Ugovori o zakupu nekretnina mogu biti izuzetno komplicirani, opsežni i nepregledni, naročito ako se sklapaju sa velikim zakupodavcima. U velikom broju klauzula koje reguliraju ugovorne odnose između vas i vašeg zakupodavca, osim samog zakupa pojavljuju se i brojne odredbe koje su indirektno povezane sa predmetom zakupa, ali zato direktno utječu na visinu vaših troškova najma i visinu novčanih odljeva. Međutim postoje i odredbe koje vas tijekom najma neće koštati apsolutno ništa, ali zato u jednom trenutku mogu postati izuzetno visoka i neplanirana stavka u vašim izdacima. Jedna od takvih odredaba je i klauzula o „povratu u prijašnje stanje“.

Danas su trendovi u izgradnji prostora namijenjenih najmu pretežno koncipirani kao "open space" prostori sa namjerom da ostave zakupcu dovoljnu fleksibilnost pri definiranju prostorija unutar ukupnog zakupljenog prostora i to na način da on sam može odrediti raspored unutar ukupne zakupljene površine, podizanje pregradnih zidova, spuštanje stropova, mjesta za unutarnju stolariju, mjesta za električne i mrežne utičnice i razvodne kutije te ostale detalje unutarnjeg uređenja.

To su u konačnici prednosti koje većina zakupaca upravo i traži. Međutim,  da li ste prije svih investicija u takav prostor pročitali ugovor o zakupu i možda naišli na odredbu povrata u prijašnje stanje? Nije nikakav problem ukoliko ste sa zakupodavcem točno iskomunicirali i ugovorom potkrijepili značenje, okolnosti i uvjete aktiviranja takve odredbe jer u tom slučaju ste upoznati sa svim troškovima koje takva klauzula može prouzročiti prilikom napuštanja prostora. Problem se najčešće javlja kada se sklopi ugovor o zakupu bez konkretnog definiranja klauzule povrata u prijašnje stanje.

U tom slučaju sve prednosti i čari  „open space“ prostora i fleksibilnosti koju oni pružaju mogu prisjesti u trenutku napuštanja prostora. Povrat u prijašnje stanje stvarno pravnom vlasniku prostora daje ogromnu prednost u odnosu na vašu ukupnu investiciju jer upravo pomoću te klauzule vlasnik ima pravo i mogućnost zahtijevati da mu se prostor nakon isteka ugovora ili njegovog raskida preda upravo u onakvom stanju u kakvom je i primljen – bez pregradnih zidova, spuštenih stropova i svih detalja koje ste svesrdno ugradili kako biste ga doveli u uporabno stanje. Možda će takvo postupanje izgledati potpuno nelogično ali činjenica je da možda upravo vaš slijednik na prostoru zakupa također želi „open space“ prostor kako bi ga mogao prilagoditi svojim zamislima i prirodi djelatnosti koju obavlja.

Troškovi napuštanja prostora pod ovakvim uvjetima ne mogu proći neprimijećeno i ukoliko niste svjesni njihovog postojanja mogu postati neugodno iznenađenje u trenutku kada im se budete najmanje nadali. 
Ukoliko tražite poslovni prostor ili pregovarate uvjete zakupa sa potencijalnim zakupodavcem nemojte zaboraviti na odredbu povrata u prijašnje stanje. Ako ste već duboko vezani ugovorom o zakupu bilo bi dobro da ponovno pročitate svoj ugovor o zakupu poslovnog prostora i provjerite što ste ugovorili. Ako pronađete ovu klauzulu u postojećem ugovoru o zakupu bilo bi mudro da nepredviđeni rizik pokušate svesti na minimum te da o ovoj odredbi ugovora pregovarate u vrijeme kada je vaša pozicija najjača – dok ste zakupac koji uredno plaća cijenu zakupljenog prostora.

Piše: Marijana Mešić, direktorica tvrtke Finars rješenja d.o.o. , specijalizirane za optimizaciju i snižavanje troškova poslovanja