Tržište nekretnina u Hrvatskoj ne pokazuje znakove trendove pada cijena, iako je već neko vrijeme vidljivo kako se broj transakcija smanjuje. I dok je tržište novogradnje na neki način ovisno o tempu kojim novi “kvadrati” dolaze na tržište, itekako je aktivno tržište rabljenih stanova ili tzv. starogradnje.

Sve veće razlike

Za kupce starogradnje neizbježna je tema i cijena adaptacije nekretnine koju su kupili. Tako kupnja starog stana danas za velik broj građana više ne znači samo trošak same nekretnine, nego i ozbiljnu investiciju u njezinu temeljitu obnovu. Kod većine starijih stanova potrebno je računati na sveobuhvatnu adaptaciju koja uključuje izmjenu instalacija, podova, stolarije, kupaonica i kuhinje, što ukupni trošak kupnje značajno povećava.

Razlike između hrvatskih gradova pritom postaju sve izraženije, a matematika stanovanja postaje sve složenija. Dok je u Zagrebu i Splitu kupnja starog stana postala gotovo nedostižna bez dugoročnog kreditnog opterećenja, u nekim drugim gradovima poput Osijeka ili Rijeke situacija je ipak nešto pristupačnija, iako su tržišni trendovi posvuda slični.

Skriveni troškovi

Prema podacima Državnog zavoda za statistiku, prosječna neto plaća u Gradu Zagrebu iznosi oko 1700 eura, u Primorsko-goranskoj županiji oko 1500 eura, Splitsko-dalmatinskoj oko 1430 eura, dok je u Osječko-baranjskoj županiji oko 1410 eura. No, cijene stambenih kvadrata rastu znatno brže od plaća zbog čega i pada priuštivost.

Prosječna cijena starijeg stana u Zagrebu kreće se između 3000 i 3500 eura po kvadratu, što znači da stan od 60 kvadrata često prelazi vrijednost od 200 tisuća eura prije ikakvih radova. U Splitu su cijene još više te se stanovi na boljim lokacijama prodaju i za više od 4000 eura po kvadratu. Rijeka se kreće između 2500 i 3000 eura, dok se u Osijeku stariji stanovi mogu pronaći po cijenama između 1800 i 2300 eura.

Kupnjom stana troškovi zapravo tek počinju, a prema okvirnim tržišnim procjenama i podacima platforme Emajstor, osnovna renovacija stana danas se kreće između 400 i 600 eura po četvornom metru. Kompletna adaptacija koja uključuje nove instalacije, podove, kupaonicu, kuhinju i stolariju najčešće iznosi između 700 i 1500 eura po kvadratu, ovisno o stanju nekretnine i kvaliteti materijala.

Prema podacima dostupnima na platformi Emajstor, koja prati prosječne cijene građevinskih i obrtničkih radova na hrvatskom tržištu, adaptacija stana od 60 četvornih metara danas tako vrlo lako može dosegnuti iznos između 45 tisuća i 70 tisuća eura, a kod zahtjevnijih zahvata i znatno više. Ovakvi izdaci često su šok za kupce koji su iscrpili svoje financijske kapacitete samom kupnjom stana.

Pravedniji put do napredovanja

‘Želimo da svaki zaposlenik osjeti da mu je sljedeći korak moguć i dostižan’

Dr. sc. Julije Domac

‘Najveći rizik nije cijena energije. Najveći rizik je ovisnost o uvozu.’

Ako uzmemo primjer stana od 60 četvornih metara i pretpostavimo srednji trošak renovacije od 60 tisuća eura, ukupna investicija postaje znatno veća. U Zagrebu bi kupnja po cijeni od 3250 eura po kvadratu uz renovaciju stajala 255 tisuća eura, što odgovara vrijednosti od 150 prosječnih zagrebačkih mjesečnih plaća. U Splitu ukupna investicija doseže oko 300 tisuća eura, što odgovara iznosu od 210 prosječne mjesečne plaće u županiji. U Rijeci ukupni trošak raste na 225 tisuća eura, što odgovara 150 prosječnih plaća, dok je u Osijeku ukupna investicija oko 183 tisuće eura, odnosno oko 129 prosječnih mjesečnih plaća.

Drugim riječima, čak i kada bi prosječan građanin cijelu plaću mogao izdvajati isključivo za kupnju i obnovu stana, za takvu bi investiciju u Zagrebu morao raditi više od 12 godina, a u Splitu gotovo 20 godina.

Trošak adaptacije

Podaci pokazuju da trošak adaptacije danas čini između 20 i 35 posto ukupne investicije, a u starijim zgradama taj udio može biti i viši zbog nepredviđenih statičkih ili instalacijskih problema. Stariji stanovi zato više nisu automatski povoljnija alternativa novogradnji jer ukupni trošak dolazi opasno blizu cijenama novih stanova. Dodatni izazov predstavljaju i zahtjevi za energetskom učinkovitošću; suvremeni standardi traže kvalitetniju izolaciju i modernije sustave grijanja, što dodatno poskupljuje proces, ali se dugoročno isplati kroz manje režijske troškove.

Stručnjaci stoga upozoravaju da je prije kupnje potrebno detaljno procijeniti stanje nekretnine i predvidjeti barem 15 posto dodatnog budžeta za nepredviđene radove koji se često pojave nakon početka adaptacije. U uvjetima kontinuiranog rasta cijena radova i materijala, renovacija više nije samo estetsko pitanje, nego ključni financijski faktor koji određuje isplativost ukupne investicije.