Sva je prilika da će se neravnoteže na tržištu nekretnina nastaviti i ove godine zbog čega nije realno očekivati pad cijena.

U 2024. izgrađeno je oko 16.500 stanova, dok smo u rekordnoj 2007. godini gradili približno 25 tisuća – dakle, oko 50 posto više nego danas. Istovremeno, potražnja i ukupna likvidnost tržišta znatno su veće nego tada.

Ograničena ponuda

Iz perspektive građevinara, rasli su i ulazni troškovi desetak posto, što otprilike prati i rast konačnih cijena kvadrata stanova koji je bio oko 12 posto na razini godine.

“Tržište prodavatelja je stanje na tržištu u kojem ponuda ne može zadovoljiti potražnju – ima više kupaca nego nekretnina. Jako puno kapitala traži stambene i komercijalne nekretnine, bilo za vlastitu upotrebu ili kao investiciju. S druge strane, ponuda je ograničena a novi projekti presporo dolaze na tržište”, poručuju iz Avison Younga.

Konkretno, to za transakcije znači da prodavatelji imaju prednost u pregovorima, da cijene rastu ili se lakše održavaju na trenutačnoj razini, da se nekretnine relativno brzo prodaju, da je manje prostora za pregovaranje o cijeni ili uvjetima te da prinos na nekretnine pada jer cijene najma/zakupa rastu sporije od cijena nekretnina. Nedostatak novogradnje utjecat će i na nastavak ‘filtriranja prema gore’ (umjesto prema dolje), što znači da bogatiji kupci umjesto novogradnje kupuju starogradnju.

“Budući da su oni manje osjetljivi na cijene i ne žele čekati, održavaju postojeće cijene nekretnina (ili ih povećavaju) a posljedice osjećaju manje imućni kupci koje se time istiskuje s tržišta”, poručuju iz Avison Younga.

Dodatna tema je i poskupljenje građevinskog materijala. Materijal poskupljuje na tjednoj ili mjesečnoj razini, ali po manjim stopama, približno u razini opće inflacije od oko četiri posto, što je daleko od dramatičnih povećanja iz 2022. i 2023. godine. U cijeloj strukturi troškova gradnje danas je daleko izraženiji rast cijene rada, koji postaje ključni pokretač ukupnog poskupljenja gradnje.

“Cijene zemljišta u gradskim područjima gotovo sigurno će rasti jer nema novih parcela na kojima se može graditi. Urbanistički planovi su ograničeni, GUP u gradu Zagrebu je postao restriktivniji, na širem području nedostaje infrastruktura, a potražnja investitora je visoka. Ukratko, količina građevinskog zemljišta se smanjuje, a interes za gradnjom raste – i to će zasigurno dizati cijene zemljišta”, otkriva direktor grupacije tvrtki DOMinvest Saša Perko koji izazov vidi i u rastu plaća koje na tržištu rastu vrlo brzo, znatno brže od inflacije, što se osjeća u građevinskom sektoru.

Stalno obrazovanje i razvoj vještina

MBA obrazovanje na ZŠEM-u: Investicija koja mijenja karijeru i život

Intervju

“Do 2030. želimo učvrstiti METRO kao ključnog partnera hrvatske gastronomije”

Značajan rast troškova

Već godinu-dvije svi poslodavci, ne samo u gradnji, moraju podizati primanja jer se za svakog kvalitetnog radnika vodi borba. U praksi to znači da je opći rast plaća oko 10 do 12 posto godišnje postalo ‘novo normalno’, što stvara dodatni pritisak i na naše troškove rada te konačne cijene.

“Kada se sve troškove zbroji, jasno je da cijene nekretnina ne mogu padati. Ulazni troškovi će rasti sve dok postoji pritisak na gradnju zbog povećane potražnje – u takvim uvjetima cijene podižu svi, od projektanata do tesara, keramičara i fasadera. To je prirodna dinamika tržišta i tako će se nastaviti dok god potražnja bude veća od ponude.

Teško je spekulirati o postocima, ali realno se nadam da će se rast cijena vratiti na normalne razine od pet do sedam posto godišnje. Sve iznad toga izlazi izvan kupovne moći građana i tada bi potražnja mogla naglo pasti, što nije dobro ni za tržište ni za sektor gradnje. Ponuda se polako povećava, uključujući i projekte priuštivih stanova, ali ostaje pitanje hoće li to biti dovoljno da uspori ovaj ubrzani rast cijena”, objašnjava Perko koji itekako ima uvid u to što bi moglo utjecati na cijene.

U nedostatku novogradnje, mnogi će se odlučiti na renovaciju postojećih nekretnina. Potražnja za građevinsko-obrtničkim i instalaterskim radovima ostat će na visokim razinama, a cijene renovacija izrazito visoke, dodaje Perko.

Nije nevažna činjenica niti to što je 2026. zadnja godina trajanja NPOO-a (Nacionalnog plana oporavka i otpornosti). “Neki od naših klijenata su odgodili kapitalne investicije do kraja NPOO-a, u nadi da će 2027., kad na raspolaganju bude manje EU novaca, donijeti manje pritisaka na cijene gradnje”, zaključuju iz Avison Younga.