Uoči zagrebačke RE:D konferencije, koja će od 18. i 19. ožujka još jednom postati regionalno središte rasprava o kretanjima na tržištu nekretnina u Hrvatskoj i jugoistočnoj Europi, razgovarali smo s Branimirom Medićem, hrvatskim arhitektom rođenim 1961. godine i jednim od vodećih partnera u prestižnom amsterdamskom uredu de Architekten Cie. Kao stručnjak s višedesetljetnim iskustvom u Nizozemskoj, zemlji poznatoj po uspješnom modelu priuštivog stanovanja i intenzivnom urbanom planiranju, Medić redovito komentira izazove zgušnjavanja gradova, prefabrikacije i integracije socijalnog, priuštivog i tržišnog stanovanja u regeneriranim područjima.

Specijaliziran je za složene urbane i javne projekte, s naglaskom na kontekstualni pristup, održivost i cirkularnost, a njegovi radovi uključuju velike stambene i regeneracijske projekte u Nizozemskoj i inozemstvu. Medić za Poslovni dnevnik govori i o ključnim izazovima osiguravanja kvalitete u priuštivim projektima, inovacijama koje smanjuju troškove, prednostima nizozemskog pristupa te eventualnim mogućnostima primjene nizozemskih praksi u Hrvatskoj.

Koji su glavni izazovi u osiguravanju kvalitete stanovanja u priuštivim projektima u Nizozemskoj i kako ih rješavate u praksi?

Kvaliteta stanovanja u Nizozemskoj nije upitna jer je jasno definirana zakonima i standardima gradnje. Ti propisi osiguravaju minimalnu razinu kvalitete za sve projekte, uključujući i priuštivo stanovanje.

Glavni izazovi nalaze se u prostornim resursima. Politika je usmjerena na zgušnjavanje gradova umjesto njihova širenja. Prostorni razvoj je ograničen. Takav pristup je skuplji od greenfield investicija jer zahtijeva složenije procedurę. Izgradnja unutar već izgrađenih urbanih struktura je bolja gledano sa strane ekologije. Manje je infrastrukturę, transporta. Da bi se osigurali dostatni prostorni resursi još 1896. grad Amsterdam uveo je sustav najma zemljišta (erfpacht). Tim modelom grad može otkupljivati zemljište u razdobljima kada je ono relativno jeftino. Prihodi od najma zemljišta zatim se koriste za financiranje novih projekata i infrastrukture, a značajan dio prihoda koristi se i za subvencioniranje socijalnog i priuštivog stanovanja.

Također su danas su veliki izazovi i održiva gradnja te smanjenje karbonskog otiska, što povećava cijenu i kompleksnost projekata. Pozitivno je da potiče kreativnu industriju, razvoj novih tehnologija i materijala. Građevinska industrija se prilagođava novim uvjetima pa se, primjerice, niskogradnja do osam katova sve češće gradi u drvu, dok u visokogradnji i dalje prevladava beton ili hibridne konstrukcije. Izlazak iż zone komfora, poticanje kreativnosti je osnovni ekonomski pokretač nizozemskog društva.

Na temelju vašeg iskustva, koje inovacije u materijalima i konstrukcijama pomažu u smanjenju troškova priuštivog stanovanja?

Ključ je u vrlo detaljnom planiranju i projektiranju već u ranim fazama. Budući da se radi o velikoj produkciji stanova i velikim investicijama, preciznost planiranja i kontrola troškova presudni su faktori. Zbog velikog obujma izgradnje sve se više koristi prefabrikacija – od pojedinačnih građevinskih elemenata do modularnih stambenih jedinica. Industrijalizacija gradnje, odnosno robotizacija procesa, značajno smanjuje udio ručnog rada, što povećava kvalitetu i istodobno smanjuje troškove. Svi projekti projektiraju se u BIM-u (Building Information Model) – trodimenzionalnom digitalnom modelu na kojem istovremeno rade sve struke, od arhitekata do tehnologa. Takav pristup omogućuje visoku preciznost, a planiranje znatno smanjuje rizike i daje ulazne podatke za primjenu naprednih tehnologija gradnje.

Inovativna platforma

Hrvatska želi više gostiju visoke platežne moći

ključni rokovi

Bez licence nema poslovanja: Novi rokovi za kripto tvrtke u Hrvatskoj

Kako integrirate urbanu regeneraciju i priuštivo stanovanje?

Općenito, urbana regeneracija čini više od 50 % ukupne izgradnje u Nizozemskoj. U većini projekata primjenjuje se model raspodjele prema kojem se gradi: jedna trećina socijalnog stanovanja, jedna trećina priuštivog stanovanja, jedna trećina stanova za slobodno tržište. To pravilo primjenjuje se bez obzira na vlasništvo nad zemljištem.

Postoje dva osnovna modela urbane regeneracije:

Prvi, zgušnjavanje poslijeratnih stambenih naselja poslijeratne izgradnje čiji stanovi više ne zadovoljavaju suvremene standarde stanovanja, a lokacijski su se sa bivše periferije uslijed širenja grada našli u centru. Drugi, prenamjena područja bivše industrije i gradskih servisa koji su u međuvremenu postali također centar grada. U Nizozemskoj često postoje prostori bivših luka koje su se u međuvremenu ‘uvišestručile’ površinom i preselile bliže Sjevernom moru.

Izazovi su različiti, ali im je zajedničko to da je potrebno postići vrlo visok FSI (Floor Space Index) kako bi se zatvorila financijska konstrukcija projekta.

Koje su najbolje prakse za integraciju održivosti u priuštivo stanovanje u Nizozemskoj?

Održivost je uvjet za dobivanje građevinske dozvole. Sve građevine moraju biti certificirane, a tri ključna kriterija su potrošnja energije, karbonski otisak tijekom gradnje, cirkularnost materijala.

Kako se nizozemske prakse stanovanja razlikuju od onih u Hrvatskoj?

Tri su osnovne razlike: broj stanova, planiranje i financiranje.

Nizozemska godišnje proizvodi 80.000 do 100.000 stanova. Kod tako velikih brojki rizici su znatno veći, pa procesi moraju biti iznimno dobro organizirani. Naš ured, primjerice, projektira 500 do 1000 stanova godišnje.

Nizozemska ima dugu i kontinuiranu tradiciju planiranja – od prostornog i ekonomskog planiranja do demografskog razvoja i stanovanja. U posljednjih trideset godina broj stanovnika porastao je za gotovo četiri milijuna, a svi ti procesi planiraju se dugoročno i međusobno su povezani. Strukturni planovi izrađuju se za 30 godina unaprijed. Primjerice, posljednji strukturni plan za Amsterdam izrađen je 2010. godine, s vizijom razvoja grada do 2040. godine. Detaljni planovi rade se za razdoblje od 5 do 10 godina i vrlo su precizni kako bi investitorima osigurali sigurnost i povjerenje u ulaganje.

Financiranje stanogradnje temelji se na privatnim i institucionalnim ulaganjima, a ne na sredstvima iz državnog proračuna. To vrijedi za socijalno, priuštivo i tržišno stanovanje. Država ima ulogu garanta za projekte socijalnog i priuštivog stanovanja. Važno je napomenuti da je za ovakav sustav investiranja nužno da više od 60 % stanova bude u najmu.

Može li se nizozemski model priuštivog stanovanja primijeniti u Hrvatskoj?

Ne izravno, ali iskustva i znanja svakako se mogu koristiti. Ključna razlika je u modelu financiranja stambenih projekata, kao što sam naveo u prethodnom odgovoru. Također, demografska slika je drugačija. Nizozemska ima snažan priljev mladog, visokoobrazovanog stanovništva zahvaljujući relativno stabilnoj ekonomiji, a njihova platežna moć je relativno visoka.

I za kraj, kako bi rat na Bliskom istoku mogao utjecati na cijene nekretnina?

Vrlo je vjerojatno da bi mogao usporiti investicije. Nakon stabilizacije cijena građevinskih materijala poslije pandemije i rata u Ukrajini, novi rast cijena energenata mogao bi ponovno stvoriti nesigurnost na tržištu. Prošli tjedan sam bio na sajmu MIPIM, i za sada je investicijska atmosfera i dalje optimistična.