Ključevi uspjeha tržišta nekretnina
Što kažu vlasnici agencija?

U posredovanju nekretninama nema brze i lake ‘love’, slijedi nam stagnacija ili pad cijena

Prvih deset top igrača u 2023. uprihodilo 33,4 milijuna eura od provizija.

Ana Roksandić
23. siječanj 2025. u 16:09
Na stambenom tržištu mogao bi se dogoditi gubitak popularnosti centra nekih gradova, kaže Boro Vujović iz Operete/Igor Šoban/PIXSELL

Rast cijena i povećanje kamatne stope oblikovale su tržište nekretnina u Hrvatskoj u prošloj godini, a za brojne stručnjake u 2025. presudnu ulogu na domaćem stambenom polju imat će brojne nove zakonodavne mjere poput poreza na nekretnine i povrata dijela plaćenog PDV-a.

Korekcija cijena

“Ne vjerujem da će 2025. donijeti drastične promjene, no valja vidjeti kako će se funkcioniranje novih poreza u praksi odraziti na cjelokupno tržište. Uz to, jako ovisimo o tome kakva će biti gospodarska situacija u Njemačkoj, Austriji i drugim zemljama iz kojih nam dolazi veći broj stranih kupaca. Mislim da će se zaustaviti rast cijena, pogotovo usred Vladinih mjera, moglo bi doći do korekcije traženih cijena rabljenih nekretnina”, smatra Boro Vujović, direktor agencije za nekretnine Opereta.

Od 1. siječnja 2025., država je uvela novi porez na nekretnine koji zamjenjuje dosadašnji porez na kuće za odmor. Visina poreza je između 0,6 i 8 eura po četvornom metru, ovisno o odluci lokalnih jedinica, dok su nekretnine korištene za stalno stanovanje, dugotrajni najam (najmanje 10 mjeseci godišnje), te derutne ili neuseljive nekretnine oslobođene plaćanja.

Promjena trendova

Zbog potrebne suglasnosti susjeda, Vujović vjeruje u pad popularnosti kratkoročnih najmova, posebice u centrima gradova.

Vujović kao ključne, osim poreza na nekretnine, navodi i veći porez na najam, potrebnu suglasnost za iznajmljivanje i povrat dijela PDV-a onima koji kupuju prvu nekretninu. Stručnjaci još samo pretpostavljaju koliko će odjeka primjena ovog poreza imati na tržištu. Direktor Dogma Nekretnina Branko Papeš nam je rekao:

“Ako samo deset posto vlasnika praznih stanova odluči prodati ili dugoročno iznajmiti, to je oko 50 tisuća stanova koji će doći na tržište. Kad se to dogodi, doći će do korekcije cijena. No, ne posvuda, već na 80 posto tržišta na kojem su nekretnine na ‘normalnim’ lokacijama, dok na atraktivnim lokacijama do korekcija neće doći”.

Ivan Varat (San Patrik nekretnine) ističe da Gorski kotar, Zagorje i Lika imaju sve preduvjete za rast interesa/Neva Žganec/PIXSELL

Eurovillin agent za nekretnine Andrej Vučković rekao je da su predviđanja za 2025. godinu dobra. “Unutar EU smo imali gotovo najveći porast cijena u prethodne dvije godine, no imamo naznake usporavanja. Iako se dosta gradi i dalje nedostaje novogradnje, te bi potražnja u velikim gradovima trebala ostati visoka. Investitori se okreću zelenoj gradnji. Isto tako, porezne izmjene bit će važan faktor u formiranju cijena nekretnina. Kamatne stope za koje se predviđa smanjenje idu u prilog povećanoj potražnji i sve dok kamatne stope neće rasti, imat ćemo stabilno tržište”, vjeruje Vučković.

Stručnjaci primjećuju da je u zadnje vrijeme na polju nekretnina došlo do buma broja agencija i investicija, a s obzirom na to da smo tržište na kojem su cijene više nego u drugim zemljama Europe, valja znati da provizija za agencije u Hrvatskoj obično iznosi dva do tri posto od postignute kupoprodajne cijene, ali može doseći i maksimalno pet posto. Kod najma, uobičajena provizija je iznos jednomjesečnog najma.

3

posto postignute cijene obično iznosi provizija za nekretninske agencije

Kao najbitniju stavku svog posla, ali i kao najveći izazov, agenti s kojima smo razgovarali navode stjecanje povjerenja i osiguranje maksimalne sigurnosti klijenta. Ipak je kupnja ili prodaja nekretnine često jedna od najvažnijih financijskih odluka u životu. Kao još jedan od izazova, ističe se nelojalna konkurencija.

“Primjećujem na tržištu neprofesionalne agencije koje bez kvalitetne pravne podrške, bez kvalificiranih i educiranih agenata rade pomutnju na kompletnom tržištu nekretnina. Najveći problemi su oni s nerealnim obećanjima prema prodavateljima koji onda postavljaju netržišne cijene nekretnina. To smatram dugoročno lošim i za struku i za tržište općenito”, rekao je Vučković. Njegov kolega Vujović dodaje da se nelojalna konkurencija dijelom stvorila zbog lažnog dojma da u poslu posredovanja nekretninama leži brza i laka lova, što on opovrgava.

“U nekim regijama vidimo puno agencija koje oglašavaju nekretnine za koje uopće nemaju ugovor o posredovanju ili nisu u ponudi. Nadam se da idemo prema izmjeni zakona o posredovanju nekretnina kako bi se sve moglo malo bolje kontrolirati i uvesti dodatni red na tržište”, kazao je Vujović.

Pad kamatnih stopa

Prema Fininim podacima, prvih deset top igrača uprihodilo je 33,4 milijuna eura u 2023. godini, 8,6 posto više nego godinu ranije. Najuspješnije su bile Dogma Nekretnine, Opereta i Šimić Dom. Riječke Dogma Nekretnine ostvarile su u 2023. ukupni prihod od oko 6,2 milijuna eura. Zagrebačka Opereta zabilježila je u istoj godini ukupni prihod od oko 3,8 milijuna eura. Šimić Dom iz Splita treći je s prihodom od 3,783 milijuna eura i dobiti od 527 tisuća eura. Neto dobit riječke agencije iznosila je 1,197 milijuna eura, što je gotovo 2,25 puta više od neto dobiti drugoplasirane Operete, koja je iznosila 532 tisuće eura.

Papeš navodi da je prodaja luksuznih nekretnina nakon pandemije koronavirusa narasla, jer se sve više ljudi odlučuje živjeti u boljim i ljepšim nekretninama. Prodajom luksuznih nekretnina bavi se Ivan Varat, osnivač i izvršni direktor boutique agencije San Patrik nekretnine. Prema njegovom mišljenju, u ovoj godini ulazimo u izazovno nekretninsko razdoblje.

Eurovilin agent Andrej Vučković upozorava na neprofesionalne agencije koje bez kvalitetne pravne podrške, bez kvalificiranih i educiranih agenata rade pomutnju na kompletnom tržištu nekretnina/matija Habljak/PIXSELL

“Kombinacija ekonomskih pokazatelja, monetarnih politika, Vladinih mjera i rastućih troškova gradnje oblikovat će smjer tržišta, ali ono što će biti ključno je prilagodba svih sudionika. Monetarne politike igraju važnu ulogu. Europska središnja banka i američke Federalne rezerve započele su snižavanje kamatnih stopa, a taj će se trend nastaviti u 2025. Trenutačne prosječne kamatne stope na stambene kredite u Hrvatskoj su 3,7 posto, s izgledima za daljnji pad. To će olakšati financiranje i posebno pogodovati mladim obiteljima koje prvi put ulaze na tržište”, rekao je Varat. Osnivač agencije za nekretnine ne očekuje pad cijena, a kao najrealniji scenarij vidi stagnaciju.

“Broj transakcija bi mogao blago porasti, pod uvjetom da ne dođe do većih geopolitičkih ili gospodarskih šokova. Trenutačno smo u specifičnoj fazi tržišta. Cijene su na povijesno visokim razinama i mnogima nedostupne, transakcije su sporije, ali potražnja za kvalitetnim nekretninama i dalje postoji. To stvara svojevrsnu ekonomsku ironiju – manje transakcija, ali cijene i dalje rastu”, naglašava Varat.

Najveći hit ostaje novogradnja, Vučković vjeruje da će na tom polju tržište ostati stabilno, a cijene neće padati, no jednako tako neće biti značajnijeg porasta cijena u tekućoj godini. Jedino je teško predvidjeti što će biti u Zagrebu, jer još treba vidjeti što će se dogoditi s obzirom na to da se čekaju najavljene izmjene urbanističkog plana.

Podsjetimo, osnovna ideja novog zagrebačkog gradskog urbanističkog plana (GUP) bila je revidirati mehanizme kontrole gustoće stanovanja i nametnuti ograničenja poput povećanja postotka minimalnog prirodnog terena, određivanje maksimalnog broja uporabnih jedinica na parceli, određivanje minimalne površine građevne čestice po stanu te udaljenost od međe.

U fokusu GUP-a je zabrana prenamjene i proširenja građevinskih zona, proširenje zelenih zona te smanjenje gradnje stambenih jedinica po novoizgrađenom objektu. Kao i proširenje prometnica i dugotrajan proces provođenja urbanističkih planova. GUP je kod nadležnog ministarstva, a riječ je o vrlo važnim izmjenama, jer Zagreb već dugi niz godina ostaje među najtraženijim lokacijama za trgovanje nekretninama.

3,7

posto je prosječna kamatna stopa na stambene kredite u Hrvatskoj

Rast Gorskog kotara

“Gorski kotar, kao i Zagorje i Lika, imaju sve preduvjete za rast interesa: prekrasnu prirodu, mir, dobru prometnu povezanost i traženi balans privatnosti i kvalitete života. Na tim područjima cijene nekretnina su još pristupačne, a vjerujem da u budućnosti imaju velik potencijal rasta”, smatra Varat.

Od ‘skrivenih dragulja’ koje će u narednom razdoblju dobivati na popularnosti, i Papeš i Varat ističu Gorski kotar. Direktor Dogma Nekretnina pritom ističe da je tržište Gorskog kotara u zadnjih godina poraslo tri do četiri puta. Dok neke lokacije još čekaju povećanje popularnosti, one koje su godinama bile hit zbog kratkoročnog iznajmljivanja, možda padnu u drugi plan.

“Ono što bi se moglo dogoditi na stambenom tržištu je gubitak popularnosti centra nekih gradova. Naime, značajna količina kupaca je kupovala nekretninu kako bi je kratkoročno iznajmljivala, a s obzirom na to da je sad promijenjen zakon i potrebna je suglasnost sustanara za takvo iznajmljivanje realno, novu kategorizaciju mislim da će biti nemoguće dobiti. Tu bi se mogao dogoditi manji interes kupaca, a posredno s time eventualno i neka korekcija cijene”, smatra Vujović.

New Report

Close