Tko o čemu, vlasnik agencije za nekretnine o tržištu nekretnina. Svi mi većinom komentiramo i ocjenjujemo stanje tržišta nekretnina kao domaći sudionici, a promatrač bi rekao da smo subjektivni jer kako netko može govoriti za sebe da je dobar ili loš kada govori o samome sebi. Može se reći da smo subjektivni jer živimo to tržište, od jutra do mraka, vikendima, blagdanima, praznicima.

Koliko god to možda čudno zvučalo, ali naša subjektivnost je zapravo objektivnost jer je utemeljena na brojevima, statistikama, analizama, ponudi i potražnji. Najskuplju stvar koju će jedan građanin u svome životu kupiti je upravo nekretnina, svoj dom (u većini slučajeva). A mi smo tu tijekom cijeloga procesa.

Posljednjih mjeseci smo bili dosta samokritični, s obzirom na to da se u posljednje vrijeme počelo događati svašta na tržištu. U svakom žitu ima kukolja pa tako i u našemu. Imamo puno problema na tržištu, naravno, imamo i puno prilika. Iz našeg kuta gledanja, možemo svašta reći. U pravilu se u javnom diskursu govori da ‘Dalmatinci masno zarađuju na turizmu pa onda kupuju stanove po Zagrebu i dižu cijene, Dubrovčani prodaju svoje nekretnine kao suho zlato, a nekretnine Slavonaca nitko ne želi ni kupiti’.

To su naša generaliziranja. Naše predrasude. No kako nas drugi vide? Kako nehrvati vide naše tržište? Zato sam se odlučio istražiti europsko tržište da vidimo što to drugi misle o nama, kakvi su njihovi stavovi po pitanju ulaganja u hrvatske nekretnine i jesmo li bolji ili lošiji od drugih europskih zemalja. Jer, ipak kada kažemo za sebe da smo bolji ili lošiji, moramo imati onu polazišnu točku, a to je – u odnosu na koga?

Postoji jedan fenomenalan portal – Globalpropertyguide.com – koji mi je za potrebe ove kolumne bio od velike pomoći. Njihov tim analizira sve nekretnina tržišta svih zemalja svijeta i rangira ih na ljestvici na temelju određenih parametara.

Prihod od najma

Postoje brojne analize i parametri, kao što su prihodi od najma, trend kretanja cijena, stope poreza na dohodak od najma, porez na nekretnine, najbolje države za ulaganje i tako dalje. U segmentu godišnjeg povrata od najma Hrvatska je na 20. mjestu (od 33 zemlje) s prihodom od 4,93 posto. Na rang listi Hrvatska se nalazi odmah nakon Mađarske, Cipra i Estonije, a opet ispred Bugarske, Francuske i Slovenije, s ocjenom prihoda ‘umjereno’.

Stručnjaci tog portala objašnjavaju to ovako: kada kupujete nekretninu za iznajmljivanje, željet ćete znati prihod od najma – tj. povrat vaše investicije – što je postotak povrata na potrošeni novac. Dakle, ako ste kupili za milijun eura i zaradili najamninu od 3000 eura mjesečno, vaš bruto prihod od najma bio bi 3000 eura x 12/1 milijun eura = 3,6%. Ovakav prihod nije osobito povoljan; smatrali bismo da je siromašan.

Zanimljiv podatak je da se u top 5 država po prihodu od najma nalaze Irska s 8,38 posto, Latvija sa 7,81 posto, Italija sa 7,49 posto, Litva sa 6,67 posto te Rumunjska sa 6,63 posto. Možemo zaključiti da je na ovoj listi jedina jaka turistička zemlja Italija.

Trenutno je u Hrvatskoj vrlo zanimljiva tema porez na nekretnine. Manje se govori o prihodima od najma i njegovom oporezivanju, no mislim da nije loše spomenuti ni taj impozantni podatak. Hrvatska ima stopu poreza na najam od 10 posto, kao i Irska, Belgija, Bugarska, Latvija, Sjeverna Makedonija i Rumunjska. A rekorderi su Švicarska sa stopom poreza od 60 posto, Danska s 52 posto, Luksemburg s 49 posto te Francuska s 48 posto.

Svakako treba napomenuti da navedene zemlje imaju kompleksnije načine oporezivanja koji nisu kao kod nas linearno postavljeni već se definiraju prema imovinskom stanju najmodavca, vrijednosti nekretnine, općini/mjestu u kojoj živi i prema nizu parametara se određuje stopa poreza. Kada se ovi parametri primjene, taj je porez bitno manji, no opet je viši nego u Hrvatskoj. No, te kombinacije i gradacija poreza vrijede za rezidente, dakle za one koji imaju prebivalište u toj državi. Za one druge, dakle nerezidente, oni će platiti zbilja puni iznos poreza koji je gore naveden. Podsjećam, u Hrvatskoj je stopa poreza od 10 posto, koja vrijedi za sve.

Možda se u Hrvatskoj toliko ne priča, ali skriveni troškovi prilikom kupnje nekretnine su iznimno popularna tema. Riječ je o troškovima koji očekuju kupca nakon kupnje nekretnine, a često ni ne razmišlja o njima.

Prema navodu portala Globalpropertyguide.com, navedeni troškovi za Hrvatsku iznose 9,66 posto kupoprodajne vrijednosti nekretnine. Navedeni postotak i nije toliko visok kada uzmemo u obzir top tri države EU – Malta s 19,06 posto, Belgija sa 16,85 posto te Španjolska sa 16,45 posto dodatnih troškova za kupnju nekretnine. Naši susjedi Slovenci su daleko ‘skromniji’ po pitanju skrivenih troškova jer su na svega na razini od 3,37 posto. Kada se detaljnije pogleda što ulazi u troškove i gdje se to stvara razlika u iskazanom postotku, može se zaključiti da se radi o pristojbama notara (javnog bilježnika), državnim nametima u obliku jednokratnog poreza, kao i troškovima upisa u zemljišne knjige.

Zaokret?

No zanimljiva je još jedna informacija, a to je da agencijska provizija nije od presudnog utjecaja na navedeni postotak jer se troškovi provizije većinom kreću u rasponu od jedan do četiri posto, zasebno za svaku stranu u postupku kupoprodaje.

Navedeni podaci govore da ipak u Hrvatskoj nije toliko loša situacija i da uživamo u blagodatima koje imamo. Vjerujem da su naši susjedi time potaknuti i odlučili uložiti u Hrvatsku. Naime, podaci tog portala pokazuju da više od 70.000 stranaca posjeduje nekretnine na jadranskoj obali, a samo tri posto stranih kupaca odabralo je grad Zagreb. Najpopularnije lokacije za strance su Dubrovnik, Split, Opatija, Istra, otok Hvar i otok Brač.

Logično, potražnja je najveća za nekretninama uz more, a najpopularnija odredišta su ona u razvijenim destinacijama s dobrom infrastrukturom i relativnom blizinom zračne luke. Većina stranih kupaca stanova su Nijemci, Austrijanci, Britanci, Slovenci, Slovaci, Česi, Nizozemci, Mađari i Rusi.

Hrvatska je prema svemu sudeći na korak do toga da napravi zaokret u poreznoj politici kada govorimo o porezu na nekretnine. To će svakako utjecati i na prihode od najma kao i na druge faktore pri kupnji ili prodaji nekretnina. Vjerujemo i nadamo se da će taj utjecaj biti dobar, da će ‘izravnati’ tržište i postaviti temelje za bolju budućnost.