Unatoč korona krizi, restrikcijama i poljuljanoj ekonomiji, tržište nekretnina ne miruje. Obujam investicijskih transakcija u komercijalnim nekretninama u prvoj polovini ove godine premašio je 290 milijuna eura, što je porast od 30 posto na godišnjoj razini.

U odnosu na lanjsku godinu u kojoj je proglašena pandemija Covida 19 koja je pogasila dio ekonomije, ali dijelovima nekretninskog tržišta donijela vjetar u leđa, sentiment investitora u 2021. je pozitivan i u mnogim sektorima osjeća se veća razina sigurnosti.

“Temeljem sveobuhvatne investicijske aktivnosti u uredskom, retail (maloprodaja i ugostiteljstvo), industrijsko – logističkom, a ponajviše hotelskom sektoru može se zaključiti da, unatoč neizvjesnom ekonomskom razdoblju i ograničenju putovanja, dinamike na hrvatskom tržištu nekretnina ne nedostaje”, ističu u konzultantskoj kući Colliers Hrvatska u komentaru pregleda investicijskog tržišta komercijalnih nekretnina u prvih šest mjeseci 2021.

Uz 30-postotni skok volumena transakcija na gotovo 2,2 milijarde kuna, prosječna investicijska transakcija, u prošloj i do kraja lipnja ove godine, kretala se između devet i 11 milijuna eura (isključujući transakcije portfelja), a dinamiku nije bitno poremetila čak ni činjenica da mnogi nisu mogli na zaključenje ‘deala’ zbog ograničenja putovanja.

Pritom, potražnja za investicijama viših razreda i dalje nadmašuje ponudu. S obzirom na neizvjesnost koja gospodarstvo šiba sa svih strana – od epidemioloških kolebanja brojki, mogućeg novog zatvaranja do pada prihoda tvrtki i građana što povećava financijske rizike – banke su očekivano pooštrile kreditiranja.

Kreditori, jednako kao i investitori, fokus drže na održivosti temeljnog prihoda i ekonomskoj snazi zakupaca zahtijevajući opsežnu analizu same nekretnine i njezinog poslovanja što dodatno usporava finiširanje transakcija.

Transakcija koja je obilježila prvi dio godine akvizicija je portfelja Sunce Hoteli /DINO STANIN/PIXSELL

Kao posljedicu globalne Covid-krize koja je utjecala i na investicijsko tržište, investitori su očekivali popuste na ‘prime’ i ‘core’ nekretnine, no do sada je većina vlasnika u Hrvatskoj pri prodaji uspjela postići razine cijena pred Covid-krizu.

To je uglavnom rezultat potražnje koja premašuje ponudu zajedno s pozitivnim očekivanjima i trendovima našeg gospodarstva”, kaže voditeljica odjela investicijskih transakcija u Colliers Hrvatska Klara Matić. Smatra da će transakcijske cijene ipak odraditi određene popuste za nekretnine s upitnom likvidnošću, povezane s pandemijskim mjerama te s visokim stupnjem zaduženosti.

“Predviđamo da će određeni broj tih transakcija ipak biti realiziran neizravno, odnosno putem korporativnih akvizicija i preuzimanjem loših kredita”, kaže.

Premda je turizam kao grana među najpogođenijima u proteklih godinu i pol krize, a i sada krajem srpnja turistički djelatnici u nervozi prate prelijevanje delta vala na Hrvatsku u nadi da će sezona potrajati, na hotelski sektor otpada 69 posto ukupnog volumena investicijskih transakcija, oko 185 milijuna eura.

Nakon hotelskog, slijedi uredski sektor s petinom udjela u transakcijama, 54 milijuna eura, industrijsko-logistički sa 19 milijuna (7%), dok retail čini tek 10,7 milijuna eura (4%).

Iz tih brojki može se iščitati, prije svega, da su veliki i kapitalno jaki igrači u turističkom sektoru u niskom startu za postkorona vrijeme. Transakcija koja je obilježila prvi dio godine akvizicija je portfelja Sunce Hoteli (BlueSun Hotels and Resorts) koji je preuzela hrvatska podružnica Eagle Hillsa, privatne investicijske kompanije iz Abu Dhabija.

Riječ je o portfelju 11 hotela i kampa u Dalmaciji te zračne luke i zemljišta na otoku Braču. Investitori i developeri nekretnina iz Ujedinjenih Arapskih Emirata, iza kojih je veliki projekt u Beogradu, a pokojni gradonačelnik Milan Bandić želio je s njima razvijati kontroverzni projekt Zagrebački Manhattan, time potvrđuju da u fokusu i dalje imaju širenje u jugoistočnoj Europi.

Strani kapital i dalje glavni izvor

Kao apsolutni pobjednik krize profilirao se industrijsko-logistički sektor jer se on smatra za sigurno utočište investitora, ističu iz Colliersa. Eksplozija internetske trgovine u pandemiji u prvi plan gurnula je manjak adekvatnih logističkih i distributivnih centara, a novostečene navike kupovanja iz udobnosti doma u par klikova neće nestati ni nakon Covida-19.

Kao ključni faktor rasta tog dijela nekretninskog tržišta ističe se daljnje povećanje potražnje u narednim godinama. Ulagači će to moći kapitalizirati s prinosima od oko 7 posto u slučaju novoizgrađenih nekretnina na dobrim lokacijama i s kvalitetnim zakupcima. Ipak, primarni i vodeći sektor komercijalnih nekretnina u broju transakcija ostat će uredi, unatoč trendovima rada od kuće.

Do kraja lipnja značajne transakcije u industrijsko-logističkom uredskom sektoru zaključili su M7 te Wiener osiguranje, dio Vienna insurance grupe. Gledajući globalno, nekretnine u retail sektoru su najmanje tražena imovina za ulaganje, no ne i u Hrvatskoj gdje investitori važu akvizicije ‘prime’ nekretnina.

Kao i prethodnih desetak godina, glavni izvor financiranja investicija je strani kapital (zatvoreni fondovi te javne i privatne investicijske kompanije) na koji otpada 65 posto, odnosno 89 posto vrijednosti zaključenih transakcija.

Njih čini lepeza investitora iz UAE-a, Mađarske, Austrije, Njemačke i SAD-a. Istovremeno, lokalni investitori, individualni ulagači i mirovinski fondovi (kroz indirektne transakcije), lani su zaključili 55 posto svih investicijskih ‘dealova’ u Hrvatskoj.

Stabilna slika

Slika domaćeg gospodarstva trebala bi u narednom periodu ostati stabilna što će se preliti i na tržište komercijalnih nekretnina, smatraju u Colliersu.

Nakon rasta BDP-a u prvom kvartalu 2021. za 5,8 posto uz stabilne razine zaposlenosti, niske kamatne stope i ulaganja u infrastrukturu, oporavak trebao bi ostati snažan što bi, uz očekivani ulazak u eurozonu i Schengen u iduće dvije godine, trebalo potaknuti daljnje smanjenje traženih prinosa u većini sektora komercijalnih nekretnina, zaključuju u Colliersu.