene isprave kojima je prema Ovršnom zakon određena provedba ovrhe ili mjera osiguranja na zemljištu koje nije upisano u zemljišnu knjigu. Sam postupak polaganja započinje podnošenjem prijedloga za polaganje, gdje se na odgovarajući način primjenjuju odredbe ZZK-a o prijedlogu za upis (čl. 138. Zemljišnoknjižnog poslovnika). Uz prijedlog za polaganje mora se priložiti izvadak iz katastarskog plana o položaju, obliku i površini zemljišta, izvornik ili ovjerovljeni prijepis isprave čije se polaganje zahtijeva, s time da isprava mora ispunjavati sve opće pretpostavke za upis propisane člankom 43. i 44. ZZK-a, te posebne pretpostavke iz članka 52.-55. ZZK-a (čl. 139. Zemljišnoknjižnog poslovnika).

Isprava umjesto klauzule intabulandi mora sadržavati dopuštenje za polaganje. Za svako zemljište glede kojega je položena neka isprava vodi se poseban karton zemljišta u koji se upisuje zemljište s oznakama iz katastra zemljišta (broj, površina, izgrađenost), naziv katastarske općine u kojoj leži, brojevi pod kojima su isprave glede tog zemljišta položene u zbirku položenih isprava, s time da se kartoni vode u obliku kartoteka (čl. 140. Zemljišnoknjižnog poslovnika).

Samo postupanje s prijedlogom vrlo je slično postupanju s prijedlogom za upis u zemljišnu knjigu. Nakon što se prijedlog za polaganje upiše u urudžbeni brojevnik predmeta polaganja isprava, sastavlja se izvještaj o stanju kartona, donosi se odluka o podnesenom prijedlogu za polaganje te se nakon toga provodi provedba u kartonu zemljišta (čl. 145.-147. ZZK-a).

RAZVOJ

‘Prodaja, operativa i financije konačno u istom ritmu’: Razgovor s Brigitom Kovačević (Intera) i Vericom Jurković (Datalab Hrvatska)

Konditorska industrija

Stevan Vujošević otkriva zašto je čokolada i dalje luksuz

Odgovara: Vanja Vargec, dipl. iur.