Unatoč uzlaznom rastu cijena nekretnina, zahvaljujući kojem je Hrvatska početkom godine bila rekorderka u EU, ponuda stambenih nekretnina i dalje bitno kaska za potražnjom. Lani je u Hrvatskoj završeno 6809 zgrada u kojima je uređeno 15.875 stanova, otkrivaju podaci državnih statističara. Brojka ilustrira godišnji porast od 12 posto u broju zgrada i 26,9 posto u broju stanova diljem zemlje, no kada je u pitanju zagrebačko tržište s 3641 završenim stanom (1018 više nego 2021.), očito je da ponuda doseže tek trećinu one od prije desetljeća i pol. U plejadi faktora koji guraju cijene nekretnina, od sklanjanja depozita na sigurno od inflacije, uvođenja eura, stranih kupaca i živahnog turizma, stručnjaci u raskoraku gradnje i potražnje detektiraju ključni razlog napuhivanja cijena.

Rastu cijene i profiti

Prije krize 2009. godišnje se u metropoli gradilo oko 9000 stanova, danas ta brojka gotovo zvuči gotovo fantastično. U okruženju rasta troškova, ali i realiziranih cijena, stručnjaci manjak gradnje (barem stambenog prostora) pripisuju činjenici da je bez smislene stambene politike tržište prepušteno kratkoročnom interesu kapitala. Primjerice, proizvođačke cijene građevnog materijala u kolovozu ove godine porasle 26,3 posto u odnosu na 2015. godinu. Istodobno, od 2237 eura koliko je stajao kvadrat novog stana krajem prošle godine, trošak građevinara iznosio je 1355 eura, a preostalih 882 eura bila je zarada. U usporedbi s 2020. godinom, profit po kvadratu porastao je 26,7 posto. Sugovornici Poslovnog dnevnika prstom upiru u državu i lokalne vlasti, odnosno izostanak stambene politike zbog čega se građevinari fokusiraju na usku nišu luksuznih nekretnina i mali obujam gradnje. Na domaćem tržištu dominira nekoliko većih igrača, no s dolaskom inozemnih imena, regionalnih ili internacionalnih, konkurencija bi vjerojatno ‘odradila svoje’. Na državi je, kažu nam, da razmišlja o priuštivom stanovanju (što nije isto što i socijalno stanovanje) lokalnog stanovništva koje zarađuje prosječnu hrvatsku plaću. Bez strateške politike ekonomske i društvene distorzije nastavit će se produbljivati.

Najnoviji podaci Državnog zavoda za statistiku ukazuju da je od spomenutih završenih zgrada oko 83 posto bilo stambenih, a 16 posto nestambene namjene. Površina zgrada iznosila je 3,1 milijun metara kvadratnih, oko 26 posto više nego prethodne godine. Glavnina izgrađenih stanova, 14.925 stanova (94%), odnosila se na novogradnju, 5,4 posto činila je dogradnja ili nadogradnja postojećih zgrada, dok je 0,6 posto bila prenamjena nestambenog prostora u stan. Prosječna korisna površina stana dosezala je 92,1 kvadratni metar, podaci su za kraj 2022.

Ništa od ‘hlađenja’

U okolnostima tvrdokorno visoke inflacije koja tek blago usporava, kontinuiran je pritisak na cijene. U prvom kvartalu ove godine, cijene stambenih nekretnina porasle su 0,9 posto u odnosu na kraj prošle godine, pri čemu je godišnji porast dosegnuo 7,7 posto. Pritiske manjka ponude na tržištu oslikava još brži tempo rasta cijena već izgrađenih objekata od 15 posto na godišnjoj razini.

Za razliku od nekih europskih zemalja u kojima su cijene nekretnina u silaznoj putanji, kod nas ‘hlađenja’ zasad nema. Hrvatska je među zemljama eurozone s najmanjim porastom kamatnih stopa na stambene kredite, a komercijalne banke dosad su tek ponešto postrožile uvjete za njihovo odobravanje. S obzirom na to da se tek oko 40 posto nekretnina kupuje zajmom, a 60 posto u gotovini, upitno je koliko takav potez može ublažiti pritisak na tržištu.