Samo nekoliko dana i u obiteljskom smještaju, najbrojnijoj vrsti smještaja i možda najprepoznatljivijem dijelu našeg turizma, više ništa neće biti isto. S prvim danom iduće godine, nakon Zakona o turizmu s početka ove godine, na snagu stupa još pet zakona koji donose promjene za tzv. privatni smještaj. Konkretno, za stotinjak tisuća registriranih iznajmljivača s oko 650.000 turističkih ležajeva. Nova pravila zapisana su u Zakonu o ugostiteljskoj djelatnosti, Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada, Zakonu o porezu na dohodak, Zakonu o porezu na nekretnine te Zakonu o PDV-u, a novine su brojne. Raste godišnji paušalni porez za iznajmljivače, koji i formalno postaju domaćini pod uvjetom da iznajmljuju u granicama županije u kojoj žive, iz te kategorije ispadaju vlasnici stanova u stambenim zgradama koji se bave iznajmljivanjem turistima i postaju rentijeri, a u idućih pet godina morat će pribaviti i suglasnost susjeda ako se žele nastaviti baviti tim poslom. Također, da spomenemo samo ponajveće promjene, granica za ulazak u sustav PDV-a raste s dosadašnjih 40.000 na 60.000 eura te kreće dugonajavljivani, nepopularni porez na nekretnine itd.

Novi uvjeti

Stiže velika novost za iznajmljivače: Uvodi se pojam ‘domaćin’. Oni će plaćati niži porez

Ministar odgovorio na kritike

Ministar poručio: Prijetnje radom na crno su besmislene, nema nikakvog udara na iznajmljivače

Pripremu novih zakona pratilo je dosta nezadovoljstva samih iznajmljivača, pogotovo iz redova onih koji turistima iznajmljuju stanove u stambenim zgradama, a održano je i nekoliko manjih prosvjednih skupova. Dizanje poreza i pooštravanje propisa teško i može proći glatko, a pogotovo nakon što se, kao što je to slučaj s obiteljskim smještajem, desetljećima uživa u blagodatima povlaštenog poreza. Iako to iznajmljivači teško priznaju, činjenica da su se svi koji imaju nešto za iznajmiti prihvatili tog posla i da godinama na obali niču novi apartmani dokazuje da se itekako radi o unosnoj djelatnosti. U brojkama to znači da je hrvatski turizam samo od 2016. naovamo narastao više od 175.000 kreveta u registriranom privatnom smještaju.

Je li novim zakonima, uključujući Zakon o turizmu, koji Hrvatska do ove godine nikad nije imala, sve postavljeno idealno? Nije. Cilj je održiviji turizam prema svim parametrima, obuzdavanje bujajuće apartmanizacije, osiguranje reda u stambenim zgradama i povratak dijela stanova u dugoročni najam te realnije oporezivanje od dosadašnjeg, a idealnog nema. Dok jača pritisak na privatne iznajmljivače, svojevrsna apartmanizacija pod drugim se imenom, recimo, nesmetano nastavlja u sklopu hotelskih resorta. Također, novi će zakoni ponekog i nepravedno zakinuti. Poput, recimo, umirovljenika koji nema dodatnu nekretninu, nego se ljeti seli kod djece kako bi svoj stan u Splitu iznajmljivao koji mjesec i tako podebljao umirovljenički budžet, a po novom više neće biti turistički domaćin, već rentijer. Suočen s kritikama, zakonodavac je napravio neke ustupke (povećani su, recimo, rasponi paušalnog poreza za iznajmljivače, čiji konačni iznos određuje lokalna vlast, a u zgradama se neće morati skupljati 80 posto, već 66 posto suglasnosti susjeda za iznajmljivanje), ali prijedlog da se za vlasnike samo jednog stana napravi izuzetak pa da ostanu u statusu turističkog domaćina nije prošao.

Javni apel

Iznajmljivači protiv poreza na nekretnine: Ovo je kazna za građane koji se bave kratkoročnim najmom

Odbacuju optužbe iznajmljivača

Besmislica je da se novim mjerama za obiteljski smještaj ustvari pogoduje hotelima

No nije moglo ostati po starom. Sve brojniji privatni smještaj, višekratno brojniji od hotelskog s nepunih 200.000 kreveta, krivac je za nesnosne gužve u špici sezone, komunalnu infrastrukturu dovodi na rub pucanja, a počeo je i sam sebe proždirati. Od 2018. naovamo, naime, sezona je u privatnom smještaju i sve kraća, da bi u ovoj godini popunjenost iznosila samo 58 dana. Dakle, problem nije nov, neki će reći da je Plenkovićevoj Vladi trebalo hrabrosti da se s njim uhvati ukoštac, ali mnogi se već pitaju hoće li reformu jednim dijelom minirati lokalne vlasti. Naime, pojedini gradonačelnici već su najavili da neće dizati paušal. Turistički analitičari, pak, na sve imaju dodati kako je za ovu problematiku više nego pet do dvanaest.

– Rekla bih da se mjere za ograničavanje bujanja privatnog smještaja poduzimaju pet minuta nakon 12 sati, tek nakon što je Hrvatska postala neslavni rekorder po stupnju sezonske koncentracije turizma te nakon što su neke od destinacija prevelikom gradnjom apartmana prostorno nepovratno devastirane. Pritom, niti je ekonomski smisleno niti je moguće razviti infrastrukturu potrebnu za opsluživanje deset ili 20 puta većeg broja osoba u odnosu na broj stanovnika u uskoj sezoni od mjesec i pol ili dva, tako da smo u određenim destinacijama već počeli osjećati značajne probleme izazvane nerazmjerom infrastrukture kapacitirane za broj stanovnika i strahovitog sezonskog udara povećanog broja gostiju. A sve uslijed bujanja nekretnina koje se koriste za kratkoročni turistički najam – opisuje stanje uoči stupanja na snagu novih zakona turistička konzultantica dr. Sanja Čižmar, direktorica 505 savjetovanja.

– Krajnje je vrijeme da se poduzmu radikalni potezi nakon što je desetljećima vladala politika “laissez-faire” koja je iznimno niskim porezima i ostalim davanjima, kao i izostankom aktivnog upravljanja prostorom na lokalnim razinama, izravno poticala intenzivan rast tih kapaciteta. Privatni smještaj, koji je u drugom društvenom sustavu ispravno začet kao socijalna kategorija, to više nikako nije i nužno je uspostaviti barem donekle pravedan sustav poreznog opterećenja, to jest porezno uravnotežiti različite pružatelje usluga u turizmu – smatra dr. Čižmar.

Naša sugovornica podsjeća da Hrvatska trenutačno ima dva milijuna kreveta u turizmu, od čega gotovo 1,4 milijuna kreveta u stambenim zonama (uz komercijalni, uključujući i nekomercijalni smještaj u vikendicama i stanovima za odmor). Istovremeno, u hotelima je samo 181.500 kreveta.

– I po tome smo specifični: hoteli predstavljaju samo 9,3 posto ukupnih smještajnih kapaciteta, što je najmanji udio na Mediteranu. Pritom, komercijalni i nekomercijalni objekti za kratkoročni najam turistima posluju maksimalno dva mjeseca, a ostatak su godine mrtvi. Ove je godine od 1. siječnja do 1. prosinca iskorištenost kreveta u hotelima bila 41 posto, u komercijalnom privatnom smještaju samo 17 posto, a u nekomercijalnom smještaju svega pet posto. Drugim riječima, hoteli su u tom razdoblju bili puni 137 dana, privatni smještaj 59 dana, a nekomercijalni smještaj samo 16 dana. Dakle, hoteli su 2,3 puta više zauzeti od komercijalnog privatnog smještaja, odnosno 8,7 puta više zauzeti od nekomercijalnog smještaja. Osim puke zauzetosti smještaja, još je važnija potrošnja koju generiraju različite vrste smještaja. Tako prema posljednjem istraživanju Instituta za turizam o stavovima i potrošnji turista Tomas proizlazi da su prosječni dnevni izdaci turista u hotelima, koji iznose 194,6 eura, 40 posto viši od dnevnih izdataka gostiju u privatnom smještaju, koji iznose 138,9 eura. Vjerujem da poseban komentar nije potreban – ističe konzultantica Sanja Čižmar u prilog tezi da Hrvatska ima puno previše kreveta u privatnom i premalo u hotelskom smještaju.

Građevinski sektor

Energija sunca za održivu gradnju

Pokreni nešto svoje

Kako biti dobar roditelj u vremenu digitalizacije i umjetne inteligencije?

Pritom, napominje, puno govore i podaci o izvanpansionskoj potrošnji gostiju. Naime, hotelski gosti na kulturu i zabavu, sport i rekreaciju, izlete i sl. troše 43 posto više nego gosti u privatnom smještaju. To i ne čudi s obzirom na to da su gosti hotela u pravilu višeg imovinskog statusa u odnosu na goste privatnog smještaja: 33 posto hotelskih gostiju dolazi iz kućanstava s mjesečnim primanja iznad 4000 eura, dok u tu imovinsku kategoriju spada samo 20 posto gostiju privatnog smještaja. Disbalans koji već dugo opterećuje domaći turizam svakako, ističe naša sugovornica, nije trpio odgađanja.

– Ne bih rekla da se radi o hrabrim odlukama, nego isključivo o nužnosti koja predstavlja reakciju na alarmantno stanje u destinacijama. Mjere koje su donesene trebale bi biti tek početak uravnoteživanja strukture smještaja u turizmu. Nužno je, naime, što prije zaustaviti daljnje bujanje turističkih nekretnina te dio tih nekretnina vratiti u stambeni fond za dugoročni najam. Osim toga, donesene mjere su po meni kompromisne jer ostavljaju dugi rok od pet godina za prilagođavanje te nisu donijele promjene u ograničavaju broja smještajnih kapaciteta u kategoriji domaćina. Aktualno stanje s prekomjernim brojem nekretnina za kratkoročni najam neodrživo je zbog njihovih negativnih učinaka na kvalitetu života lokalne zajednice, na prostor kao najvažniji resurs u turizmu, ali i u pogledu suboptimalnog ekonomskog doprinosa, pa su nužne radikalne i hitne mjere koje će što prije donijeti rezultate – ocjenjuje naša analitičarka, koju kritike i prosvjedi iznajmljivača nisu iznenadili.

– To je normalna reakcija, pogotovo kad smatrate da vam netko nešto ograničava i oduzima status koji ste dugo uživali. No stvari treba sagledati realno. Iznajmljivači su bili, a čini mi se da će usprkos ovim mjerama i ostati, kudikamo najmanje porezno opterećena djelatnost. Hoćemo li za neko vrijeme šekspirijanski reći kako je bilo “mnogo vike nizašto”, vidjet ćemo već iduće godine. Budući da se stvarna odgovornost za određivanje visine paušalnog poreza prebacila na lokalnu samoupravu, odluke o tome hoće li paušalno porezno opterećenje porasti tek slijede pa ćemo tek vidjeti hoće li destimulativno djelovati na daljnji rast tih vrsta nekretnina. Jasno je da iznajmljivači čine značajan dio biračkog tijela, a lokalni se izbori bliže i dobar dio destinacija mogao bi ići linijom manjeg otpora te odrediti paušale na donjoj granici. To bi značajno umanjilo učinkovitost donesenih mjera. Kako bilo, vjerojatno je da će iznajmljivači i dalje ostati najmanje oporezovana djelatnost; nakon što postane razvidno kako će lokalne uprave reagirati, može se očekivati da u drugom koraku budu donesene i dodatne mjere na nacionalnoj razini. Ipak se Hrvatska opredijelila da postane destinacija održivog turizma, a trenutačno stanje je sve samo ne održivo – poručuje dr. Čižmar.

O tome nema dilema ni partner u savjetničkom društvu Hotelsko i destinacijsko savjetovanje Branko Bogunović.

– Turizam u Hrvatskoj nekoliko se dekada odvijao po modelu koji je pogodovao razvoju nekretnina, što vidimo po brzini rasta privatnog i nekomercijalnog smještaja, a koji se dodatno ubrzao ulaskom Hrvatske u EU. Pritom bi bilo pogrešno reći da su druge kategorije smještaja bile posebno zakinute, samo je ulaganje u nekretnine bilo daleko isplativije, što vidimo po smještajnoj strukturi do koje smo došli, kao i problemima s održivosti koji se očituju prije svega u stanju infrastrukturnih sustava, raspoloživoj površini plaža, kao i općem stanju u prostoru, koji su takvi da polako degradiraju pozicioniranje dijela turističkih destinacija i s tim povezane rente. Kako se broj rentijera postupno povećao do te mjere da zajedno s obiteljima čine ozbiljan udio glasačkog tijela na nacionalnoj, a kamoli na razini obalnih županija i destinacija, to je sada vrlo osjetljiv politički problem – ocjenjuje Bogunović.

– Dugo se upravljački nije činilo ništa jer su svi dionici bili zadovoljni i nitko se nije posebno brinuo kamo sve skupa vodi. Sada je došlo do naglog buđenja i odjednom se krenulo u brojne zakonodavne zahvate, pri čemu treba spomenuti i novi Zakon o turizmu. Riječ je o bez sumnje najvećoj promjeni u upravljanju turizmom u našoj povijesti. Ona dolazi uoči lokalnih izbora te je sve podložno politizaciji, koja nužno razvodnjava prvotne namjere i to nakon komunikacija u javnom prostoru koje nisu uvijek bile konstruktivne, racionalne, a bojim se ni dobronamjerne. No živimo u sustavu u kojem se dioničke skupine legitimno bore za vlastite interese, ma kakvi oni bili, i to je naša stvarnost. Kako bilo, sve promjene koje su počele idu u dobrom smjeru, ali i po novom zakonskom okviru još uvijek zaostajemo za prosjekom praktično svih poreznih kategorija i prostornih ograničenja vezanih uz nekretnine i iznajmljivanje u odnosu na države zapadnog Mediterana. Dostizanje potpuno kvalitetnog zakonskog modela i njegova uspješna implementacija na terenu zahtijevat će godine, iznimne upravljačke napore, a, nadam se, uključivat će fer i dostojanstven komunikacijski proces između zakonodavaca, lokalnih samouprava i svih uključenih dionika – smatra Bogunović i dodaje da zasad ne treba očekivati tektonske promjene.

Tim više, kaže, što su lokalne samouprave pred nezahvalnim zadatkom da raspišu konačnu visinu paušalnog poreza ljudima koje svakodnevno susreću na ulici i, u konačnici, od kojih očekuju glas na izborima.

– Treba biti pošten i priznati da lokalnim samoupravama nije nimalo jednostavno – veli Bogunović, koji sagledava i drugu stranu priče. – Istovremeno, lokalne samouprave nemaju posebnog interesa “minirati” proces jer visina paušala utječe na razinu punjenja njihovih blagajni – podsjeća naš sugovornik i dodaje kako si to neki gradovi i mjesta možda mogu priuštiti zadržavanjem dosadašnjeg paušala, ali i da je takvih destinacija na obali jako malo.

Populistički pristup sa zadržavanjem godišnjeg paušalnog poreza na sadašnjim razinama, jasno je svima, dugoročno nikamo ne vodi. Procesi mogu biti usporeni, ali ne i zaustavljeni. Era transformacije, kaže i Bogunović, ipak počinje.

– Optimizam je u startu nužan i cijenim optimistična očekivanja ministra, a posebno prethodne ministrice, u vezi s rokovima u kojima će se postojeće promjene materijalizirati. No bojim se da će za opipljivije rezultate trebati još godine napornog rada i ne uvijek ugodnih političkih napora i odluka – poručuje analitičar Branko Bogunović, kojemu i godina na izmaku dosta govori o tekućoj problematici hrvatskog turizma.

– U smislu turističkih rezultata nije bila posebno loša, ali se događa nekoliko zabrinjavajućih trendova, poput pada jedinične turističke potrošnje i smanjenja broja dolazaka Nijemaca, koji su naše uvjerljivo najvažnije tržište. Oboje se događa prvi put u vrlo dugom razdoblju (ako zanemarimo razdoblje pandemije), a primjerice, kad nam je počeo padati broj talijanskih turista, njihov se udio više nikada nije vratio. Sve ove zakonske promjene, stoga, treba promatrati unutar širega konteksta početka sustavnog upravljanja kvalitetom u turizmu i to treba shvatiti jako ozbiljno. S dužinom obale koju imamo i cijenom inputa, prije svega rada, koji proizlaze iz dosegnutog stupnja ekonomskog razvoja nemamo ama baš nikakve šanse konkurirati masovnijim mediteranskim destinacijama poput država Magreba, Turske ili, polako, i Albanije. Trenutačno ne da se održavamo na istoj razini kvalitete, nego nam ona zbog stanja u prostoru pada, a zbog porasta cijena vrijednost za novac u većini destinacija pada još brže. Ne zaustavimo li to sveobuhvatnim i rigoroznim upravljanjem kvalitetom, naći ćemo se u jako nezavidnoj konkurentskoj poziciji. Plastično rečeno, ako ne nudimo zaista ozbiljno višu kvalitetu u odnosu na avionske all-inclusive aranžmane prema državama Magreba ili Turske, ne vidim na temelju čega bismo očekivali da će nam turisti i dalje dolaziti i trošiti istim intenzitetom – jasan je Bogunović, koji dodaje i da upravljanje kvalitetom ne može dekretom uvesti zakonodavac. Zakonodavstvo jest početak, ali tek će, kako ističe naš sugovornik, pomak svijesti biti točka na kojoj sve prolazi. Ili pada.