Kreditiranje građana i dalje raste, ali se zamah postupno usporava još od sredine prošle godine. Nakon što je Europska središnja banka (ECB) u lipnju prvi put nakon gotovo tri godine podignula ključne kamatne stope, ponovno se otvorilo pitanje hoće li krediti hrvatskim građanima poskupjeti. Podaci Hrvatske narodne banke pokazuju da se motor kreditiranja već postupno smiruje.

Rast novih stambenih kredita usporio je s vrlo visokih 22,8 posto u lipnju 2025., na 10,3 posto u ožujku ove godine, dok je kod gotovinskih kredita usporio s 14,3 na 10,5 posto. Unatoč tome, godišnja stopa rasta stambenih kredita i dalje ostaje visokih oko 15 posto, što potvrđuje da potražnja za financiranjem kupnje stanova nije oslabjela.

Ograničeni utjecaj

“Utjecaj na kućanstva trebao bi biti vrlo ograničen. Većina građana koji imaju stambene kredite zaštićena je od promjena tržišnih kamatnih stopa jer je više od polovice kredita ugovoreno uz fiksnu ili kombiniranu kamatnu stopu. Dodatno, velik dio preostalih kredita vezan je uz Nacionalnu referentnu stopu (NRS), koja se prilagođava sporije i nije izravno povezana s kamatnim stopama ECB-a”, rekla nam je direktorica Hrvatske udruge banaka Tamara Perko.

Prema ocjeni HNB-a, promjenama kamatnih stopa izloženo je tek oko pet posto svih stambenih kredita, odnosno oni koji nemaju početno razdoblje fiksiranja kamate. Dodatnu zaštitu predstavlja zakonski limit maksimalne promjenjive kamatne stope na stambene kredite, koji ograničava koliko banke mogu povećati kamatu čak i kada tržišne stope rastu. Zbog toga se eventualni novi rast euribora zasad ne može u cijelosti preliti na mjesečne rate građana, procjenjuje HNB.

Perko naglašava da su kamatne stope na kredite stanovništvu u Hrvatskoj već dulje vrijeme među najnižima u europodručju. Razlog vidi u visokoj likvidnosti domaćih banaka, snažnoj kapitaliziranosti sustava i vrlo izraženoj konkurenciji među bankama. “Prema posljednjim podacima ECB-a, prosječna kamatna stopa na nove stambene kredite u Hrvatskoj iznosila je 2,95 posto, dok je prosjek europodručja bio 3,44 posto”, kaže Perko.

Kamate na stambene kredite danas su niže od stope inflacije. U takvim okolnostima inflacija postupno smanjuje realnu vrijednost duga, odnosno dio tereta otplate praktično “pojede” rast cijene novca. Upravo je to, uz rast plaća i zaposlenosti, snažno poguralo potražnju za nekretninama. Niže kamate nisu značile i da je kupnja stana postala lakša. Cijene stambenih nekretnina prošle su godine porasle 14,1 posto, nakon rasta od 10,4 posto godinu prije, čime je Hrvatska ponovno među europskim rekorderima. Potražnju su dodatno potaknuli pad kamatnih stopa početkom 2025. te državna mjera povrata poreza mladima pri kupnji prve nekretnine.

Središnja banka pritom upozorava da i tražene cijene u internetskim oglasnicima sugeriraju nastavak snažnog rasta tijekom prve polovice 2026., posebno u Zagrebu. Rast cijene stanova doveo je do toga da se broj kupoprodaja smanjuje već treću godinu zaredom. Prema podacima Porezne uprave, samo lani zabilježeno je oko osam posto manje transakcija nego godinu prije, pri čemu je najveći pad ostvaren na Jadranu.

Unatoč rekordnim cijenama stanova, kvaliteta kreditnog portfelja banaka i dalje se poboljšava. Udio neprihodonosnih stambenih kredita pao je ispod 1,5 posto, višestruko manje nego nakon financijske krize, kada je prelazio deset posto. Ipak, HNB upozorava da takvi pokazatelji ne znače kako su rizici nestali, nego odražavaju povoljne gospodarske okolnosti koje se mogu promijeniti. Nakon duljeg razdoblja banke su u ožujku ponovno počele nuditi stambene kredite s promjenjivom kamatnom stopom uz početno razdoblje fiksiranja. To bi, prema ocjeni HNB-a, u budućnosti moglo povećati osjetljivost kućanstava na promjene tržišnih kamata ako takvi krediti ponovno postanu zastupljeniji. To je važno jer stambeni krediti čine oko 15 posto ukupne imovine bankarskog sustava, više od polovice svih kredita kućanstvima i četvrtinu ukupnih kredita banaka.

promo

HEP – čuvar industrijske kulturne baštine Hrvatske

promo

Stručnjaci koji razumiju tehnologiju i poslovanje bit će pokretači nove ekonomije

“Svako ozbiljnije pogoršanje na tržištu nekretnina ili u gospodarstvu vrlo brzo postaje i rizik za financijsku stabilnost”, upozorava HNB. Dug kućanstava ponovno raste brže od gospodarstva te je krajem prošle godine dosegnuo 33,3 posto BDP-a. Iako je taj omjer i dalje niži nego u dijelu zapadnoeuropskih država, trend njegova rasta znači da su kućanstva osjetljivija na moguće gospodarske šokove. Ponovno povećanje kamata, uz očekivani rast inflacije i usporavanje rasta plaća, najviše bi pogodilo građane s visokim dugovima i malim financijskim rezervama.

Brži prijenos na poduzeća

Profesorica Ekonomskog fakulteta u Zagrebu Marijana Ivanov smatra da ni u slučaju još jednog povećanja kamatnih stopa ECB-a na jesen ne treba očekivati dramatičan rast cijene kredita. “To sigurno neće biti intenzitet kakav smo gledali 2022. godine. Pitanje je koliko će banke prenijeti eventualni rast svojih troškova financiranja na građane. Kod kredita poduzećima taj je prijenos obično brži, dok bi kod stanovništva mogao biti nešto izraženiji tek ako ECB dodatno poveća stopu obvezne rezerve”, kaže Ivanov.

Današnja slika znatno je povoljnija nego u prethodnom ciklusu rasta kamata. No razdoblje iznimno jeftinog novca očito završava. Ako ECB nastavi zaoštravati monetarnu politiku, najveći izazov možda neće biti rast rata postojećih kredita, nego činjenica da će kupnja prve nekretnine postajati sve skuplja.