Stambena kriza prisutna je u cijeloj Europi, a u Hrvatskoj s problemom priuštivog stanovanja pokušava se obračunati kroz Nacionalni plan stambene politike Republike Hrvatske i druge zakonske mjere poput poreza na nekretnine. Na problem su u prosincu reagirali i iz Europske komisije kroz predstavljanje prvog Europskog plana za cjenovno pristupačno stanovanje, dokumentom kojim se nastoji odgovoriti na rastuću europsku stambenu krizu. Prema podacima Komisije, cijene nekretnina u EU u zadnjih deset godina narasle su u prosjeku 60 posto, dok su najamnine porasle za više od 20 posto.

Alati za promjenu

Europski plan potiče države i gradove da više ulažu u javni i socijalni najam, brže izdaju dozvole i pametnije koriste EU fondove. Zakoni i obveze donosit će se narednim godinama, a ovaj dokument je početni okvir za tu promjenu.

“Plan će biti kombinacija konkretnih mjera na razini EU-a i preporuka koje države članice mogu primjenjivati”, rekao je europski povjerenik za stanovanje Dan Jorgensen u intervjuu za Politico naglasivši da Europska komisija želi nacionalnim, regionalnim i lokalnim vlastima dati alate za stvarne promjene na terenu, a da pritom ne prijeđe svoje ovlasti u području za koje nema formalnu nadležnost.

Ekonomski institut procjenjuje da u našoj zemlji nedostaje oko 236 tisuće stambenih jedinica. O stambenoj krizi i mogućim rješenjima upitali smo domaće stručnjake.

“U Hrvatskoj je, naravno, uočen problem priuštivog stanovanja. Posebno je postalo teško nakon višegodišnjeg rasta cijena nekretnina, kako za prodaju, tako i za najam. To je i bio jedan od najvažnijih razloga zašto je Vlada RH u proljeće ove godina donijela Nacionalni plan stambene politike. Problem priuštivog stanovanja i razlozi zbog kojih su problemi nastali su dobro detektirani. Jedan od uzroka je i porast turističkog najma, koji je smanjio ponudu za dugoročni najam i tako povećanjem potražnje utjecao na rast cijene najma. Utvrđeno je da je više od 600 tisuća stanova u Hrvatskoj prazno i da bi se, kroz razne mjere, trebalo potaknuti njihovo aktiviranje kako u najmu tako i u prodaji. Jedan od problema je bio i to što su stambene nekretnine uslijed učestale inflacije postale i predmet investiranja. Nekretnina je sačuvala novac od inflacije, a rastom cijene se pokazala kao i dobro ulaganje”, kaže Dubravko Ranilović, direktor Kastel Nekretnine i predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri Hrvatskoj gospodarskoj komori (HGK).

Zbog svega navedenog iz Nacionalnog plana stambene politike izašlo je više propisa koji bi trebali utjecati na problem priuštivog stanovanja. Uveden je porez na nekretnine, povećan je paušalni porez na turistički najam, izmijenjen Zakon o poticanoj stanogradnji, Zakon o priuštivom stanovanju, itd. Potiču se programi kroz razvoj projekta stambenog najma koji bi lokalne uprave implementirali u svoje prostorne planove, napomenuo je Ranilović.

“Vjerujem da će u 2026. i u godinama koje dolaze svakako biti više priuštivih stanova. Koliko, to će ovisiti i o razvoju tržišta. Donijelo se dosta propisa koji tome trebaju doprinijeti, što ne znači da se neki propisi ne bi mogli i poboljšati kada vidimo kakav je njihov učinak. Smatram da bi ipak bilo bolje da je osnovica za razrez poreza na nekretnine bila vrijednost nekretnine, a ne da lokalna uprava sama odlučuje o visini poreza. Porez je trebao biti progresivniji”, rekao je naš sugovornik.

Partneri u dijalogu

Stručnjak za nekretnine smatra kako obiteljski turizam s nekoliko kreveta “ne treba možda uopće oporezovati, ali netko tko primjerice izgradi cijelu apartmansku zgradu i ozbiljno zarađuje treba biti i pristojno oporezovan”.

Građevinski sektor

Energija sunca za održivu gradnju

Pokreni nešto svoje

Kako biti dobar roditelj u vremenu digitalizacije i umjetne inteligencije?

“U tim situacijama lokalna uprava dugoročno ima vrlo malo, a dobije preizgrađenost, opterećenu infrastrukturu i nedostatak mjesta za stanovanje za domaće stanovništvo. U Hrvatskoj u zadnje dvije godine tržište je u stalnom padu, pa je tako promet pao u ovoj godini više od 20 posto. Trendovi su vrlo loši, u smislu pada potražnje uslijed smanjenja gospodarske aktivnosti u mnogim državama u Europi. Ako se navedeni trendovi nastave, moralo bi doći i do korekcije cijena do kojih je već došlo u brojnim europskim državama”, rekao je Ranilović.

“Ukratko pozdravljamo donošenje Nacionalnog plana stambene politike i to prvi put u samostalnoj Hrvatskoj i prepoznavanju problema priuštivog stanovanja, ali učinke ćemo moći sagledati tek sljedećoj godini i godinama koje dolaze”, zaključio je Ranilović.

S druge strane, stručnjaci vjeruju kako je problem potrebno sagledati ne samo s ekonomske i zakonodavne, već i sa društvene strane.

“Ako usporedim Hrvatsku s drugim zemljama, zašto u Hrvatskoj ne čujemo glas onih koji nemaju stan? To je ozbiljan problem. Primjerice, u Sloveniji su se osobe koje nemaju stan same organizirale i sad su partneri u dijalogu. Ne možemo imati Vladu koja sve zna i koja će nama sagraditi stanove i podmiriti stambene potrebe. Kao da očekujemo nekakav hokus-pokus”, rekao je Gojko Bežovan, profesor na zagrebačkom Pravnom fakultetu i stručnjak u području stanovanja i stambene politike.

Bežovan ističe kako je ključno o ovom problemu progovoriti na razinama gradova, no ističe da nema kapaciteta institucija da se time bave pa ne vjeruje da se problem može riješiti u kratkom roku jer je čitav nekretninski sektor u rukama tržišta. “Vidite kamo nas je to dovelo, do spekulacija na tržištu i toga da ljudi sele iz ove zemlje jer ne mogu doći do stana”, kaže.

Bežovan upozorava kako koncepti priuštivog najma nisu uspjeli u Sloveniji, Mađarskoj i Slovačkoj, iako ističe kako se u Hrvatskoj nude veće naknade za vlasnike pa je moguće da bude rezultata, no pitanje je koliko će to biti cjenovno učinkovito.

“Moj tim i ja zagovaramo kratkoročnu pomoć. Jedna od najugroženijih skupina naših sugrađana su podstanari u privatnom najmu. Potrebno je razviti program subvencioniranja najamnina i troškova stanovanja”, rekao je Bežovan i dodao: “Neki kažu kako bi to povećalo cijene najma, ali nisu svi najmodavci gulikože. Među najmodavcima ima ljudi kojima je stalo da imaju urednog najmoprimca koji dobro živi u njihovom stanu.”