Hrvati danas mogu dobiti jeftiniji stambeni kredit nego Nijemci ili Austrijanci, ali si istodobno sve teže mogu priuštiti stan. Taj paradoks najbolje opisuje stanje domaćeg tržišta nekretnina: kamate su među najnižima u europodručju, dok su cijene kvadrata posljednjih godina rasle brže od plaća. Hrvatska se zato danas ubraja među zemlje najpogođenije krizom priuštivosti stanovanja u Europskoj uniji.

Prema podacima HNB-a i Europske središnje banke, kamatne stope na nove stambene kredite u ožujku ponovno su pale ispod tri posto, na 2,99 posto, navodi ekonomski analitičar Ivica Brkljača u svojim Makropogledima.

Pet faza tržišta nekretnina

“Hrvatska danas ima sedmu najnižu kamatnu stopu na nove stambene kredite u europodručju – nižu nego Njemačka, Austrija ili Italija, što je do prije nekoliko godina bilo gotovo nezamislivo”, ističe Brkljača.

Do ulaska u europodručje stambeni krediti u hrvatskim bankama redovito su bili dva do tri postotna boda skuplji od prosjeka eurozone. Danas je situacija obrnuta, ali ni pad kamata nije uspio neutralizirati eksploziju cijena nekretnina nakon 2021. godine. Iako je novac postao jeftiniji, kvadrat je rastao brže od dohodaka pa se priuštivost stanovanja naglo pogoršala.

Hrvatska je prošle godine bila treća zemlja EU po rastu cijena stambenih nekretnina, pokazuje analiza HUB-a. Od kraja 2022. domaće tržište sve se više udaljava od europskog prosjeka i platežne moći prosječnog kućanstva. Kako bi pratili stvarnu priuštivost stanovanja, ekonomisti Velimir Šonje i Ivica Brkljača razvili su indeks priuštivosti nekretnina (IPN), koji kombinira odnos cijena stanova, prosječne neto plaće i efektivnih kamatnih stopa.

Njihova analiza pokazuje pet faza hrvatskog tržišta nekretnina tijekom posljednja dva desetljeća. Od 2002. do 2009. priuštivost je padala pod pritiskom snažnog rasta cijena stanova. Nakon financijske krize uslijedilo je gotovo desetljeće poboljšanja jer su padale i cijene nekretnina i kamatne stope, dok su plaće postupno rasle.

Između 2017. i 2021. rast plaća i daljnji pad kamata još uvijek su uspijevali neutralizirati rast cijena kvadrata pa je tržište ušlo u razdoblje relativne stabilnosti.

Nakon 2021. slijedi novo pogoršanje: cijene nekretnina ubrzano rastu, kamate ponovno kreću prema gore, a plaće prvi put ozbiljnije zaostaju. IPN je pao čak 20 posto.

Korporativni program

ENT Summer Camp – 25 godina razvojnih prilika za mlade

tamna strana jeftine mode

Majica od 5 eura, problem od milijardi: Moda postala ekološki teret

Tijekom 2024. i 2025. priuštivost se počela blago oporavljati zahvaljujući snažnom rastu plaća i padu kamatnih stopa. Ipak, i dalje je osjetno slabija nego u razdoblju od 2017. do 2021.

U HUB-u pritom naglašavaju da banke nisu glavni pokretač rasta cijena. Prema procjenama HNB-a, čak 60 do 70 posto stanova u Hrvatskoj kupuje se bez stambenog kredita – gotovinom, prodajom druge imovine, doznakama iz inozemstva ili nasljedstvom.

To se vidi i u bankarskim podacima: kada se rast kredita “očisti” od inflacije cijena nekretnina, realni rast stambenog kreditiranja godinama je vrlo slab. Omjer novih stambenih kredita i BDP-a 2025. jest skočio na 5,3 posto, ali analitičari upozoravaju da je riječ o privremenom efektu žurbe kupaca prije zaoštravanja kreditnih uvjeta prošlog ljeta.

Ukupno stanje stambenih kredita iznosi oko 14,8 posto BDP-a, manje nego prije deset godina kada je bilo 18,6 posto, što Hrvatsku i dalje svrstava među zemlje s najnižim udjelom stambenih kredita u europodručju.

Istodobno je udjel neprihodujućih stambenih kredita na povijesno niskih 1,4 posto, pa Šonje procjenjuje da postoji prostor za dugoročniji rast kreditiranja bez ugrožavanja financijske stabilnosti.

Koliko je stan danas skup najbolje pokazuje omjer prosječne plaće i cijene četvornog metra novogradnje. Početkom 2000-tih, kao i tijekom vrhunca prošlog nekretninskog ciklusa 2008., za jedan kvadrat trebalo je oko 2,6 prosječnih mjesečnih plaća. Najpovoljnije razdoblje bilo je 2017., kada je za kvadrat trebalo 1,9 plaća.

Danas su za kvadrat novogradnje potrebne otprilike dvije prosječne plaće – više nego prije nekoliko godina, ali i dalje manje nego tijekom prethodnog cjenovnog vrhunca. Za stan od 70 četvornih metara 2017. bilo je potrebno oko 10,8 prosječnih godišnjih plaća, dok je u 2024. i 2025. za isti stan trebalo oko 11,4 godišnje plaće.

Pad kamata sa šest na tri posto između 2012. i 2019., uz isti anuitet i rok otplate od 20 godina, povećao je kupovnu moć kupaca na kredit za gotovo 30 posto, a kod roka od 30 godina za više od 40 posto.

Upravo zato je razdoblje niskih kamata mnogim građanima subjektivno djelovalo povoljnije nego danas, unatoč rastu cijena. Da problem nije samo tržišni nego i duboko društveni pokazuje podatak koji ističe Velimir Šonje: Hrvati roditeljski dom napuštaju između 31. i 32. godine života, najkasnije u Europskoj uniji.

Dugogodišnji manjak gradnje

Istodobno je stopa prenapučenosti stanova treća najveća u EU, dok je udio javnog i socijalnog stanovanja manji od dva posto, što dodatno povećava pritisak na tržišne stanove. Problem dodatno pogoršava strana ponude. Troškovi gradnje od 2016. do kraja 2025. porasli su za gotovo 90 posto, što je jedan od najvećih porasta u EU. Hrvatska je prošle godine izbila među vodeće zemlje EU po izdanim građevinskim dozvolama po stanovniku, no analitičari upozoravaju da to dolazi nakon dugogodišnjeg manjka gradnje.

Koliko je problem ozbiljan pokazuje i najnovije izvješće Europske mreže za praćenje prostornog razvoja ESPON. Hrvatska se prema toj analizi ubraja među europske države najpogođenije krizom priuštivosti stanovanja. Prosječni rok otplate stambenog kredita premašuje 30 godina, što Hrvatsku svrstava uz Poljsku i Mađarsku. U većini zapadnoeuropskih država stanovi prosječne veličine otplaćuju se između 15 i 20 godina.

Istodobno više od 17 posto stanovnika živi u stanovima koji ne zadovoljavaju osnovne standarde kvalitete – od sanitarne opremljenosti do energetske učinkovitosti – što Hrvatsku svrstava među najlošije članice Europske unije, ističu u ESPON-u.

I domaće i europske analize upozoravaju na isti problem: Hrvatska više ne može rješavati stambenu krizu poticanjem potražnje, nego povećanjem ponude. Bez brže gradnje, učinkovitijih dozvola, razvoja javnog i najamnog stanovanja te ozbiljnijih ulaganja u infrastrukturu, ni niske kamate više neće biti dovoljne da stan ponovno postane dostižan prosječnom kućanstvu.