Aktivnost na hrvatskom tržištu nekretnina ostala je snažna i nastavila se u 2025. Samo je skladišni i industrijski sektor premašio razinu aktivnosti razvoja viđenu tijekom ciklusa krize prije globalne financijske krize (2002. – 2008.), kaže se u pregledu hrvatskog tržišta komercijalnih i stambenih nekretnina kojeg je izradio Avison Young.

Povećana aktivnost

Potražnja u svim segmentima tržišta – i od investitora i od zakupaca – nadmašuje dostupnu ponudu. Unatoč povećanoj geopolitičkoj neizvjesnosti vezanoj uz sukob Irana, SAD-a i Izraela, do danas nije uočen značajan utjecaj na tržište. Tržište uredskih prostora karakterizira nagli porast najamnina za vrhunske nekretnine uz znatnu količinu novog prostora u izgradnji ili u pripremi. Očekuje se da će to povećati prosječnu stopu slobodnih prostora na tržištu, posebno u starijim zgradama, te dodatno povećati razliku u razinama najamnina među različitim klasama zgrada. Stambeno tržište je pod pritiskom u smislu apsolutnih razina cijena.

Međutim, dok se na tržištu ne pojavi dodatna ponuda u velikim gradovima, pad cijena je malo vjerojatan. “Razvojna aktivnost na zagrebačkom tržištu uredskih prostora nastavila je rasti, potkrijepljena postupnim širenjem portfelja projekata i rastućim povjerenjem developera. Temeljni tržišni pokazatelji ostali su snažni, s razinom slobodnih prostora od oko 2,5 posto, dok su lokacije u glavnim poslovnim zgradama posebno ograničene, često ispod jedan posto” kažu u Avison Youngu.

Prosječne najamnine dosegle su 16,50 eura za četvorni metar za prostore klase A, što odražava kontinuirani pritisak na visokokvalitetnu ponudu. Najamnine za vrhunske prostore dosegle su razinu od 20 eura po kvadratu. Očekuje se da će aktivnost razvoja ostati visoka, s otprilike 55.500 m2 planiranih za isporuku u 2026. i dodatnih 61 tisuća m2 u 2027., što će dovesti do brzog širenja ukupne ponude. Snažan interes developera, investitora i zakupaca u proizvodnom i logističkom sektoru nastavio se i u drugoj polovici 2025., podržan strukturnim promjenama u lancima opskrbe.

Unatoč kontinuiranom razvoju, tržište se i dalje suočava sa strukturnim ograničenjima. Starenje ponude, u kombinaciji s održivom potražnjom, podupire potrebu za modernim objektima. Stope slobodnih prostora ostaju povijesno niske – ispod tri posto – potaknute snažnom potražnjom zakupaca i ograničenom dostupnošću kvalitetnog prostora, trend koji se očekuje da će se nastaviti, posebno na vrhunskim lokacijama.

“Značajan trend je preseljenje velikih industrijskih zakupaca iz urbanih jezgri u prigradska područja, potaknuto nedostatkom i visokom cijenom zemljišta te poboljšanom operativnom učinkovitošću na manje opterećenim lokacijama. Na temelju trenutačne potražnje, na zagrebačkom području moglo bi se u doglednoj budućnosti razviti preko 200 tisuća m2 novih modernih industrijskih površina kroz takva preseljenja”, kažu u Avison Youngu.

Stambeno tržište se stabilizira

Ističe se terminal Rijeka Gateway – tehnološki najnaprednije kontejnersko čvorište na Jadranu. Terminal trenutačno ima 400 metara obale i godišnji kapacitet od 650 tisuća TEU. Podatkovni centri postaju sve relevantniji unutar sektora. Iako je malo vjerojatno da će Hrvatska postati glavno središte za objekte usmjerene na umjetnu inteligenciju zbog energetskih i infrastrukturnih ograničenja, ima snažan potencijal kao regionalno središte za industrije osjetljive na latenciju, koristeći svoj geografski položaj u usporedbi s udaljenijim čvorištima poput Njemačke ili Nizozemske.

Ljudi ispred profita

Oni nude više od plaće – zato privlače i zadržavaju najbolje ljude

Od troška do dobiti

Revolucija u energetici: Ono što ste plaćali, sada vam donosi profit

Stambeno tržište pokazalo je znakove stabilizacije u drugoj polovici 2025., što se uglavnom odražavalo u manjem broju transakcija, a ne u korekcijama cijena. Nakon nekoliko godina snažnog rasta, aktivnost se ublažila, pod utjecajem strožih uvjeta kreditiranja, nešto niže aktivnosti stranih kupaca i ograničene ponude novih projekata. Procjenjuje se da je aktivnost stambenih transakcija pala po dvoznamenkastoj stopi, iako su brojke preliminarne jer se baza podataka Porezne uprave još uvijek ažurira. Slovenski kupci ostali su najaktivniji treću godinu zaredom, a slijede ih Nijemci i Austrijanci, što potvrđuje kontinuiranu važnost regionalne potražnje za hrvatsko tržište nekretnina.

Usvajanje izmijenjenog Generalnog urbanističkog plana u Zagrebu označilo je važnu prekretnicu u planiranju. Dugotrajan proces odobravanja potaknuo je investitore da ubrzaju podnošenje zahtjeva za lokacijske dozvole, dok bi revidirani plan mogao dodatno ograničiti buduću ponudu stambenih objekata u glavnom gradu. Strože makroprudencijalne mjere kreditiranja koje je uvela Hrvatska narodna banka u srpnju 2025. također su utjecale na tržišnu aktivnost.

“Unatoč snažnom rastu plaća posljednjih godina, visoke nominalne cijene i dalje opterećuju raspoloženje kupaca. Cijene definira ograničena dostupnost kvalitetne ponude stambenog prostora, a ne sama priuštivost”, zaključuju u Avison Youngu.