Hrvatsko tržište nekretnina u proteklih se nekoliko godina po mnogočemu pokazalo netipičnim. Jedna od činjenica koja to može dobro potkrijepiti jest i to da mnogi prodaju svoje nekretnine a da ih ustvari nemaju namjeru prodati. Drugim riječima, imam nekretninu i besplatan prostor za oglašavanje, stavit ću oglas na internet i tražiti cijenu za koju mislim da bi me zadovoljila pa ako netko proguta udicu – dobro, ako ne – opet dobro, nitko ne gubi. Tako razmišlja i ponaša se veliki broj vlasnika nekretnina, što potvrđuju iz agencija za promet nekretninama.

Oglašavanje
Spread koji time nastaje, odnosno razlika između traženih i postignutih cijena nekretnina više je nego očita loša posljedica takvog oglašavanja. Napuhavanje cijena takvim nerealnim zahtjevima rezultira stalnim povećanjem traženih cijena, no, samo podaci Porezne uprave mogu dati istinu o stvarnoj cijeni nekretnina. Kritičari upozoravaju da je stvarna cijena ona po kojoj se nekretnina proda, no, ne treba zaboraviti da prodavatelj u većini slučajeva neće spustiti cijenu, nego će radije čekati i do godinu dana ili dvije koliko mu treba da pronađe kupca. S obzirom na stalni rast čak i realnih cijena, tražena cijena otprije godinu ili dvije jednostavno nakon toliko vremena postaje realna. Što znači da kupac nije pristao preplatiti nekretninu, nego je vrijeme čekanja prodavatelja zapravo utjecalo na to da tražena cijena postane stvarna jer su u međuvremenu nekretnine poskupjele. Tko tu zaista gubi, a tko dobiva, teško je procijeniti. Oni koji su u danom trenutku prisiljeni iz bilo kojeg razloga prodati nekretninu u kratkom vremenu, u većini će slučajeva morati smanjiti svoje apetite i pristati na cijenu koja je blizu realnih brojki. S druge strane, oni koji u jako kratkom vremenu moraju realizirati kupovinu nekretnine, bit će prisiljeni preplatiti istu, makar to značilo da će s obzirom na ograničena sredstva morati kupiti manju nekretninu. Prema nedavno objavljenoj analizi rađenoj na temelju postignutih cijena Burze nekretnina, prosječna tražena cijena stanova u Zagrebu u 2006. bila je 1.978 eura po kvadratu, dok je postignuta iznosila 1.823 eura. Tako je prosjek postignute cijene u Zagrebu u 2006. u odnosu na 2005. godinu zabilježio porast od 17%, no tražena cijena je porasla za 15%. Na jadranskoj su se obali, pak, stambeni kvadrati prodavali u prosjeku za 1.839 eura, a prodali su se po prosječnoj cijeni od 1.737 eura, iz čega proizlazi razlika između traženih i postignutih cijena od 6,7%. U Zagrebu razlika između tražene i postignute cijene za stanove iznosi oko 6%, od čega je najveća u centru grada i na Pešćenici s 8%, dok je najmanja razlika u Maksimiru, Medveščaku i Novom Zagrebu – svega 4%. “Dio prodavatelja koji prodaje posredstvom agencije prihvatit će sugestiju i prijedlog agencija kad se radi o tržišnoj procjeni nekretnine, odnosno o formiranju početne, tražene cijene. Međutim, neki prodavatelji postave sami cijenu na kojoj inzistiraju, a ukoliko agencije iz iskustva s terena znaju da je to nerealna cijena za predmetnu nekretninu, pokušat će utjecati na postavljanje cijene, a nerijetko će, ako prodavatelj i dalje inzistira, odbiti posredovanje ili odustati od posredovanja”, objašnjava Ljiljana Ralić iz Burze nekretnina.

Još veće procjene
Procjene agencije King Sturge su još drastičnije, te ističu kako se razlika između traženih i postignutih cijena prema njihovim podacima kreće između 10 i 20%. Nerazmjer je velik, no ponekad se nešto po tim cijenama i proda jer kupci nekad žele baš tu nekretninu bez obzira na cijenu. Sjeverni dio grada prednjači u spreadu cijena, dodaju iz King Sturgea, pa tako primjerice u ponudi imaju kuću za koju prodavatelj traži 2.800.000 kuna, a u drugoj agenciji za istu nekretninu traži 2 milijuna, dok će je na koncu prodati i za 1.800.000. Svi se slažu da je razlika najmanja kod površinom manjih nekretnina, koje se i najviše traže, a to su stanovi od 80 do 100 tisuća eura, dok je najveća razlika u postignutim i traženim cijenama kod velikih kuća površine preko 300 metara četvornih na perifernim dijelovima grada. Kod većine nekretnina, za određivanje cijene ključna je lokacija. Zato se nerijetko može vidjeti da se oronule nekretnine cijene jako visoko zbog atraktivne lokacije. Problem je što lokacija ustvari nije jedini čimbenik koji prodaje nekretninu i stvarno je stanje stvari da dva stana u istoj zgradi na istom katu zbog bezbroj razloga ne vrijede jednako i ne mogu se prodati po istoj cijeni. Svaka nekretnina zahtijeva procjenu vrijednosti, te što je tražena cijena bliža realnoj procjeni, veće su šanse da će se prodati u kratkom vremenu. Oni koji su svoju nekretninu precijenili, vrlo vjerojatno će nešto duže čekati na kupca, barem dok se ne izjednače njihova tražena i stvarna cijena nekretnine.