Svakih nekoliko mjeseci gledamo sličan scenarij. Tržište nekretnina “puca”, moguće je da će se dogoditi i “potpuni slom”, a uvijek je negdje i priča o pohlepnim građevinarima i onima koji kupuju stanove gotovinom i tako “peru novac”. Tradicija nije izostala ni na početku ove godine. Ovoga tjedna objavljeni podaci o padu broja transakcija izazvali su lavinu komentara, od onih koji su vrištali iz (zapaženih) plitkih naslova do onih koji su (manje zapaženi) pokušali racionalno objasniti što se na tržištu zapravo događa. A događa se već neko vrijeme pa samim time i nije neka senzacionalna novost.
Dakako da uzlet tržišta koji smo vidjeli nakon pandemije nije održiv. I jasno je da su brojni autoriteti upozoravali kako je tome tako. Čak bih ovdje hrabro ustvrdio – i dobro je da se pad broja transakcija dogodio. Sve dok se radi o padu u nekim podnošljivim okvirima. Analiziramo li pažljivije lanjske podatke, vidjet ćemo da se najveći pad dogodio u pet županija: Primorsko-goranskoj (31,8%), Krapinsko-zagorskoj (29,3%), Sisačko-moslavačkoj (27,4%), Brodsko-posavskoj (24,7%) i Splitsko-dalmatinskoj (23,5%).
Najveći apsolutni broj kupoprodaja i dalje se ostvaruje na području Grada Zagreba, no i ondje je u 2025. godini zabilježen pad kupoprodaja od oko 10,6 posto, s 18.524 transakcije u 2024. na 16.565 u 2025. godini. No, što se Zagreba tiče i jedna važna ograda. Znamo da se i dalje gradi premalo novih stanova. S obzirom na slabu ponudu i konstantno visoku potražnju, moramo se zapitati je li normalno da se cijena starogradnje sasvim približila, ponegdje i izjednačila s novogradnjom? Naravno da nije, ali i to je rezultat prethodno spomenutih neravnoteža.
Cijene se, s druge strane, i dalje drže. Dapače, one rastu, pokazuju podaci Ekonomskog instituta, koje će se u 2026. godini koristiti kao referentne za državne poticaje i povrat poreza, a temelje se na ostvarenim tržišnim cijenama u 2025. godini. Podaci pokazuju da je u pojedinim zagrebačkim četvrtima prosječna cijena kvadrata u samo godinu dana porasla za 15 do gotovo 20 posto. Trnje, Trešnjevka i Maksimir kvartovi su u kojima cijena najintenzivnije raste. Generalno, oba su trenda očekivana te je zapravo riječ o nastavku trenda započetog još ranije.
Općenito, radi se o kombinaciji visoke razine cijena, ograničene ponude, strožih uvjeta financiranja i pogoršanih gospodarskih prilika na ključnim inozemnim tržištima. Ovo zadnje je vjerojatno činjenica koja najviše plaši kad pogledamo u budućnost. Ne bude li ove i iduće godine značajnijeg rasta inozemne potražnje, domaće će tržište početi pretjerano ovisiti o domaćoj potražnji za koju se može pretpostaviti da će u međuvremenu ipak početi slabjeti.
Kombinacija tih dvaju čimbenika pomalo izaziva strah kad govorimo o nadolazećim godinama. Ili, ako na budućnost gledamo malo optimističnije, u nekim dijelovima Hrvatske, kao i u nekim segmentima ponude, za očekivati je korekciju cijena, dok će u drugima one vjerojatno i dalje rasti, no po umjerenijim stopama. Ono što smo donedavno zvali “divjim” tržištem, u godinama ispred nas trebalo bi postati “zrelo” tržište s drugačijim pravilima igre.
Naravno, treba vidjeti i što će se dogoditi s državnim modelom priuštivog stanovanja, pa i onoga što će se tek događati i na razini Europske unije. Jer, Hrvatska po nekretninskim neravnotežama nikako nije iznimka…
