Iako se još donedavno činilo kako cijene stambenih nekretnina barem usporavaju rast, posljednji podaci su nas demantirali. Hrvatska se po rastu cijena stanova i dalje nalazi pri samom vrhu među državama članicama Europske unije, a u trećem tromjesečju 2025. cijene stambenih kvadrata skočile su po najvišoj stopi još od početka 2023. godine. Posljednji podaci Državnog zavoda za statistiku govore kako su cijene stambenih objekata u trećem kvartalu prošle godine bile u prosjeku 13,8 posto više nego godinu prije.
Posljednji put je tako visok međugodišnji porast zabilježen u prvom kvartalu 2023. godine kad je godišnji skok cijena bio 14 posto. U međuvremenu, sve do prvog tromjesečja 2025. činilo se kako kontinuirani rast cijena stanova ipak usporava, no tada je došlo do preokreta i rast je opet počeo ubrzavati. Svi oni koji se nalaze u poziciji kupnje prve nekretnine – za vas nemamo dobre vijesti. Cijene ni ove godine neće padati, a samim time ni famozna priuštivost stanovanja neće biti veća. Nekoliko je razloga za to.
Prvo, suprotno uvriježenim stavovima, u Hrvatskoj se još uvijek gradi premalo. U 2024. izgrađeno je oko 16.500 stanova, dok smo u rekordnoj 2007. godini gradili približno 25 tisuća – dakle, oko 50 posto više nego danas. Istodobno, potražnja i ukupna likvidnost tržišta znatno su veće nego tada. Dakle, ponuda je, posebno kvalitetnije novogradnje, daleko ispod potražnje. Ključ je u optimizaciji i ubrzanju administrativnih procesa kako bi se projektni ciklusi skratili. Kad smo već kod toga, probajmo se prisjetiti koliko su koštali stambeni krediti prije 20-ak godina. A i nisu se odobravali tako lako… A danas?
Sve sistemski važne banke još početkom prošle godine snizile su kamatne stope. One sada iznose oko tri posto, nerijetko i manje od toga. Iako je HNB nedavno postrožio kriterije, potražnja za “stambenjacima”, koliko se može čuti, uopće nije pala. Dakle, građani su očito odlučili iskoristiti povoljne tržišne prilike. Iz razgovora s onima koji na tržištu sudjeluju kao graditelji ili investitori, ali i s onima koji su u poziciji potencijalnog kupca, doznajem da prave prilike na tržištu brzo “odu”. Nije rijetkost pojava da se stanovi u nekoj zgradi prodaju i prije nego što ona bude dovršena. Kako smo došli do te situacije?
Europska središnja banka od kraja 2024. godine postupno smanjuje svoje ključne kamatne stope, što se različitim intenzitetom odražava na nacionalna tržišta stambenih kredita. Kako se to odrazilo na hrvatsko tržište? S jedne strane, prisutna je intenzivna konkurencija na relativno malom bankarskom tržištu gdje devet banaka kontrolira više od 90 posto tržišta. Ova koncentracija stvara snažan pritisak na smanjenje marži kako bi se privukli novi klijenti, posebno u segmentu stambenih kredita. S druge, uspješna integracija Hrvatske u eurozonu, koja je dovela do smanjenja premije rizika i omogućila bankama pristup jeftinijem financiranju.
Ovo je posebno važno u kontekstu relativno visokog rasta BDP-a koji je značajno iznad prosjeka eurozone. Jednostavno, na tržištu trenutačno ima više kupaca nego nekretnina. Jako puno kapitala traži stambene i komercijalne nekretnine, bilo za vlastitu upotrebu ili kao investiciju. S druge strane, ponuda je ograničena a novi projekti presporo dolaze na tržište, ispravno su detektirali situaciju analitičari Avison Younga. I dok je tako – cijene neće padati.
