U buci javnih rasprava o zabranama kratkoročnog najma i problemima upravljanja zgradama, dva ključna dokumenta koja će definirati budućnost hrvatskog prostora prolaze u suštinskom dijelu za cijene stanova gotovo neopaženo. Riječ je o novom Prijedlogu zakona o gradnji i Prijedlogu zakona o prostornom uređenju. Javnost reagira na neke izmjene Zakona i pokreće rasprave na temu etažiranja turističkog zemljišta i uloge lokalne uprave u upravljanju prostorom, ali na najave o “ubrzanju izdavanja dozvola” uglavnom reagira ravnodušno ili sumnjičavo, ne videći u tome rješenje za svoje stambeno pitanje. Fokus stanogradnje je na cijenama, a ne na procedurama…
No, ako se odmaknemo od medijskih naslova i zaronimo u tehničke odredbe tih prijedloga Zakona, postaje jasno da se ondje, u “dosadnom” i birokratskom dijelu, kriju rješenja koja tržište čeka već doista dugo. Nacrti Izmjena pokazuju da je zakonodavac, možda prvi put tako precizno, postavio točnu dijagnozu. Zanemarimo li na trenutak politiku, inženjerski gledano, identificirana su tri stvarna, operativna problema sustava koji su blokirali ponudu i dijelom utjecali na to da cijene idu u nebo: procedura koja ovisi o ljudskom faktoru, nemogućnost opremanja zemljišta infrastrukturom te kaos usitnjenog vlasništva unutar urbanih blokova.
Nisu to atraktivne teme za naslovnice, ali su jedini stvarni razlozi što ne postoji mogućnost da se gradi dovoljno i što su stanovi preskupi. Evo kako novi okvir “napada” te probleme.
Kraj diskrecijskog prava referenta
Dijagnoza: Iako zakonski rokovi postoje, u praksi su oni rastezljivi. “Šutnja administracije” do sada je značila zastoj. Investitor je ovisio o tome hoće li referent u vodovodu, Elektri ili MUP-u stići obraditi predmet ili će otići na bolovanje. Najveći problem bila je praksa da referenti koji vode dozvole (u gradovima/općinama) toleriraju kašnjenja javno-pravnih tijela, zaprimajući uvjete tjednima nakon isteka roka, čime su rokove učinili besmislenima.
POGLEDAJTE NOVI PODCAST ILIJE JANDRIĆA:
Terapija: Novi Zakon o gradnji (čl. 42.) uvodi automatizaciju procesa. Kroz sustav eDozvola ljudski se faktor eliminira. Ako javno-pravno tijelo ne učita uvjete u roku od 15 (ili 30) dana, sustav – a ne čovjek – automatski generira potvrdu da su uvjeti izdani. Nema više moljakanja, nema “fali vam jedan uvjet” nakon tri mjeseca čekanja. Sustav je jednostavan: ili si reagirao na vrijeme ili si izgubio pravo glasa. Za tržište to znači predvidivost. Investitor prvi put može s velikom sigurnošću planirati vremenski okvir projekta, što drastično smanjuje troškove financiranja (kamate) koji su do sada curili kroz duga čekanja.
Razbijanje čvora infrastrukture
Dijagnoza: Hrvatski gradovi puni su građevinskih zona koje to nisu. GUP kaže da se može graditi, ali do parcele nema ceste, vode ni struje. Gradovi nemaju ili novca ili operativne snage ili oboje da prate tempo gradnje infrastrukturom. Investitori su tu godinama bili u sivoj zoni – često ucijenjeni da o svom trošku grade javne ceste kako bi dobili dozvolu, pri čemu im se taj trošak nije priznavao. To je direktno pumpalo cijenu kvadrata.
Terapija: Zakonodavac ovdje povlači dva poteza. Prvi je zaštitni – izričito se zabranjuje uvjetovanje dozvole obvezom izgradnje infrastrukture. Drugi je pragmatičan – uvodi se jasan model dobrovoljnog partnerstva. Investitoru se omogućuje da, ako želi ubrzati projekt, potpiše ugovor s Gradom, izgradi prometnicu ili trafostanicu o svom trošku, ali zakon sada jamči da se taj iznos mora prebiti komunalnim doprinosom. Ovo je “win-win”. Grad dobiva infrastrukturu bez angažmana proračuna, a investitor aktivira zemljište odmah, a da ga ne plati dvostruko. Time se otvaraju stotine hektara zemljišta koja su do sada bila “mrtvi kapital”.
Urbana komasacija: Lijek za vlasnički kaos
Dijagnoza: Ovo je specifičan problem velikih gradova, posebice Zagreba. Imamo cijele četvrti (Trnje, Trešnjevka) gdje GUP/UPU predviđa modernu gradnju, ali teren je “miniran” vlasničkim odnosima. Uske parcele, “krpice” od 50 kvadrata, neriješene ostavine i nepoznati vlasnici. Realizacija projekata u takvim zonama bila je gotovo nemoguća jer je jedan vlasnik mogao blokirati cijeli kvart.
Terapija: Novi Zakon o prostornom uređenju reaktivira institut urbane komasacije. Umjesto da investitor mora godinama “slagati puzzle” kupujući parcelu po parcelu, sada se cijeli blok (obuhvat UPU-a) pravno tretira kao jedna cjelina. Sve parcele ulaze u “bubanj”, brišu se stare granice i formiraju nove, pravilne građevinske čestice s osiguranim prostorom za ceste i parkove. Ključno je da postupak ne staje zbog “mrtvih duša” ili nesuradnje. Nepoznatim se vlasnicima imenuje zastupnik, vrijednost se deponira, a prostor privodi svrsi. Vlasnici kućica dobivaju fer tržišnu vrijednost ili kvadrate u novogradnji, a grad dobiva uređen urbanizam umjesto stihije.
Utjecaj na cijene i priuštivost
Iako javnost te teme doživljava kao tehničko pitanje, zanimljive samo građevinskom lobiju, njihov utjecaj na krajnjeg kupca stana je presudan. Cijena stana nije samo zbroj cigle i betona; ona je odraz oskudice. Hrvatska ima kronični manjak spremnog građevinskog zemljišta. Imamo “livada” u prostornim planovima, ali nemamo parcela s cestom i čistim papirima. Ovi zakoni napadaju upravo tu točku. Brzinom procedure povećava se obrtaj projekata. Modelom infrastrukture otvaraju se nove zone. Komasacijom se aktiviraju najatraktivnije lokacije u centrima gradova.
Sve tri mjere vode prema masovnom povećanju ponude. Ekonomska logika je jednostavna: jedini način da se zaustavi divljanje cijena i omogući priuštivije stanovanje je da se na tržište “baci” velika količina novih stanova.
Zakonodavac je, dakle, u sjeni glasnih političkih rasprava, pripremio teren za ozbiljnu deregulaciju. Prepoznao je da investitore ne treba ni maziti ni demonizirati, već im samo maknuti birokratske klipove s nogu i omogućiti da grade ceste kad već gradovi to ne mogu. Ako se ovi mehanizmi – eDozvola koja ne trpi kašnjenje i komasacija koja ne trpi ucjene – doista provedu u praksi, 2026. godina mogla bi značiti početak prijeko potrebne stabilizacije tržišta. Ne zbog državnih subvencija, već zato što će se konačno moći graditi tamo gdje je to planirano, brzinom koja priliči 21. stoljeću.
