Repozicioniranjem Hoto centra međunarodna konzultantska tvrtka za nekretnine Colliers International počet će se u Hrvatskoj profesionalno baviti tzv. Property menadžmentom. “Ljudi obično misle da je ovdje riječ o organiziranju službe održavanja, zaštite i sličnom. Međutim, stvar je mnogo šira. Tvrtka za Property menadžment od investitora preuzima sve poslove vođenja projekta – od financija preko pravnih poslova do pregovora o zakupu i prodaji pa sve do prevencije mogućih tehničkih problema. Ulagač se tako može usredotočiti na core biznis, dok o njegovim nekretninama brinu profesionalci. Njegovo je samo da pokupi rentu, objašnjava Ivana Božičević, glavna direktorica Colliers Internationala, koji je u Hrvatskoj prisutan dvije godine.

Brzi povrat investicije
Prema njenim riječima, poznavanje finacijske industrije vrlo je važno za kvalitetan property menadžment. “Investitorima je bitno da im možete pokazati kako ćete osigurati tok novca. Bilo da je riječ o poslovnim prostorima ili trgovačkim centrima, branša se mora poznavati do detalja. Property menadžer mora znati prepoznati želje i potrebe investitora, razumjeti njihovu situaciju. Oni u pravilu žele što brži povrat investicije jer imaju financijske obaveze prema bankama i slično”, ističe Božičević.S druge strane, njena kolegica, konzultantica Katarina Galić, tvrdi da property menadžer mora biti upoznat i sa zakupcima, odnosno njihovim interesima i potrebama. “U trenutku kada investitor kupi zemljište, već mora početi razmišljati o property menadžmentu. Kada je projekt već jednom započet, tu se teško više može nešto učiniti. Još je svjež primjer jednog trgovačkog centra čiji su investitori 30 dana prije njegova otvaranja shvatili da nemaju dovoljno prostorija za odlaganje smeća. O tome pa sve do postavljanja instalacija i kabela brine property menadžment. Znači, uz dobro poznavanje komercijalne strane posla moraju se znati i tehnički detalji da bi se izbjegli mogući problemi, naglašava Galić.Katarina Galić ujedno tvrdi da je svaki property menadžment projekt specifičan za sebe. ”Trgovački centar, poslovni ili rezidencionalni, kao i industrijski objekti, svaki je jedinstven. Model za jedan projekt ne može se primijeniti na drugi“, kaže Galić. Takva je situacija i s Hoto centrom, koji je Colliers International nedavno preuzela od Hoto Grupe. Za njegovu investicijsku prodaju već postoji interes u inozemstvu. ”Strani investitor gleda prije svega da je projekt uspješan. To znači da je popunjen, bilo da je riječ o poslovnoj zgradi ili o shopping centru te da ima dobrog voditelja. To mu jamči da će zakupci u prostorima ostati dulje, što je interes investitora. Upravo to osigurava property menedžment. Kada je prisutan u nekom objektu, zakupci će se radije odlučiti za njega. Znaju da postoji jedno mjesto, jedan kontakt kome se mogu obratiti za sve probleme. Znaju da profesionalac, property menadžer, vodi brigu”, objašnjava Ivana Božičević.

Ciljana populacija
“Svaki objekt koji ide u zakup mora imati svoju priču, istiće Božičević. Što se tiče Hoto centra, kaže, on je dosta kompleksan u maloprodajnom dijelu. ”Strukturu najmoprimaca treba sastaviti vodeći računa o okolini, tj. zoni obuhvata u kojoj centar traži svoju ciljanu populaciju. Do sada se, na žalost, Hoto centru nije tako pristupilo. Prije nego se uopće počinje graditi, mora se utvrditi koliki broj ljudi živi oko njega, imaju li oni dosta novaca ili ne, kakva je dobna struktura i slično. I na temelju toga napraviti njegovu priču, objašnjava Božičević. Upravo to je, tvrdi, do sada nedostajalo Hoto centru koji bi trebao privlačiti ljude iz cijelog sjevernog i zapadnog dijela Zagreba.”Hoto centar se nalazi u sklopu Hoto Villa gdje će živjeti 2000 ljudi. To je premalen broj da bi privukao iole ozbiljnijeg prodavača u maloprodaji, tzv. retailera. On eventualno može privući neku banku, kemijsku čistionicu, nekoliko kafića… Ali za prodaju odjeće i obuće za odrasle i djecu to je nedovoljan broj stanovnika. Zbog toga treba proširiti njegov obuhvat i prenamijeniti strukturu zakupaca. Prodaja odjeće i obuće neće biti njegova svrha, ističe Božičević.

Politika ‘otvorene knjige’

Nicholas Yovanidis, regionalni direktor za Property Management Services, Colliers International jugoistočna Europa, jedan je od vodećih stručnjaka za “property” i “facility” menadžment u regiji.
Osim što je bio zadužen za vođenje maloprodajnih jedinica u Ateni, upravljanjem nekretninama bavi se dugi niz godina.

Kako se upravlja nekretninama?
“Uobičajeno je odrediti fiksni iznos servisnih troškova kod upravljanja imovinom. Međutim, ta metoda nije optimalna. Upravljanje imovinom fiksnim iznosom ne uzima u obzir mnoge varijabilne faktore kao npr. promjene cijena električne energije ili povećanje plaća te ostale faktore koji drastično utječu na iznos troškova (posebno je to moguće kada Hrvatska uđe u EU). Ograničavanje fiksnom cijenom na kraju ima posljedice na kvalitetu i kvantitetu usluga koje pružate zakupcima što pridonosi smanjivanju vrijednosti projekta (tj. imovina se troši ili zakupci postaju nezadovoljni i napuštaju objekt). Zato ja zastupam politiku tzv. otvorene knjige. To znači da zakupac plaća onoliko koliko se realno potrošilo pa se financijama upravlja vrlo transparentno i pošteno te ne postoji bilo kakva sumnja u to na koji način se troše prikupljena sredstva. Politikom otvorene knjige uklanjaju se sve nedoumice u neefikasnost upravljanja imovinom ili nedostatak sredstava koji je moguć kod fiksnog iznosa servisnih troškova.