Dok prodavatelji trljaju ruke, cijene nekretnina već duže vrijeme izazivaju nevjericu među kupcima. Eksplozija cijena struku ne iznenađuje, no ni tamo nema odgovora koliko bi napuhavanje balona moglo potrajati.

Porast cijena stambenih nekretnina nije samo hrvatski fenomen; štoviše diljem Europe cijene su porasle i znatno više na valu jeftinog novca produbljujući društveni problem priuštivosti nekretnina. U usporedbi s regijom, pomalo iznenađujuće, Zagreb je najpriuštivija lokacija za kupnju stambene nekretnine, pokazuje regionalna usporedba Colliers istraživanja.

U glavnom gradu Hrvatske za kupnju 70 metara kvadratnih stambene nekretnine (na bazi traženih cijena) potrebno je 11,5 godišnjih neto plaća. U svim susjednim zemljama kupci će ipak morati dulje raditi i/ili štedjeti za vlastitu nekretninu.

Beogradska egida luksuza

U Sarajevu i Budimpešti nekretnina iste površine stoji 11,7 godišnjih neto plaća, dok su u Podgorici i Tirani to 12,4 godišnje plaće. Najmanje priuštive nekretnine su u susjednoj Sloveniji i Srbiji. Kupac koji želi imati nekretninu u Ljubljani mora skupiti 15,2, a onaj u Beogradu čak 16,1 godišnju plaću. Klara Matić, voditeljica investicijskih transakcija u Colliers Hrvatska objašnjava da odnos plaća i traženih cijena kao relativni pokazatelj ukazuje da su stambene nekretnine (u najvećoj mjeri stanovi) u Zagrebu najjeftiniji.

“U kontekstu plaća lokalnog stanovništva, stanovnicima Zagreba jeftinije je kupiti stan u svom gradu nego stanovnicima Ljubljane”, kaže. Takav pokazatelj priuštivosti posljedica je suigre visine plaća i cijena kvadratnog metra, a cijene bitno ovise o ponudi.

“Moram priznati da su i nas u Colliersu malo iznenadili rezultati, ponajviše tolike razlike da je priuštivost kvadrata u Beogradu otprilike 30-ak posto manja, a u Ljubljani 25 posto, nego u Zagrebu”, kaže naša sugovornica. Dodaje da je “u regiji prisutna prilično snažna potražnja, no premalo se govori o ponudi”.

Slovenska metropola poznata je po manjku stambenih nekretnina, što vrijedi ne samo za novogradnju, već je kupcima izazov pronaći nekretninu starijeg datuma. Beograd je otišao u svojvrstan ekstrem; novogradnja koja niče u srpskoj metropoli često je pod egidom luksuza s pratećim valuacijama što vuče prosječne cijene prema gore.

Logična posljedica stoga je i najslabija priuštivost. “Problem Hrvatske, poglavito Zagreba, je iznimno niska ponuda”, naglašava Matić. Prije velike financijske krize u Zagrebu se godišnje gradilo između osam i devet tisuća stanova, a danas ta brojka doseže jedva tri tisuće. Povrh nekoliko puta manje ponude, sliku tržišnih odnosa definirala je i činjenica da je tada dostupno bilo više investicijskih prilika koje su niske kamatne stope i višak novca u međuvremenu učinile neisplativima.

Napuhavanje cijena stambenih nekretnina traje posljednjih pet godina, od drugog tromjesečja 2017. Otada su cijene najviše skočile u drugom kvartalu 2019. kada je rast premašio dvoznamenkasti prag. U zadnja tri mjeseca prošle godine, od listopada do prosinca, prosječna cijena kvadratnog metra stambene nekretnine porasla je na godišnjoj razini 9,1 posto. Osjetan je i kvartalni skok nekretnina: od rujna do prosinca 2021. nekretnine su poskupjele 2,5 posto u Hrvatskoj, pri čemu novogradnja 3,9 posto, a postojeći objekti 2,3 posto.

“Što će se događati s priuštivosti teško je prognozirati, no isto vrijedi i za Zagreb i za regiju. Ne vidimo da bi se u narednom razdoblju bitno mogla povećati ponuda, a u tom slučaju stambene nekretnine neće biti ništa priuštivije. Štoviše, priuštivost bi se mogla dodatno smanjiti”, kaže Matić.

Zasluge stranaca i APN-a

U priči oko cijena na umu treba imati da je riječ o prosjeku koji podosta zamagljuje skokove na pojedinim dijelovima tržišta. Primjerice, novogradnja je krajem prošle godine poskupjela za čak 15 posto, a u isto vrijeme cijena kvadratnog metra ranije izgrađenih zgrada porasla više od 8,4 posto.

Ono što će teatralno naglasiti svaki agent za prodaju nekretnina – lokacija, lokacija, lokacija – vrijedi i ovdje. Prosječne cijene u Zagrebu bile su 8,8 posto više, a na Jadranu 11,7 posto. U isto vrijeme, sve lokacije izvan metropole ili dalje od mora manje su tražena “roba” s ubrzanjem cijena nešto preko 4 posto.

Koliko su nekretnine ostvarive građanima ili ne, nije samo stvar tržišta i relacija kupac-prodavatelj, već nosi šire društvene implikacije. Nekretninski balon u Hrvatskoj guraju i stranci, posebice u obalnom dijelu Hrvatske, a i državni program subvencioniranja stambenih nekretnina u ostatku zemlje.

Program APN, Agencije za pravni promet i posredovanje nekretnina preko koje država subvencionira kamate, za ovu godinu “težak” je 50 milijuna kuna. Prošlog tjedna završen je sedmi po redu poziv na koji je pristiglo nešto manje od 5300 zahtjeva za subvenciju (prosječnog) kredita od 78.000 eura na rok od 22 godine.

Upozorenja struke da se (realno malim) proračunskim sredstvima stvara frenetičnost, smanjuje pregovarački prostor i zamrzavaju cijene, godinama se ignoriraju. Istodobno, svi koji ne udovoljavaju uvjetima natječaja, iako jednako plaćaju poreze kao i preferirana skupina, do krova nad glavom mogu doći samo ako pristanu platiti daleko skuplji kvadrat nego što bi morali da država ne “pomaže”.

Drugi krak problematike precijenjenih kvadrata, uz nedostatak ikakve stambene politike, prelijevanje je u više cijene najma, godinama kronično zapušteno i nikad uređeno tržište, što one s prosječnom hrvatskom plaćom od 7452 kune u veljači tjera na periferiju urbanih središta. Tu se postavljaju teme dostupne infrastrukture i cijele lepeze usluga, povećanih troškova prijevoza, kalkulacije isplativosti svakodnevnih migracija na posao i s posla, i otvaranja vrata socijalne isključenosti…

Još prošle jeseni guverner Hrvatske narodne banke Boris Vujčić javno je upozorio da se dostupnost nekretnina počela pogoršavati, u smislu da su rate kredita u odnosu na raspoloživi dohodak krenule polako prema gore. “Nastavi li se trend, dijelu pučanstva s nižim dohocima nekretnine postaju nedostupne, to treba imati na umu jer postaje i politički problem”, poručio je.

Jača rizik od pucanja ‘balona’

Od tog upozorenja do danas cijene kvadrata u oglasnicima dodatno su porasle, a na prvo mjesto (poduže) ljestvice ekonomskih problema izbila je inflacija. Ona na pregrijano tržište nekretnina stiže kao ulje na vatru i gasi ranije nade da bi se cijene mogle stabilizirati nakon što prođe šok od potresa koji je od 2020. naovamo dodatno sustegnuo ponudu. Za stručnjake nema dvojbe da će inflacija dodatno stvoriti pritisak na nekretnine zbog bijega štednje u “beton i opeku” na krilima straha od gubitka vrijednosti novca u bankama.

Za očekivati je, dakle, nastavak postojećih trendova na tržištu nekretnina i pojačavanje rizika njegovog pucanja. Hrvatska tu nije iznimka, u nizu članica situacija s nekretninama i njihovom priuštivosti bitno je teža. Brojke Eurostata ocrtavaju da je od 2010. do kraja prošle godine najam u Europskoj uniji poskupio 16 posto, a stambene nekretnine čak 42 posto.

Cijene najma su porasle u 25 članica, ponajviše u Estoniji (+171%) i Litvi (113%). Cijene kuća najveći rast zabilježile su u Estoniji i Mađarskoj (156%, odnosno 128%). U dijelu država nekretninska tržišta doživjela su korekciju. Primjerice, u Grčkoj su cijene pale nešto manje od četvrtine, a u Italiji 12 posto. Premda je dijelom utješno da Hrvatska u tom smislu nije (nesretna) iznimka, nastavak ignoriranja problema od strane države moglo bi se pokazati skupom odlukom.