Projekt razvoja golf igrališta Marlera predstavljen je koncem travnja ove godine kao jedna od najvećih greenfield investicija u hrvatskom turizmu. Riječ je o projektu gradnje golf-resorta svjetske klase, no isto tako i o projektu koji zahtijeva golema ulaganja u prateću infrastrukturu. Priprema projekta trajala je gotovo osam godina, a cijeli projekt je stajao na rubu propasti do dolaska Globe Trade Centrea. Dr. Siniša Slijepčević, voditelj projekta Marlera, u intervjuu za Poslovni dnevnik naveo je s kojim su se sve problemima susretali on i Dražen Ladić, suvlasnik i inicijator projekta te kako je probijen led za sve buduće ulagače i pronađen model razvojnog upravljanja atraktivnim zemljištem od samog početka, a bez apartmanizacije i devastacija.

Procjenjuje se da će projekt Marlera doseći cijenu od 100 milijuna eura, je li to točna procjena i što sve ulazi u nju?
Investicija će iznositi više od 100 milijuna eura. Oko 10 posto investicije je za gradnju u golf terena, dok je gotovo 15 posto investicije za gradnju komunalne infrastrukture, ne samo na našem području zahvata. Mi time gradimo komunalnu infrastrukturu općina Ližnjan i Medulin uključujući i sufinanciranje pročistača otpadnih voda za te dvije općine. Ako odete na plažu u Medulinu, iz hotela se na samo 20 metara od obale izlijevaju nepročišćene otpadne vode. Mi, eto, rješavamo i taj veliki ekološki problem.

Koliko ćete uložiti u radove izvan samog resorta?
U gradnju pročišćivača planiramo uložiti više od milijun eura. Od ukupnog troška infrastrukture, koji iznosi 15% investicije, najveći dio je za komunalnu infrastrukturu izvan obuhvata Marlere. Financiramo gradnju više od 2 km ceste u Ližnjanu, zatim nekoliko kilometara vodovoda, izgradnju velike trafostanice – rasklopišta koju će koristiti dobar dio Istre, oko 4 km srednje naponske mreže, te spomenuti pročišćivač. Zatim sufinanciramo gradnju kanalizacijske mreže za općinu Ližnjan, kao i javnu rasvjetu. Treba reći i da će općina iz komunalnog doprinosa, koji plaćamo povrh svega toga, financirati druge vlastite projekte, primjerice, planirano proširenje vrtića u Ližnjanu, kojem kronično nedostaje kapaciteta. Nadalje, proračun općine ćemo povećati više od pedeset posto samo našim godišnjim davanjima, uključujući boravišne takse, komunalnu naknadu te ostale poreze.

Koliko su ekološki zahtjevi utjecali na povećanje troškova?
Najviše će nas stajati drenaža golf-terena, koja povećava trošak gradnje terena za gotovo deset posto. Napravili smo zatvoreni sistem drenaže koji je ekološki ključan za ovaj projekt te možda najrestriktivniji uvjet u projektu. Na drugim terenima, u slučaju većih padavina, odvodnja se obično napravi tako da se malo nagne rough i voda odvede u niži dio golf terena između rupa. Mi to nismo smjeli napraviti. Svu vodu sa greenova i teeova, koji se tretiraju s pesticidima, skupljamo te kontrolirano odvodimo nazad u naš sistem navodnjavanja. Znači, napravili smo cjevovod koji prekriva cijeli teren, a riječ je o nekoliko desetaka kilometara drenaže. Naš dizajner je rekao da nikad prije nije vidio takav projekt.

Koliko ste do sada potrošili?

Do sada smo već uložili, dakle potrošili u gotovini, više od četiri milijuna eura. Vrlo brzo ćemo imati značajnija ulaganja. Imamo ugovor s Vladom Hrvatske i ispunili smo sve uvjete iz tog ugovora uključujući početna ulaganja u komunalnu infrastrukturu, ishođenje lokacijske i zatim načelne građevinske dozvole, te reguliranje odnosa s lokalnim vlastima.

Kakva je situacija sa zemljištem?
Imamo ugovor s Vladom dobiven na javnom natječaju, koji nam daje pravo da koristimo zemljište na Marleri. Na lokaciji je u vlasništvu Hrvatske 94 posto zemljišta, no još nismo stupili u posjed zemljišta da bismo mogli započeti s radovima. Treba još obaviti niz tehničkih stvari u Uredu za upravljanje s imovinom.

O čemu je točno riječ?
Treba objediniti neke čestice, do kraja provesti parcelacijski elaborat, i tako dalje. Dat ću vam jedan primjer: država se sporila oko nekoliko čestica na Marleri s Arena turistom. Prošle godine u veljači je konačno pravomoćno završen taj spor u korist države. Do danas se Hrvatski fond za privatizaciju još nije upisao u zemljišne knjige kao vlasnik u skladu s pravomoćnom presudom. To su sve tehnički preduvjeti koji se mogu obaviti u tjedan dana. Nije riječ o dozvolama, pregovorima ili ugovorima, to je sve riješeno. Sve što nam treba je da jedan službenik u Uredu za upravljanje imovinom tjedan dana radi na našem predmetu. Moram reći da imamo veliku pomoć Agencije za promicanje izvoza i ulaganja u rješavanju tih preduvjeta za početak gradnje.

Hibridni pogon

Elektrifikacija bez punjača: kako MG Hybrid+ pojednostavljuje svakodnevnu vožnju

Premium oprema

Udobnost postaje sve važniji kriterij pri odabiru novog automobila

Kada je bilo najkritičnije vrijeme za ostvarenje projekta, kada se najviše činilo da neće uspjeti i zašto?
Najkritičnije je bilo prošle godine u ljeto, mogu o tome otvoreno razgovarati. Imali smo lokacijsku dozvolu koja je istjecala početkom siječnja 2007. godine, a nismo je mogli produljiti zbog Uredbe o obalnom pojasu. Do siječnja 2007. morali smo podnijeti zahtjev za sljedeći korak, izdavanje načelne dozvole. Tada, u srpnju 2007., poduzeće većinskih vlasnika, Tanner & Haley Destination Club, proglasilo je stečaj u SAD-u. Imali smo pred sobom golem posao izrade glavnog projekta koji je bio na početku, a projekt je bio bez sredstava. Dražen Ladić i ja smo tada intenzivno pregovarali s investitorima o preuzimanju projekta i ulaganju znatnih sredstva u projekt koji je još bio vrlo rizičan. Ugovor s GTC-om, koji je ušao kao većinski vlasnik u projekt, potpisan je 15. rujna te smo zatim intenzivno četiri mjeseca, s našim glavnim projektantima APZ-inženjeringom, praktički zaključani u ured projektirali i rješavali sve moguće tehničke probleme.

Kolika je konačna cijena komunalnih doprinosa i kako je utvrđena?
Za objekte ćemo platiti komunalni doprinos u skladu s zakonom, koji se računa množenjem kubika bruto razvijene površine sa 128 kuna po kubiku koliko je naknada za našu lokaciju u Ližnjanu. Taj iznos nikad nije bio upitan. Upitno je jedino koliko će iznositi komunalni doprinos za golf. Postojeći zakoni i pravilnici kažu da se on plaća množenjem površine terena u m2 s iznosom od 128 kuna, što je golem iznos koji ni mi niti itko drugi ne može za takav projekt platiti. No isto tako, Općina može taj iznos smanjiti svojom odlukom. Preporuka Istarske županije je da se komunalni doprinos za takve terene plaća paušalno u bitno manjem iznosu. U našem slučaju to bi iznosilo 200 tisuća eura, te vjerujemo da će ta preporuka Županije, koja nije obvezujuća, postati standard u Hrvatskoj.

Zemljište je većim dijelom u vlasništvu države, dobili ste koncesiju u godišnjem iznosu 1000 kuna po hektaru za igrališta za golf, riječ je o dobrim uvjetima?
Sam iznos doista nije velik, no tu treba istaknuti nekoliko činjenica. Golf sam po sebi je infrastrukturna investicija koja uopće ne vraća uloženo. Investiciju vraćaju smještajni kapaciteti. Kapacitet našeg resorta od 800 kreveta je uz to ograničen Studijom o utjecaju na okoliš. Nadalje, nama koncesijski ugovor daje pravo zakupa na 40 a ne 99 godina koliko je uobičajeno, dok istovremeno imamo cijeli niz obveza koje vrlo mnogo stoje, posebice ulaganja u komunalnu infrastrukturu. Vrlo je teško bilo pronaći investitora koji se bio spreman obvezati na sve ono što nas ugovor s državom obvezuje. Sve što mi moramo platiti, poput gradnje infrastrukture, a zatim kasnije velike cijene vode za navodnjavanje, bez ikakvih olakšica i subvencija, mnogo su lošiji uvjeti nego oni koje ima tipičan investitor u golf u Turskoj ili Portugalu. To sve stoji iza te cijene.

Da bi ovaj, ali i svi ostali projekti za golf tehnički bili izvedivi, izmijenjeno je jedanaest zakona i pravilnika, ispunjeni su svi uvjeti zaštite okoliša, prikupljeno je više od 70 raznih suglasnosti i više od 300 potpisa. Može li se reći da ste vi probili red za druge investitore u Golf?
Ne samo za investitore u Golf. Primjerice, dio zakona i pravilnika o šumama bit će vrlo bitni za realizaciju projekata poput Brijuni rivijere. Pomažemo osmisliti cijeli taj proces: znači kako država može radi razvoja upravljati sa svojim iznimno atraktivnim zemljištem od samog početka a da se ne dogodi “apartmanizacija”. Pomažemo odrediti kako podesiti zakon kako bi se ograničilo uništavanje prostora i istovremeno potaklo investiranje. Tu doslovce mi probijamo led.

Koliko vam dosadašnje iskustvo koristi u vođenju projekta Marlera?
I dosad sam sudjelovao na projektima koji su bili vrlo zahtjevni. Primjerice, krajem 2001. smo moji kolege i ja imali osam tjedana da restruktuiramo najveće osiguravajuće društvo u Češkoj. Zadatak je bio jednostavan: u tom roku zaustaviti pad udjela na tržištu, koji se dotad strmoglavo smanjivao po stopi od 5 posto godišnje. Uspjeli smo u tome, te smo u manje od dva mjeseca bitno promijenili poslovanje poduzeća s više od 10 tisuća zaposlenih. Gotovo petogodišnje međunarodno iskustvo rada na mjestu konzultanta te menadžera u poduzeću McKinsey & Company, što Jack Welsh u svojoj knjizi zove “olimpijskom medaljom u svijetu businessa”, fantastičan je trening. Nadam se samo da će to iskustvo biti dovoljno za moj najveći izazov do sada, borbu s neefikasnošću državne uprave da bi napokon započeli s gradnjom golf resorta Marlera.

Siniša Slijepčević

Doktorirao je primijenjenu matematiku na Sveučilištu u Cambridgeu, Velika Britanija. Uspješno je vodio, te sudjelovao u restrukturiranju vodećih poduzeća u desetak europskih zemalja kao Project Manager za jednu od vodećih svjetskih konzultantskih kuća McKinsey & Company. Osnivač je ureda McKinsey & Company za Hrvatsku u Zagrebu. Bio je savjetnik ruske vlade u razvoju strategije turizma za Crno more. Od početka 2006. vodi projekt Marlera Golf. Docent na Prirodoslovno-matematičkom fakultetu u Zagrebu.

Marlera

Marlera sadržava resort za golf koji će osim terena imati i smještajne kapacitete te dodatne sadržaje, nalazi se uz morsku obalu na zemljištu površine 130 hektara. Od toga je 114 hektara predviđeno za igralište za golf sa 27 rupa, a 14 hektara za gradnju hotela, 27 vila te 40 apartmana s ukupnim smještajnim kapacitetom od 800 kreveta. Hotel će biti u kategoriji 5 zvjezdica sa 170 soba, a u resortu će biti dodatni sadržaji poput wellnessa i spa te kasina.