Na tržištu nekretnina pozornost gotovo uvijek privlače iste teme, atraktivne lokacije, cijene zemljišta i investicije mjerene desecima milijuna eura, a u sjeni tih brojki ostaje trenutak u kojem se zapravo odlučuje hoće li se sve to isplatiti, jer prije nego što investitor uopće potpiše kupnju netko mora procijeniti nosi li konkretno zemljište projekt koji ima ekonomsku, urbanističku i tržišnu logiku ili tek adresu koja dobro zvuči.
Takva procjena danas vrijedi više nego prije, jer su regulativa, troškovi gradnje i zahtjevi tržišta postali složeniji nego ikad, pa investitori koji su nekad kupovali na dobar dojam sada prije potpisa žele čuti hoće li im ta lokacija vratiti uloženo.
Odluku koja prethodi i cijeni i skici Maja Bručić, osnivačica i glavna arhitektica studija Lotus Architecti / LAD 1 studio, smatra korakom koji presudno oblikuje sve što slijedi, jer o njemu ovisi hoće li investicija krenuti naprijed ili godinama ostati zarobljena u troškovima i papirologiji koje se na prvi pogled nisu vidjele.
Takve je procjene radila na rasponima od pojedinačnih obiteljskih kuća do projekata kao što su Petram Resort & Residences u Savudriji u kojeg je investirano više od 110 milijuna eura i proteže se na osam hektara, te kod prenamjene 200 hektara nekadašnjeg pogona US Steela u Chicagu u gradsku urbanu zonu, iskustvo iz kojega izvodi i tvrdnju da procjena lokacije počinje posve drukčije nego što bi većina očekivala.
Tu razliku između onoga što se na zemljištu vidi i onoga što se na njemu isplati graditi Bručić stavlja u sam početak procesa: „Lokaciju nikad ne procjenjujem prema onome što se na njoj vidi danas, nego prema onome što na njoj ima smisla izgraditi, i zato moje prvo pitanje uvijek glasi kome taj prostor služi i što tržište na tome mjestu stvarno traži. Tek kad na to odgovorim, brojke dobivaju smisao.”
Vrijednost zemljišta tako mnogo manje ovisi o njegovu izgledu ili pogledu, a mnogo više o razvojnoj računici iza njega, o odnosu između kvadrature koju je dopušteno izgraditi, standarda i luksuza u koji se ulaže i cijene koju je tržište na tome mjestu spremno platiti, pa upravo taj omjer na kraju odlučuje hoće li kasnije financijske projekcije imati realnu podlogu ili ostati na papiru.
Kupnja zemljišta počinje analizom, a ne pregovorima
Dvije parcele na prvi pogled mogu izgledati gotovo isto jer se nalaze u istoj četvrti, slične su površine i približno jednake cijene, no jedna na kraju postane uspješan stambeni ili poslovni projekt, dok druga investitoru donese godine čekanja, dodatne troškove i ozbiljno smanjenu isplativost. Na pitanje odakle ta razlika, Bručić je jasna. „Prije nego što itko potpiše kupnju, moramo znati što prostorni plan dopušta, u kakvom je stanju infrastruktura i jesu li imovinsko-pravni odnosi čisti. Zemljište koje izgleda savršeno često skriva ograničenje koje cijelu računicu okreće naglavačke. Naš je posao to ograničenje pronaći prije investitora, a ne poslije njega.”
Svaka od tih stavki može projekt učiniti neizvedivim, a problem je što se većina njih ne vidi na terenu, nego tek u dokumentaciji, katastru i vodovima ispod zemlje, pa parcela s najljepšim pogledom zna biti ona s najskupljim priključkom ili najspornijim vlasništvom. Kad se takvo ograničenje otkrije nakon kupnje, ispravak je gotovo uvijek skuplji od cijele prethodne analize, a nerijetko je i razlog da se od naizgled savršene lokacije na kraju odustane.
Kada je odustajanje najbolja investicijska odluka
U razdobljima snažne potražnje za dobrim lokacijama pritisak da se kupuje brzo najveći je neprijatelj dobre odluke, a Bručić i njezin tim investitoru jednako često preporuče da odustane koliko i da nastavi, jer za njih preporuka da se ne kupi nije priznanje neuspjeha, nego jednako vrijedan ishod analize kao i zeleno svjetlo. „Većina lokacija ne propadne zbog cijene zemljišta, nego zbog neplaniranih troškova koji dolaze poslije. Priključci, pristupne ceste, uređenje javnog prostora ili odgode od plana znaju pojesti maržu prije nego što se uopće nazire obris zgrade. Kad investitoru to pokažemo na vrijeme, odustajanje zna biti dobra poslovna odluka.”
Ista disciplina kojom procjenjuje isplati li se uopće graditi vodi Bručić i pri samom projektiranju, jer arhitektonski besprijekorna građevina koja je ekonomski neodrživa na kraju ne koristi nikome, pa umijeće nije samo u tome da se povuče efektan potez, nego da se ambicija projekta uskladi s onim što investicija stvarno može podnijeti.
„Arhitektu je lako zamisliti rješenje koje izgleda savršeno, ono najskuplje, najefektnije, ono koje bi na maketi oduševilo svakoga tko ga vidi, ali građevina koja je lijepa, a neisplativa, na kraju ne koristi ni investitoru koji je platio ni gradu u kojem stoji. Prava vrijednost nastaje tek kad se ta ambicija spoji s onim što investicija realno može podnijeti, kad projekt ostane arhitektonski vrijedan i onda kad ga se izmjeri kroz troškove, rokove i povrat ulaganja. Mi taj dio ne shvaćamo kao ograničenje arhitekture, nego kao njezin uvjet, jer tek tu se pokazuje razlika između crteža i zgrade koja stvarno ima smisla. Time arhitektura ne gubi ništa, a investitor dobiva sigurnost da ono što gradi ima pokriće.”
Ista lokacija za jednu namjenu vrijedi, za drugu ne
Poznata izreka da su u nekretninama najvažnije tri stvari, lokacija, lokacija i lokacija, danas više ne opisuje cijelu sliku, jer uz sve složeniju regulativu i promjenjive potrebe tržišta sama adresa više ne jamči uspjeh. Koliko ista lokacija može vrijediti sasvim različito, ovisno o tome što se na njoj gradi i za koga, dobro se vidi i u samom portfelju studija, gdje turistički Petram Resort & Residences u Savudriji, u kojega je investirano više od 150 milijuna eura, vrijednost crpi iz potražnje za odmorom uz more i golf igrališta, dok kod mješovitog stambeno-poslovnog kompleksa The One u Beogradu površine 90.340 m² istu računicu diktira posve druga skupina korisnika i posve drukčija logika velikoga grada.
„Prometno savršeno povezano mjesto može postati slaba investicija ako plan na njemu dopušta premalo ili namjena ne prati ono što ljudi na tome mjestu traže. Ista se lokacija za jednu namjenu isplati, a za drugu ne, pa dvije susjedne parcele, jedna do druge, mogu imati posve različitu vrijednost.”
Upravo zato procjena potencijala lokacije danas postaje jedna od najvažnijih karika u razvoju nekretnina, jer ona odgovara na pitanje koje dolazi prije svih ostalih, ima li na tome mjestu uopće smisla graditi. Za investitore, developere i vlasnike zemljišta taj odgovor zna biti najvrjednija informacija koju će dobiti u cijelom projektu, a stiže im u trenutku kad još sve mogu promijeniti
* Sadržaj omogućio Lotus Architecti / LAD 1 studio
