Hrvatsko tržište nekretnina ulazi u fazu tihe transformacije, cijene u velikim gradovima rastu, a broj kupaca je sve manji. Podaci o tržištu nekretnina u Hrvatskoj za 2025. iz tvrtke Arvio* otkrivaju fragmentiranu dinamiku koja odražava razlike između većih gradova i unutrašnjosti zemlje. Dok Zagreb, Split i priobalni gradovi održavaju cijene unatoč padu broja transakcija, unutrašnjost se suočava s dvostrukim pritiskom: smanjenom potražnjom i rastućim jazom u odnosu na vodeće centre.

U Zagrebu je broj kupoprodaja stanova pao s 2809 u prvom kvartalu na 1522 u trećem, što je pad od gotovo 46 posto u šest mjeseci. Istodobno, prosječna cijena stana narasla je s 2848 na 3157 eura po metru kvadratnom, a medijan probio psihološku granicu od 3000 €/m2. Trend sugerira da tržište gubi kupce nižeg budžeta, dok transakcije u višem segmentu, uključujući novogradnju i atraktivne lokacije u centru, ostaju stabilne.

Iz analitičke kompanije napominju kako za četvrti kvartal još uvijek nisu zabilježene sve kupoprodaje unutar službene baze kupoprodaja, ali kako je trend ipak vidljiv. Procjeniteljica iz Arvia* Marina Šijak Brezak kazala nam je kako je uočljivo da cijene na tržištu stabilno rastu.

“Naša analiza se više bazirala na cijene i na trendove. Na temelju te analize i makroekonomskih uvjeta ne vidimo razloge za dramatičan pad cijena nekretnina niti u 2026. godini. No, očekujem smanjenje volumena, točnije smanjenje generalno broja kupoprodaja iz više razloga. Cijene su visoke, rast plaća ne prati baš rast cijena nekretnina, a postroženi uvjeti HNB-a zasigurno ne pomažu ljudima da ostvare stambene kredite”, pojasnila je Šijak Brezak.

Klijenti traže više

Trend rasta cijena u Hrvatskoj uklapa se u širi europski obrazac, budući da podaci Eurostata pokazuju da cijene stambenih nekretnina u EU ponovno rastu od početka 2024. godine. U prvom tromjesečju 2025. cijene nekretnina u EU porasle su za 5,7 posto u odnosu na godinu ranije, dok je Hrvatska zabilježila znatno snažniji godišnji rast od 13,1 posto, među najvišima u članicama Europske unije. Ako pogledamo susjedne zemlje koje su također u EU, u istom razdoblju Mađarska je zabilježila sličan rast cijena od 12,1 posto, Slovenija je imala umjereni rast od 3,2 posto, a Italija je zabilježila rast od 4,4 posto godišnje prema Eurostatovim podacima o indeksu cijena stambenih nekretnina.

Lani je u Hrvatskoj realizirano ukupno 117.359 kupoprodaja nekretnina, što je za 17,8 tisuća ili 13,2 posto manje u odnosu na 2024., pokazuju podaci iz informacijskog sustava Porezne uprave, pri čemu je najveći pad zabilježen u Primorsko-goranskoj županiji (32 posto). Prema broju transakcija, očekivano, prednjači Grad Zagreb, koji ih je u 2025. zabilježio 16.565, u odnosu na 18.524 u 2024. godini, što predstavlja pad za 10,6 posto. U Istarskoj županiji lani je, pak, realizirano 9804 transakcije, što je 16,5 posto manje u odnosu na 11.741 kupoprodaju godinu ranije. S druge strane, najmanje kupoprodajnih transakcija lani je zabilježeno u Požeško-slavonskoj, Virovitičko-podravsko i Ličko-senjskoj županiji.

Vlasnici domaćih agencija za nekretnine ne vjeruju u skoriji pad cijena na nekretninskom tržištu. Branko Papeš, direktor i vlasnik agencije Dogma nekretnine, rekao je: “Moramo biti iskreni, cijene nekretnina su poprilično visoke i unazad par godina prodavale su se po svakakvim cijenama. Danas ipak klijent za svoj novac traži nešto više.”

Građevinski sektor

Kako se tvrtke mogu zaštititi od nestabilnosti tržišta energije? Jednostavno je

digitalna otpornost

Upravljanje rizicima više nije igra na papiru – DORA zahtijeva rezultate

Vlasnik agencije Dogma nekretnine vjeruje kako cijene nekretnina neće padati, možda neće ni rasti izrazito visokom stopom kao nekada, ali naglašava kako ostaje prirodno da ljudi žele profitirati i to je jedan od razloga zašto je tržište nekretnina u RH takvo kakvo je.

U tvrtki Arvio* potrudili su se analizirati više od nekretninski najatraktivnijih područja – glavnog grada i jadranske Hrvatske. Prema njihovoj analizi, u četvrtom kvartalu broj evidentiranih transakcija u Splitu je za sad vrlo nizak, no prosječna cijena doseže 4293 €/m2, najvišu među većim gradovima, dok medijan ostaje ispod 4000 €/m2. To odražava tržište pokretano luksuznim kupnjama i stranim investitorima, gdje malobrojne iznimno skupe transakcije povlače prosjek prema gore.

Dubrovnik i Zadar slijede istu logiku: Dubrovnik bilježi prosječnu cijenu od 5100 €/m2, ali uz vrlo mali broj evidentiranih transakcija, što potvrđuje da je tržište visoke vrijednosti istovremeno izrazito plitko. Procjeniteljica je uočila trend porasta broja kupoprodaja u okolici Zagreba i Splita. Građani se odlučuju za obližnja mjesta poput Velike Gorice i Kaštela jer je cijena niža, a opet nisu jako udaljeni od velikih gradova.

“U Dubrovnik i Splitu generalno već godinama lokalno stanovništvo teško kupuje nekretnine. Možda su u pitanju stranci koji kod nas kupuju nekretnine jer su im po kvadratu priuštivije nego u njihovim matičnim zemljama”, izjavila je Šijak Brezak.

Rijeka se izdvaja kao relativno stabilno tržište, s umjerenim rastom cijena i malim razlikama između prosjeka i medijana, što ukazuje na homogenu potražnju i ograničen utjecaj luksuznih nekretnina, iako ni ovdje promet ne izbjegava pad. Unutrašnjost Hrvatske, uključujući Osijek, Varaždin, Bjelovar, Vinkovce i Koprivnicu, bilježi pad prometa bez značajnog rasta cijena. U Osijeku, prema trenutačno evidentiranim podacima prosječna cijena u četvrtom kvartalu 2025. jedva prelazi 1896 €/m2,a medijani ostaju niski, sugerirajući tržište koje ne privlači ni investitore ni kapitalnu migraciju.

Ključni pokazatelj postaje odnos između prosječne i medijalne cijene. Velika razlika u velikim gradovima signalizira tržište pogonjeno luksuznim transakcijama, dok mala razlika upućuje na ovisnost o lokalnoj kupovnoj moći. Zagrebačko, splitsko i dubrovačko tržište sve više nalikuju dvobrzinskim modelima, dok ostatak zemlje ostaje vezan uz realne dohotke stanovništva, koji cijene više ne prate. Dvobrzinski model na tržištu nekretnina znači da postoje dva različita segmenta tržišta: luksuzne nekretnine koje se brzo i skupo prodaju malom broju kupaca te standardne nekretnine koje se sporije prodaju lokalnim stanovnicima. Zbog toga prosječna cijena često raste, iako većina kupaca osjeća sporu ili stagnirajuću dinamiku tržišta.

Dakle, Hrvatska ne bilježi korekciju cijena, već selektivno zamrzavanje prometa: pad broja kupoprodaja ne prati pad cijena, što odražava neelastičnost ponude i prodavateljskih očekivanja oblikovana godinama rasta. Ako se trend nastavi, tržište će postajati “skupo, ali tiho”, uz daljnje smanjenje prometa i jačanje regionalnih nejednakosti.

“Primijetila sam skok u drugom kvartalu, za koji bi rekla da se dogodio zato što su s 1. srpnja uvedeni novi uvjeti kreditiranja i ljudima je bilo bitno da do 1.srpnja riješe stambene kredite. To je bio trenutak kad su bili spremni i više platiti, samo da realiziraju kredite”, kazala je Šijak Brezak.

U pozadini tog kretanja nalazi se regulatorna odluka Hrvatske narodne banke (HNB) da od 1. srpnja 2025. godine pooštri uvjete za stambeno kreditiranje, čime je dio potražnje vremenski koncentriran u prvoj polovici godine. Podsjetimo, novi uvjeti stambenih kredita stroži su jer banke od 1. srpnja prošle godine traže veće vlastito učešće, a mjesečna rata kredita ne smije zauzimati prevelik dio kućnog budžeta. Uz to, kredit se više ne može rastegnuti na jako dug rok kako bi rata bila niža, što znači da si dio kupaca više jednostavno ne može priuštiti kredit koji je ranije mogao dobiti.

Kupci su nastojali iskoristiti povoljnije uvjete financiranja prije stupanja novih pravila na snagu, što je kratkoročno poguralo cijene prema gore. No kako su se stroži kriteriji počeli primjenjivati, tržište se suočilo s vidljivim padom kreditnih realizacija, što potvrđuje da je velik dio prethodnog rasta bio potaknut financijskim, a ne nekim drugim faktorima.

Papeš nam je kazao kako je i sam primijetio koliko su kreditne promjene utjecale na građane. Tvrdi da je zasigurno bilo daleko manji broj realizacija kupnje putem stambenih kredita nakon prvog dana srpnja.

Pooštreni uvjeti stambenih kredita koje je HNB uveo 1. srpnja 2025. posebno pogađaju građane s nižim primanjima. Veće vlastito učešće i ograničena mjesečna rata znače da mnogi siromašniji kupci više ne mogu podnijeti kredit. Kraći rokovi otplate dodatno smanjuju njihovu sposobnost da financiraju stanove. Posljedica je dramatično smanjenje dostupnosti stambenih jedinica za ovu skupinu građana.

Gojko Bežovan, profesor na zagrebačkom Pravnom fakultetu i stručnjak za stambene politike, kazao je: “U Hrvatskoj će si rijetko tko moći priuštiti kupnju stanja ako ne pripada nekim visokim dohodovnim skupinama. Posebice kad je riječ o onima kojima je potreban prvi stan, ako ne pripadaju visokim dohodovnim skupinama ili nemaju aktivnu pomoć roditelja, bez toga će si teško priuštiti stan.”

Drastičan pad Austrijanaca

Bežovan naglašava kako Hrvatska, kao i druge post-tranzicijske zemlje, imaju novu generaciju sugrađana koji su osuđeni na doživotno podstanarstvo. Kao ključni razlog koji dio siromašnijih građana ‘miče’ iz uloge kupca nekretnine, između ostalog, je i nedostatak stambene politike kojom bi država pomogla u zbrinjavanju upravo te ciljane populacije, smatra profesor.

“Zbog financijalizacije stambenog tržišta uvelike rastu cijene. Cijene stanova u Hrvatskoj rastu zbog obnove i korištenja europskog novca. Ulaganje europskih novaca u obnovu privatnih, javnih i svih drugih potresom urušenih objekata, generira snažnu inflaciju”, rekao je Bežovan. Ostaje činjenica kako se broj kupoprodaja smanjuje i razlozi za to su mnogobrojni.

“Ovo što se sada događa posljedica je više faktora. Jedan od njih je i promjena kreditne politike banaka u drugoj polovici prošle godine, odnosno promjena uvjeta kreditiranja. Također bilježimo manji broj stranih kupaca, što potvrđuju i statistike. Posebno je zanimljivo da je broj austrijskih kupaca drastično pao”, rekao je Borislav Vujović, vlasnik i direktor agencije za nekretnine Opereta.

Vujović tvrdi kako smo u 2024. godini u Hrvatskoj imali 11.600 stranih kupaca nekretnina, dok ih je u 2025. bilo oko 9000, što predstavlja pad veći od 10 posto. Taj se pad automatski odražava i na tržište.

S regulatorne strane, također je bilo promjena. Uvođenje poreza na stambene objekte i stroža regulacija kratkoročnog najma s obavezom suglasnosti suvlasnika povećavala je troškove i birokratske prepreke, a dugoročni i kratkoročni najam sada podliježu različitim poreznim stopama. Sve je to imalo određen utjecaj na tržište.

* analiza je napravljena temeljem dostupnih podataka u e-nekretninama na dan 22. siječnja 2026. – postoji mogućnost novih podataka o kupoprodaji nakon tog datuma; u prijavljenim cjenovnim podacima moguća su odstupanja u odnosu na postignutu cijenu