Tržište nekretnina sve je tromije i tromije, iako je ove godine građevinski sektor nastavio rasti. Ukupna vrijednost izvršenih radova u prvih šest mjeseci ove godine iznosila je 3,5 milijardi eura, a vrijednost izgrađenih stambenih zgrada iznosi tek 22 posto tog iznosa.

Takav obeshrabrujući trend nastavak je nepovoljnih kretanja iz prošle godine kada je došlo do velikog usporavanja rasta broja izgrađenih novih stanova, uz osjetan rast njihovih prosječnih cijena.

Tri razloga rasta cijena

“S obzirom na to da je promet stambenih nekretnina u ovoj godini pao oko 12 posto, u prvoj polovici 2026. možemo očekivati usporavanje rasta cijena, i to posebno rabljenih nekretnina i zaustavljanje rasta realiziranih cijena”, kaže Dubravko Ranilović, direktor Kastel nekretnina i predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK.

U prvih šest mjeseci ove godine prosječna cijena novoizgrađenog stana na državnoj razini povećana je za 15,9 posto u odnosu na isto razdoblje lani. Do najvećeg skoka cijena došlo je u Zagrebu u kojemu je prosječna cijena novoizgrađenog stana povećana za 24,1 posto, pokazala je najnovija analiza Ekonomskog instituta, Zagreb (EIZG). “Rast cijena novoizgrađenih stanova u 2024. više je nego udvostručen u odnosu na godinu prije, a prosječna cijena novoizgrađenih stanova povećana je za 8,7 posto”, rekao nam je Goran Buturac koji je analizirao tržište nekretnina.

Analitičar EIZG-a vidi tri razloga rastu cijena. Primarni je na strani ponude i potražnje za stanovima. “Ponuda je uvelike ograničena zbog nedostatka kvalificirane radne snage i odljeva dijela građevinske operative prema razvijenijim zemljama Europske unije. Drugo, tu je i učinak još uvijek veoma niskih kamata na štednju, što je kod dijela ulagača kupnju nekretnine činilo poželjnom investicijom. I na kraju, ne treba izostaviti učinke inflatornih pritisaka i rasta cijena, koji su dodatno pridonijeli potražnji za nekretninama ne bi li se čim više očuvale vrijednosti ušteđevina proisteklih iz zarađenih dohodaka u prijašnjim razdobljima”, rekao nam je Buturac.

U Hrvatskoj su prošle godine izgrađena 16.654 stana, što je povećanje od neznatnih 0,6 posto na međugodišnjoj razini. Za usporedbu, rast novoizgrađenih stanova u 2023. iznosio je 4,3 posto, a u 2022. godini 26,9 posto, opisuje trend Buturac.

Porez na nekretnine

“Prema podacima u koje ja imam uvid, vidi se i dalje rast broja stambenih zgrada, ali je u ponudi manji broj novoizgrađenih stanova. Razloga može biti više, ali sigurno nije pad potražnje za novosagrađenim stanovima”, rekao nam je Ranilović. “Jedan od razloga može biti i zauzetost dijela građevinskog potencijala u obnovi poslije potresa koja još traje i vrlo je primamljiva za mnoge graditelje, posebno one koje imaju veliku građevinsku operativu”, primjećuje Ranilović.

ZELENO GOSPODARSTVO

‘Prihode od tradicionalne djelatnosti ulažemo u obnovljive izvore energije’

Građevinski sektor

Energija sunca za održivu gradnju

Buturac, međutim, ističe da je vidljiv i pad potražnje. Pozivajući se na podatke Porezne uprave i Burze nekretnina o broju transakcija stambenim nekretninama, kaže kako je lani broj transakcija stambenim nekretninama smanjen za 5,1 posto na međugodišnjoj razini. Nastavak je to trenda iz 2023. kada se promet stambenim nekretninama smanjio za 6,9 posto na međugodišnjoj razini, a nepovoljan trend nastavio se i u ovoj godini.

Kao jedan od razloga padu Buturac navodi uvođenje poreza na nekretnine. “Uvođenjem toga poreza stambene nekretnine mogle bi izgubiti primat poželjne investicije za ulagače. To može rezultirati padom potražnje za novoizgrađenim stanovima te shodno tome smanjenjem građevinske aktivnosti, osobito u pogledu izgradnje novih stanova. Sudeći prema prvim rezultatima nakon uvođenja tog poreza, upravo se to i dogodilo. Došlo je do velikog usporavanja izgradnje novih stanova”, rekao nam je Buturac.

Ranilović primjećuje kako tvrtke grade sve više manjih objekata jer je vrlo teško doći do zemljišta za izgradnju većih stambenih projekata koji mogu nadoknaditi potražnju. Najviše se povećala izgradnja stambenih zgrada s tri i više stanova – za 8,6 posto. Izgradnja zgrada s jednim stanom povećala se za 5,9 posto, dok se izgradnja zgrada s dva stana smanjila za 4,2 posto, prema analizi EIZG-a. “Još uvijek povećana potražnja potiče rast cijena, no nisam siguran da će se svi projekti realizirati po željenim cijenama jer se ipak uočava znatno usporavanje tržišta, a jedan od razloga je rast cijena koje dosežu visine koje su nedostupne većini kupaca. Neke cijene rabljenih, ali i novih nekretnina, već su u sferi nerealnog”, smatra Ranilović.

Priuštivo stanovanje

Dodaje da je bitno smanjena potražnja za nekretninama u priobalju, što u konačnici i utječe na cijelo tržište. Veliki udio u kupovini stambenih nekretnina Hrvatskoj – gotovo jedna trećina svih transakcija – otpada, naime, na strance kojima je kupnja nekretnina na Jadranu sve manje primamljiva zbog globalno nestabilne situacije i prisutne recesije u nekim državama EU. “Ako se nastave započeti trendovi na globalnom tržištu, oni će se sigurno, kao i uvijek, preliti s određenim zakašnjenjem i na hrvatsko tržište. To ćemo svakako osjetiti sljedeće godine i u godinama koje dolaze. Nadamo se i prilagođavanju cijena”, kazao nam je Ranilović. Usporavanje tržišta predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK objašnjava i Nacionalnom stambenom politikom i zakonima koji potiču ponudu, ali ne i potražnju.

“S obzirom na to da je velik broj praznih stambenih nekretnina, oko 50 tisuća stanova u Zagrebu i više od 400 tisuća stanova u cijeloj Hrvatskoj, logično je da se porezima i poticajima nastoji što više praznih stanova aktivirati na tržištu, bilo za prodaju ili najam. To je najbrži mogući način povećanja ponude, ali u budućnosti se očekuje veća aktivnost države, ali i lokalne uprave u razvoju projekata priuštivog stanovanja”, zaključio je Ranilović.