U novoj publikaciji Raiffeisen banke ‘Tržište stambenih prostora 2022.’ procjenjuje se buduće kretanje cijena stambenih prostora, a kod predviđanja u obzir su uzeta tri scenarija: pesimistični, realistični i optimistični.

Pesimistični scenarij odrazumijeva pojačane negativne demografske pokazatelje, snažno oporezivanje imovine, odgađanje ulaska u EU, rast kamatnih stopa na stambene kredite, strože uvjete odobravanja stambenih kredita od strane poslovnih banaka, povećanje troškova života, snažnu deprecijaciju kune u odnosu na euro i švicarski franak, intenziviranje stope nezaposlenosti te pojačan odljev mladog, radno sposobnog stanovništva.

Realistični scenarij pak podrazumijeva umjereno negativne demografske pokazatelje, pristupanje EU 2013. godine, umjereno oporezivanje imovine te blagu korekciju kamatnih stopa na stambene kredite na niže, blaže uvjete odobravanja kredita od strane poslovnih banaka, povećanje životnog standarda i povećanje dijela raspoloživog dohotka, dugoročno smanjenje nezaposlenosti te umjeren odljev mladog, radno sposobnog stanovništva u zemlje EU.

U konačnici, optimistični scenarij podrazumijeva neuvođenje oporezivanja imovine konvergencija kamatnih stopa na stambene kredite s razinama u EU, blage uvjete odobravanja stambenih kredita, značajno povećanje raspoloživog dohotka, pojačani interes stranih državljana za kupnjom nekretnina u RH te skorašnje smanjenje nezaposlenosti.

Izrazito negativni pokazatelji koji direktno utječu na potražnju za stambenim nekretninama te njihovo zadržavanje u negativnom teritoriju, prema pesimističnom scenariju, pridonijeti će padu prosječnih cijena stambenih nekretnina i za do 20 posto u narednom razdoblju, pišu RBA analitičari. Drastičan pad potražnje prvenstveno će biti posljedica nastavka negativnih trendova na tržištu rada te značajnog smanjenja zaposlenosti te povećanje nezaposlenosti ali i posljedično smanjenje realnog dohotka. Dodatni doprinos smanjenju potražnje svakako će imati i visine kamatnih stopa na stambene kredite te uvjeti odobravanja istih, stoji u analizi. Ukoliko se ostvari pretpostavka ovog scenarija o pojačanom odljevu radno sposobnog mladog stanovništva to će biti svakako dodatni udar na razinu potražnje za stambenim nekretninama jer upravo mladi ljudi najviše ulažu u kupnju stanova/kuća te tako rješavaju stambeno pitanje.

Umjereni pokazatelji koje podrazumijeva realistični scenarij svakako će blaže utjecati na korekciju cijena stambenih nekretnina (oko -10 posto) jer analitičari očekuju da će negativni trendovi pada gospodarstva biti zaustavljeni 2013. godine te da će se posljedično početi oporavljati i tržište rada što će spriječiti odljev radno sposobnog stanovništva. S druge strane, nastavak korekcije kamatnih stopa na stambene kredite te postupno povećanje raspoloživog dohotka građana imati će pozitivan utjecaj na rast potražnje koja će sljedeće oko dvije godine biti ograničena padom gospodarstva u 2012., rastom nezaposlenosti i dugotrajnijim oporavkom tržišta rada i povećanim troškovima života (uslijed povećanja stope PDV-a i rasta cijena komunalnih usluga), navodi se u publikaciji. Ovakvo kretanje zadanih pokazatelja, kratkoročno će dovesti do blažeg pada u cijenama nekretnina. Međutim, dugoročno, može se očekivati oporavak cijena jer će pojedini pokazatelji postupno prelaziti u pozitivan teritorij.

U slučaju optimističnog scenarija svi pokazatelji koji utječu na potražnju, bilo kratkoročno ili dugoročno, imaju osobite pozitivne vrijednosti te nakon minimalnog pada u ovoj i idućoj godini može se očekivati ponovni rast cijena nekretnina po nešto nižoj stopi nego u godinama prije krize što je mala vjerojatnost realizacije, stoji u analizi.

ekonomski rast

Jedan sektor ima presudan utjecaj na rast Hrvatske – i nije turizam

strateško pitanje

Banke ulažu milijarde u ovo i to nema veze s novcem koji posuđuju

Analitičari se pritom osvrću i na regionalna kretanja. Nakon naglog rasta cijena nekretnina u prekriznom razdoblju (do 2008. godine) koje su prosjeku bilježile godišnje stope rasta od 5-20 posto ovisno o tipu nekretnine, kvaliteti i lokaciji u posljednjih tri godine zabilježena je njihova korekcija na niže. S druge strane zabilježen je i prekid trenda neselektivnog rasta cijena u kojem su sve cijene nekretnina na nekom području bez obzira na kvalitetu ili starost rasle po istoj stopi. Sada to više nije slučaj te kupci nekretnina sve značajnije svojim zahtjevima i preferencijama diktiraju selektivan rast cijena. Naime, unatoč krizi zabilježeno je da ekskluzivne nekretnine svojom lokacijom i kvalitetom nisu bilježile pad cijena već stagnaciju ili u iznimnim slučajevima vrlo blagi rast. S druge strane, manje kvalitetne nekretnine bilježile su korekciju cijena i do 15 posto. Sve jača diversifikacija cijena nekretnina nastavit će se i u narednom razdoblju.

Cijene stambenih nekretnina nastavile su u prosjeku s padom cijena i u 2011. Pri tome je najznačajniji pad cijena i dalje ostvaren na području Slavonije (-14 posto godišnje) dok je najblaža korekcija zabilježena na području Dalmacije i Istre (6,5 posto godišnje). Grad Zagreb također bilježi sličnu prosječnu stopu pada cijena koja se kreće blago ispod 7 posto godišnje. Unatoč neprodanim stanovima dostupnim na tržištu nisu zabilježene drastične korekcije cijena što je prvenstveno posljedica visokih ulaznih troškova gradnje odnosno visoki troškovi građevinskih zemljišta te komunalnih doprinosa. Zbog navedenih visokih troškova značajnije korekcije cijena za pojedine investitore bi značilo, ne samo neostvarenje profita na nekom projektu, nego i ostvarenje gubitka, pišu analitičari. Zbog upitne profitabilnosti projekata većina investitora i dalje ne želi korigirati cijene bez obzira na činjenicu da im kapital leži zarobljen u neprodanim nekretninama koje će se u budućem razdoblju ionako morati prodavati ipak po nižim cijenama. Visoke cijene građevinskih zemljišta održavaju i visoke cijene stambenih prostora. U strukturi cijene m2 novoizgrađenih stanova 26% odnosi se na trošak građevinskog zemljišta, 41 posto na izgradnju te 15 posto na trošak PDV-a i porez na dobit.

Početak 2012. godine donio je očekivan nastavak trenda na tržištu nekretnina. Cijene su i dalje nastavile s manjim korekcijama dok prodaja uglavnom stagnira. Nastavak sličnih trendova uz naglašenu diversifikaciju cijena stambenih nekretnina očekujemo do kraja 2012. ali i u 2013. Naime, dugogodišnja kriza koja opterećuje gospodarstvo te posljedično izostanak oporavka tržišta rada ograničavati će oporavak potražnje na tržištu stambenih nekretnina. Pri tome RBA analitičari očekuju jače korekcije cijena na manje atraktivnim područjima koje su i do sada bilježile jače korekcije (Slavonija i Sjeverna Hrvatska) dok nešto blaže korekcije cijena očekuju na području Grada Zagreba, Istre i Jadranske obale. Pri tome očekuju snažniju diversifikaciju cijena između nekretnina slabije kvalitete i visokokvalitetnih nekretnina te između nekretnina prema atraktivnosti lokacije na kojoj se nalaze, zaključuje se u analizi.

(pd)