Vlasnik poljoprivredne površine od dva hektara podijeli je na 50 čestica po 400 kvadrata i proda, a novi vlasnici podignu montažne ili kamp kućice te čekaju da se prostornim planom to promijeni u građevinsko zemljište. To je tipična matrica za postupanja u Istri, posebice u Rovinju gdje se bespravna gradnja na račun smanjivanja poljoprivrednog zemljišta, u nedostatku građevinskog zemljišta u sklopu prostornog planiranja, otela kontroli lokalnih vlasti. U većini takvih slučajeva već je došlo do formiranja građevne čestice pa je bitka za poljoprivredni zemljište tamo zauvijek izgubljena. Ipak, unazad nekoliko mjeseci iste situacije više nisu moguće temeljem nove odredbe Zakona o poljoprivrednom zemljištu. Na inicijativu pojedinih JLS-ova (između dva čitanja) uvedena je zabrana parcelacije ispod jednog hektara zemljišta. Iznimke su infrastrukturni projekti i nasljeđivanja.

“Razlog donošenja ove odredbe je u funkciji zaštite poljoprivrednog zemljišta i ruralnog prostora od devastacije – divlje gradnje koja se događa, a najviše je zamijećena na području Istre i Dalmacije. Moraju se stvoriti jasni okviri kako bi se poljoprivredno zemljište zadržalo za funkciju za koju je namijenjeno, a to je poljoprivredna proizvodnja”, stav je resornog Ministarstva poljoprivrede. Nema razlike između situacije u kojoj se želi kupiti parcela okućnice od susjeda koji želi prodati tek dio, odnosno ne i onaj dio koji će možda ući u građevinsku zonu, jer želi napraviti parcelaciju da bi dio ostao u građevinskom području od npr. prodaje vinograda u Zagorju, jer zakon više nigdje ne dozvoljava da se čestica manja od 10.000 m2 podijeli na više manjih čestica. Nastalo bi usitnjavanje, što je tvrde u suprotnosti s politikom Vlade i Ministarstva koji potiču okrupnjavanje i povećanje veličine poljoprivrednog posjeda. Međutim, iako povratak na raniji režim očito nije moguć, jer RH ima politiku okrupnjavanja poljoprivrednog zemljišta, puno je nejasnoća i s tim u vezi, a na probleme u praksi upozorava Hrvatska komora ovlaštenih inženjera geodezije, pa tako i na recentnom okruglom stolu organiziranom na ovu temu, u okviru godišnjeg geodetskog okupljanja. Vrijeme će pokazati, uvjereni su pripadnici ove struke, da zabrana parcelacija neće spriječiti nelegalnu gradnju, a stvorit će nove probleme npr. u rješavanju imovinsko-pravnih odnosa.

“Mi smo apsolutno protiv nelegalne gradnje”, ističe predsjednik Komore Adam Agotić napominjući kako im je cilj da se u prostoru uspostavi red, ali umjesto navedene zabrane, skloniji su drugim alatima, a imaju nekoliko ideja i o kojima bi htjeli provesti javnu raspravu.

U ovoj fazi naš je prioritet razjasniti sve nejasnoće koje se tiču postupanja, a nakon što skupimo podatke kroz primjenu i jednom cjelovitom analizom istih u drugom koraku predložiti potrebne intervencije”, kaže Agotić.

Kako po novome tretirati situacije kad je primjerice unuk naslijedio zemlju od pradjeda, ali ona nije ušla u ostavinsku raspravu, jer se ovaj zakon ne poziva na zakon o nasljeđivanju, što znači da je puno širi pojam nasljeđivanja, tek je jedno u nizu pitanja koja treba riješiti. Primjer je i postupanje sa šikarom. Kod određivanja pojma ostalog poljoprivrednog zemljišta čl. 3. Zakona, po njima nije jasno je li šikara zapušteno poljoprivredno zemljište koje je moguće privesti svrsi po zakonskom kriteriju i stoga podliježe zabrani parcelacije ili je ona trajno izgubila svoju poljoprivrednu namjenu, što bi značilo da se može provesti parcelacija. Struka svakodnevno traži odgovore, a Agotić ističe da su uspjeli na ovoj temi okupiti predstavnike tri resora – poljoprivrede, pravosuđa i uprave te graditeljstva, kao i Državne geodetske uprave, te su prezentirali potrebu za standardizacijom postupanja kroz tumačenja koja vrijede za cijelu zemlju.

Ne mogu ovjeriti elaborate

Naime, problemi koji su buknuli u praksi tiču se vlasnika i suvlasnika na velikim česticama za koje se više ne može provesti dioba, a zatim i glede odgovornog postupanja pri izradi geodetskog elaborata koji se katastarski ne može ovjeriti ako nije u skladu sa zakonom, pa su po njima potrebna pojašnjenja kako bi primjena bila jedinstvena. Karakteristični primjeri su slučajevi kojima obiluje Dalmacija: na velikim česticama upisanima u katastar, i to s jasno vidljivim pojedinačnim posjedima na terenu, više je desetaka vlasnika koji zbog zakonske zabrane više ne mogu razvrgnuti suvlasničke zajednice, provesti izmjere i ostalo jer bi se radilo o malim posjedima.

Ako su građani vlasništvo nad takvim česticama stekli darovanjem, a ne nasljeđivanjem, također su hendikepirani, a pitanje je hoće li se provoditi sudske presude donesene prije zakonskih izmjena, ili će građani morati voditi nove postupke vezano za utvrđivanje vlasništva na određenoj čestici. Radi se o sudskim postupcima koje stvarni vlasnici vode kako bi sudskim putem uspjeli ishoditi vlasništvo 1/1 na dijelovima katarskih čestica koje čine velike gromade, s desecima ili čak stotinama stvarnih posjednika, a koji svoje vlasništvo nemaju ni uknjiženo. To su tužbe za utvrđivanje vlasništva u kojim sud nalaže da se u korist vlasnika formira nova čestica, no pod velikim su upitnikom glede provedbe. S jedne strane, zapravo sve je jasno – takve presude više nisu provedive jer su u međuvremenu postale nezakonite, a sad će po svemu sudeći, oni koji su uspjeli takve presude dobiti, a nisu uspjeli izraditi geodetski elaborat i provesti presudu prije promjene zakona, morati ulaziti u nove postupke. Pod upitnikom je kakvi će biti uopće rezultati takvih novih presuda, jer geometrijska dioba (parcelacija), kažu u Komori više nije moguća.

‘Stranke čekaju, sve stoji’

”Očekujemo sastanak u što skorijem roku kako bi se sve razjasnilo. Stranke čekaju i sve stoji, a svoje nezadovoljivo iskazat će prema ovlaštenim inženjerima kojima je bitno zakonito postupanje”, kaže Agotić.

Očito raste broj upita koji su na čekanju jer se ne zna može li se po njima postupati. S druge strane, geodetska komora, nakon stupanja zakonskih izmjena na snagu uputila je Ministarstvu poljoprivrede listu pitanja. Odnose se kako na pitanje komasacije, tako i parcelacije.

U resoru poljoprivrede ističu da se radi na pripremi odgovora, a za pojedina pitanja potrebno konzultirati i druga tijela državne uprave. Međutim, poručuju da će se inženjeri morati prilagoditi zakonskim izmjenama, a po nekima nije posrijedi mala prilagodba, ako se uzme u obzir da je čak 80 posto prihoda geodeta u Istri zadnjih godina generirano iz parcelacije poljoprivrednog zemljišta, dakle sudeći po potražnji divljoj gradnji ne bi bilo kraja.

U Komori pak ističu da se ne bore za svoj posao, a pokazatelj toga je broj elaborata koji ukupno gledano raste iz godine u godinu. Očekuje se da će obujam geodetskog posla jako porasti slijedom obveze iz višegodišnjeg Programa katastarskih izmjera građevinskog područja RH, jer je ovaj projekt ujedno najveći projekt u geodeziji u RH od kada je osnovana država, odnosno toliko je to ogroman posao da će svi njihovi kapaciteti oko toga se trebati angažirati da se provede u predviđenom roku.