U trenutku kada su stale javne investicije koje su velikim djelom nosile građevinarstvo, njihovo mjesto trebale bi zauzeti privatne investicije i omogućiti realizaciju planiranih, započetih projekata u nekretnine za koje su zainteresirane strane tvrtke i fondovi.

Međutim, kriza koja je pokazala prijeku potrebu za privlačenjem izravnih investicija koje bi preokrenule negativne trendove kretanja BDP-a otkrila je u punom svjetlu probleme birokracije, prostornog planiranja, brojnih nepotrebnih procedura i nesređenosti zemljišnih knjiga. “Iako Hrvatska ima dobar omjer stranih investicija po glavi stanovnika, struktura je nepovoljna jer se one u prvom redu odnose na bankarski sektor, telekomunikacije i trgovinu. U analizama konkurentnosti u kojima se spominje investiranje u gradnju nekretnina u Hrvatskoj ističe se velik broj dozvola, procedura, nesređenosti zemljišnih knjiga, što rezultira dugotrajnim postupcima i neizvjesnim ishodom. Kada je država koja je nosila 50 posto kapitalnih investicija u sektoru stala, trebalo je riješiti sve poteškoće koje odbijaju investitore”, kazao je Zdeslav Šantić, glavni ekonomist SG-Splitske banke.

Hup i sindikati zajedno
Prvi je ustao dalmatinski HUP kojemu su se u rijetko viđenom usklađenom nastupu pridružila i Hrvatska udruga sindikata. Cilj im je bio samo jedan, napokon odblokirati oko tri milijarde vrijedne investicije koje u Dalmaciji stoje iz najrazličitijih proceduralnih razloga. Prvi su put sindikati u ime radnika stali na stranu kapitala i poslodavaca i zahtijevaju od premijerke Jadranke Kosor da se napokon ubrzaju procedure, upozore gradonačelnici, župani i načelnici da trebaju poticati, a ne blokirati investicije. Zahtijevaju da se investicije iznad 100 milijuna eura proglase nacionalnim interesom te da se kao i konkurentnim turističkim zemljama dopusti etažiranje u turističkim zonama.

Iako je investiranje u turizam kao jednu od strateških grana hrvatskoga gospodarstva izuzetno privlačno i stranim i domaćim “developerima”, a procjene govore da bi se samo u turizmu godišnje moglo realizirati oko dvije milijarde eura investicija, iskustvo pet investitora govori da će bez radikalne promjene u stavu i zakonima Hrvatska još dugo odbijati investitore. Njihova loša iskustva kreću se od prečestih promjena prostornih planova ili njihova nepostojanja, samovolji lokalnih čelnika, nemogućnosti etažiranja, nesređenosti zemljišnih knjiga. Sve to rezultiralo je da su investicije koje su prije dvije ili tri godine imale osiguranu financijsku konstrukciju zbog odugovlačenja u proceduri sada dodatno zamrznute ili su postale neisplative. Na prepreke su naišli bilo da su htjeli investirati u hotele, igrališta za golf, marine ili trgovačke centre. Njemačka grupa Tulipan je tako od Fonda za privatizaciju kupila prije četiri godine Kaštelansku rivijeru i obvezala se uložiti 278 milijuna kuna.

Osnova na kojoj je napravljena financijska konstrukcija bila je važeći prostorni plan, no onda su planom nižeg reda u gradskoj upravi znatno smanjili parametre gradnje. “Zemljište su podijelili u tri zone, ograničili gradnju, dodali društvenu namjenu i slično. Uglavnom, investicija više nije isplativa. Otad vodimo bitku za usklađivanje dva plana i pokušavamo objasniti da smo mi uložili svoj novac u kupnju od Fonda za privatizaciju koji je nekretninu nudio s drukčijim pravilima. S takvim ponašanjem Hrvatska čini sve da odbije investitore”, kazao je Kristijan Gelo, suvlasnik i prokurist grupe Tulipan. Kao pozitivan primjer ipak ističe suradnju s gradom Splitom u kojem će uskoro početi realizirati trgovački centar kao dio projekta Mejaši.

I Vicenco Blagaić, vlasnik Profectus grupe, tvrdi kako je glavna prepreka za njegov projekt “Hrvatski san” na Šolti vrijedan gotovo milijardu eura – volja župana. Nikola Dobroslavić je kao načelnik općine podržao projekt, a sada kao župan mijenja planove i zone gradnje kako bi zaustavio projekt”, kazao je Blagaić. “Pet godina rada i 100 milijuna potrošenih kuna za zemljište sada stoji i čeka. Ali mi ćemo projekt realizirati, pa makar čekali i promjene vlasti. Sve to je žalosno”, kazao je Blagaić.

Nesređeno stanje
Neusklađenost zakona, sporo planiranje i neriješeni imovinski odnosi iz godine u godinu odgađaju 6,5 milijardi kuna vrijednu investiciju u golferski park na Srđu pokraj Dubrovnika. U tvrtki Razvoj golf sreću se s problemima koje imaju i ostali investitori koji žele ulagati u golf kao provjereni način za produžetak sezone i povećanje prihoda. Osim gradnje za prodaju unutar igrališta, Ivanu Kusaliću, prokuristu tvrtke, više smetaju “sitniji detalji”. “Iako imamo podršku lokalne i državne uprave, neusklađenost zakona, nesređenost zemljišta i sporost u izradi prostornih planova koči nas u investiciji. Primjerice, birokratski su se dijelovi zemljišta odredili kao šuma iako teren nema šumu, nego krš i makiju. Neizmjerno puno treba vremena da se ta činjenica i dokaže”, kazao je Kusalić. On smatra da se kočenjem investicija, pa i njihove, gubi velik multiplakativni efekt za gospodarstvo i nada se da će barem u krizi to netko i shvatiti.

Makarska još čeka svoj prvi trgovački centar iako su tvrtke Krosna i Poyel zemljište bivše tvrtke Građevno kupile na natječaju od Trgovačkog suda. Nakon što su tvrtke uplatile milijune kune, imale razrađen idejni projekt za centar vrijedan 35 milijuna eura i predugovore sa zakupcima, investitori su odustali zbog sporosti upisa vlasništva i samim tim izdavanjem dozvola. “Iako je sve čisto, dvije i pol godine od kupnje zemljište još nije upisano i ne možemo dobiti dozvole. Banka s kojom smo imali dogovoreno financiranje nakon početka krize više nije spremna financirati pod istim uvjetima, zakupci su se uplašili i raskidaju ugovore, a mi imamo 10 radnika tvrtke u stečaju na svojoj plaći”, kazao je Romeo Krešić iz Poyela. Za trgovački centar u Pločama imaju sličan problem, dok su u Imotskom zbog dugotrajne procedure s dozvolama počeli graditi tek sad, godinu i pol kasnije od predviđenog. Zbog toga su se našli u problemu sa zakupcima. “U ta tri grada izgubljeno je 490 radnih mjesta zbog nerealizacije projekata”, zaključio je Krešić.

Tržište nekretnina

Najteže je pronaći zemljište koje ima smisla razvijati, i ono koje izgleda savršeno često skriva ograničenje

Vrijednost vozila

Dugoročna pouzdanost postaje jedan od ključnih kriterija pri izboru automobila

Enver Moralić
Problemi u Kaštelima

Iako se za poduzetnika kalibra Envera Moralića očekivalo manje problema i on se, kaže, na slučaju Adriavinila u Kaštelima sudario s birokratskim zidom. Bivšu tvornicu kupio je prije šest godina s tvrtkom Lavčević kako bi za 150 milijuna eura sagradio više od 1000 apartmana, marinu sa 400 vezova s popratnim hotelima i zabavnim sadržajima. “Za svaku fazu rušenja potrebna je posebna dozvola, pitanje koncesije za marinu rješavamo godinama, čak i odvoz predstavlja problem. Birokracija je nevjerojatna i kada je investitori vide, samo okrenu glavu i odu u drugu zemlju”, zaključio je Moralić.