Kako do stana životno je pitanje praktično svake generacije koja je živjela ili želi živjeti u gradu. Danas na to pitanje nikada nije bilo teže odgovoriti, cijene kvadrata nevjerojatno su visoke, na razini velikih europskih metropola, kupovna moć niti blizu mogućnosti praćenja takvih cijena.

Rezovi

Poznati avioprijevoznik smanjuje broj letova za Split

Modela omogućavanja mladim ljudima da dođu do vlastitog krova nad glavom ili se zbrinu na neki drugi način, praktično nema. Sve je ostalo u rukama tržišta. Profesor Pravnog fakulteta Gojko Bežovan vjerojatno je naš najveći stručnjak za stambenu politiku pa smo od njega potražili odgovore što učiniti u ovakvoj situaciji, posebno u trenutku kada je na javnom savjetovanju prijedlog Zakona o priuštivom stanovanju.

Imali smo već programe poput priuštivog stanovanja, POS-a, pa stanova za znanstvene novake, no očito je da takvi projekti nisu dali željene rezultate. Zašto?

POS je jednim dijelom utjecao na financijalizaciju stambenog tržišta, u okviru POS-a čestu su se gradili nekvalitetni stanovi, kao što su se i projektirali stanovi za kojima nije postojala odgovarajuća potražnja, a nikada nismo proveli potrebnu evaluaciju da učimo iz dobrih primjera kojih je bilo. Dobronamjeran, profesionalni kritički pristup nije u tome bio nimalo dobro došao. Studenti arhitekture organizirali su konferenciju na tu temu na početku POS programa, ozarenih lica dolaze u moj kabinet, stavljaju me u program konferencije, potom zovu i kažu da im je ministar rekao da neće dati novce za konferenciju ako ja budem jedan od govornika. Rekao sam im da se ovim uče pameti te neka znaju što ih čeka u životu. Imaju još takvih primjera iz novijeg vremena, ali nema se smisla hvaliti svojim neuspjesima!

Srećem ih i danas, ugledni su arhitekti, kažu kako i dalje nema rasprave o problemu stanovanja, bez otvorenih i zauzetih rasprava nema napretka u ovom ni drugim područjima. Nismo mogli napraviti niti raspravu o subvencijama stambenih kredita koji su izravno utjecali na rast cijena stanova i financijalizirali stambenu potrošnju. Imamo dramatična iskustva, naslijeđe, sugrađane koji su stradali u stambenim kreditima u švicarskim francima gdje su banke ta potraživanja prodale utjerivačima dugova. Pri tome nismo imali vladu koja bi rekla – čekaj malo, pa to su naši građani.

Pitanje je onda čemu nam država služi? U Mađarskoj, umjesto da se građane u takvim slučajevima izbacuje iz stanova, te je stanove otkupljivala država i omogućila da ljudi nastave u njima živjeti. Zašto to nismo napravili i mi? Naše vlasti ne daju da se s njima razgovara o prevažnim pitanjima za život građana. Oni u javnim medijima organiziraju “rasprave” i određuju tko će im biti sugovornici. Nažalost, za veći dio medija ovo je PR tema! Primjeri stambenih programa u Dubrovniku, Slavenskom Brodu, Varaždinu i drugdje mediji ne prate.

Stanovi za znanstvene novake koji su se gradili, recimo, na zagrebačkom Borovju bili su svrsishodan projekt. Zašto je nestao iz javnosti?

O tome smo radili istraživanje, do podataka službeno nismo mogli doći, nego smo ih nabavili ispod stola. Kada odete tamo onda vidite i zašto – nekvalitetno izvedeni radovi. Odveli smo tamo i kolege iz inozemstva koji su u Zagreb dolazili na studijske boravke. Opominjuće je, država nema kapacitete za učinkovitu i djelotvornu provedbu ovakvih projekata! No, imamo i pozitivan primjer u Zagrebu zaklade koja je sagradila zgradu i dala stanove obiteljima s više djece. Taj projekt je jako solidaran i funkcionira. Da smo imali zainteresiranu vlast, ona bi napravila repliku takve stambene zgrade na većem broju različitih lokacija u gradu Zagrebu kako bi se izbjegla segregacija, a podmirili bismo rastuće potrebe ranjivih skupina.

Imamo primjer zaklade koja je doniranim novcima građana sagradila studentski dom za studente slabijeg imovinskog stanja. Velike stambene politike u Beču, Švedskoj, Britaniji nastale su iz malih filantropskih inicijativa kao što su ove u Zagrebu. Ne povećava se broj studentskih soba u Zagrebu, to je zapreka školovanju onima iz provincije i onima koji nemaju obiteljsko zaleđe. Nije li čudo da studenti nisu prosvjedovali pred bivšim domom Ivana Meštrovića na Trgu žrtava fašizma koji je vraćam HAZU-u i prijeteće zjapi prazan već godinama? Nedavno su stranci, odnosno CEB, Razvojna banka Vijeća Europe, radili istraživanje o problemu stanovanja studenata u Zagrebu. O tome nisu konzultirali relevantne dionike, čak ni Sveučilište. Pitamo ih za rezultate koji bi po nama trebali biti javno dostupni, ne dobijemo očekivani odgovor!

Intervju

“Do 2030. želimo učvrstiti METRO kao ključnog partnera hrvatske gastronomije”

Praktični format

Praktična, brza, dostupna – kako je mala trgovina postala velika u našem svakodnevnom životu

Poslovne brojke

Zbraja se dobra turistička godina: Na Makarskoj rivijeri 5,9 milijuna noćenja

To je samo jedan od primjera kolonizacije, dolaze nam “eksperti” i isporučuju uličnu razinu mišljenja i preporuka o problemima stanovanja koji su duboko povijesno i socio-kulturno ukorijenjeni i teško ih je strancima razumjeti. Međutim, zaslužujemo biti kolonizirani, nismo napravili interdisciplinarni kvalificiran uvid u jako složene stambene probleme s kojima su suočeni naši građani. Moj tim radi na projektu “Monitoring i evaluacija Nacionalnog plana stambene politike”. Nesvrhovita studija koju je Ekonomski institut isporučio ministarstvu svjedoči o našim nekompetencijama. Nadam se kreativnom dijalogu na ovu temu po skoroj objavi naše analize.

Spominjali ste u nekim istupima i nedostatak samoorganiziranja građana u potrebi za stanovima.

U drugim se zemljama građani koji su stambeno nezbrinuti samoorganiziraju. Imaju i organizacije koje zagovaraju i promiču njihova prava, oni potiču dijalog, predlažu rješenja. Iz ovakvih inicijativa nastali su brojni uspješni projekti, to se posebno odnosi na razvoj stambenih zadruga. Mi, nažalost, nemamo takvih inicijativa, nesuradljive vlasti na građane gledaju kao na svoju klijentelu. O problemu stanovanja nije raspravljala Skupština Grada Zagreba, Sabor, niti gradska vijeća, za njih kao da ne postoji stambena kriza.

Ali stambena kriza je i u Njemačkoj, ne vidimo nekakvih signala da je problem tamo riješen.

U Njemačkoj na tome ozbiljno rade. Kad su predsjedali Unijom 2020. godine jedna od prioritetnih tema koji su odabrali bilo je stanovanje. Mene su pozvali da napravim čak produbljeni izvještaj o Hrvatskoj. Tada sam imao priliku dobro upoznati njihove stambene programe. Poznajem slučajeve naših migranata koji rade u Njemačkoj, dobili su socijalni stan od 90 kvadrata, imaju dvoje djece, na dobitku su oni i njemačka država! Njemačka iskustva se naprosto ne mogu prenijeti. Imamo jako krhku institucionalnu infrastrukturu, nemamo kapacitirane institucije koje su u stanju nešto napraviti, nemamo povjerenje građana.

Trebamo odlaziti na mjesta gdje su ovakvi problemi već ranije stavljeni na dnevni red i gdje su vidljivi pozitivni pomaci, a ona nisu tako daleko, treba otići u Ljubljanu, Bratislavu, Budimpeštu, to su iskustva koja nama mogu biti korisna. Kao voditelj poslijediplomskih studija Upravljanje gradom i Priprema i provedba EU projekta u ove gradove odveo gotovo 200 studenata na studijska putovanja. Inženjera Karla Vargu je 1919. Gradsko poglavarstvo poslao u Prag da prostudira praksu gradnje malih stanova, što je poslije bio poticaj za gradske stambene programe.

Slovenija bi nam mogla biti uzor, oni to već odavno rade, stambenu strategiju usvojili su još od 90-tih godina, imaju nacionalni stambeni fond u koji su u početku usmjerili sredstva koja su dobili od prodaje društvenih stanova. Sada su napravili ambiciozan program gradnje javno najamnih stanova u kojima će se plaćati ekonomska najamnina koja će biti priuštiva, za one koji je neće moći plaćati bit će im subvencionirana. Stambene strategije imaju i manji gradovi. Za ove projekte koriste EU novce, mi ih ne koristimo, kao da nemamo stambenih problema. U Sloveniji se računa na odgovarajuću ponudu priuštivih stanova kako bi se utjecalo na cijene stanova na tržištu, odnosno cijene stanova u prodaji i cijene stanova u najmu.

Zašto država ne uvažava mišljenja strukovnih udruga koje joj zapravo nastoje pomoći, vidjeli smo recentne primjere zagrebačkog GUP-a i novih zakona koji se tiču prostora i gradnje?

U slučaju GUP-a to je dio “političkih sukoba” između državne vlasti i grada Zagreba. Kod nas se urbanističko planiranje dugo držalo reliktom socijalizma! Gotovo da nemamo civilizacijskih kompetencija da se uspješno bavimo urbanom komasacijom. Sada to Vlada hoće napraviti odozgo! Moj tim radi na razvoju eksperimentalnog projekta urbane komasacije, na konkretnoj lokaciji. Strukovne se udruge ne doživljava kao pouzdane partnere, nemamo tradiciju i kulturu dijaloga i suradnje! Teško je predvidjeti ishode takve politike. Država bi trebala napraviti odgovarajući okvir kojim bi se pomoglo manjim sredinama, nemamo kapacitet institucija koje bi se time bavile.

Kada se osvrnemo na Zagreb, gradi se zgrada u Podbrežju, kažu – to je za priuštivi najam. Neodrživo je takav projekt raditi uz PDV od 25 posto. Moralo se tražiti smanjenje PDV-a na pet posto. To su prakse u drugim zemljama. Nema se o tome s kime razgovarati. Tu je i nova politika na prazne stambene nekretnine na području cijelog Zagreba od pet eura po kvadratu. Ustavno načelo kaže kako se porezni sustav temelji na načelima jednakosti i pravednosti! Pa je li pravedno naplatiti pet eura po kvadratu na Tuškancu i negdje na rubu, u Sesvetskim selima, gdje možda nema ni kanalizacije ni vode niti asfalta?

Pored toga, investitor koji gradi na građevinskoj parceli bez infrastrukture mora o svojem trošku napraviti svu infrastrukturu, na te poslove platiti poreze, da bi onda to darovao gradskim tvrtkama. Povrh toga, investitor mora platiti komunalne doprinose kao da je imao svu infrastrukturu! Međutim, investitori se ne usude otvoriti dijalog na tu temu jer se boje da će doći u nemilost. Moguće će novo poduzetno vodstvo HUP-a otvoriti ovu temu te prepoznati svoje koristi i odgovornosti glede priuštivog stanovanja za potrebnu im radnu snagu. Priuštivo stanovanje je ulog i u jačanje konkurentnosti gospodarstva i mobilnost radne snage. Isto tako, problem stanovanja nije samo problem mladih.

Uskladištena je

Trump: Imamo dogovor! Venezuela će nam isporučiti do 50 milijuna barela nafte, prihode će kontrolirati SAD

U Zagrebu ističu kako neće povećavati cijene komunalija, međutim, Zagreb živi na renti glavnoga grada. Svi žele doći u Zagreb ne bi li se okoristili tom rentom. Zatim, kažu kako se neće povećavati cijene domova za starije. Onda i vi i ja, i svi ostali, na račune nasljednika, onih koji su u povlaštenom smještaju u državnim domovima, uplaćujemo svaki mjesec naš novac. Nitko u javnosti ne pita o cijenama i povećanju cijena u privatnim domovima. Ovu temu, kao ulog u priuštivost stanovanja i pravednije društvo, još uvijek se ne usuđujemo otvoriti.

Nisu svi građevinski projekti uspješni, imamo brojnih lokacija gdje su projekti započeti pa napušteni. Što mogu lokalne samouprave napraviti po tom pitanju?

Kada se govori o ulaganju u tržište nekretnina, imamo primjere nedovršenih zgrada gdje su još davno investitori otišli u stečaj, na Utrinama pored vojarne ili na kraju Harambašićeve, a ni to nisu jedini objekti u Zagrebu i drugdje. U europskim gradovima postoji praksa da ako investitor ode u stečaj i projekt se ne dovrši u određeno vrijeme, postane opasnost za okoliš, ljudima koji tamo žive dovedena je u pitanje sigurnost i kvaliteta života, onda projekt preuzima grad. Grad je na neki način vjerovnik u takvim projektima, zbog plaćanja komunalnih doprinosa, naknada i slično. Da imamo takvu praksu grad Zagreb bi u nekom kraćem roku mogao doći do pristojnog broja javno najamnih stanova. Nagodbom bi se mogli preuzeti ti objekti i staviti ih u funkciju stanovanja.

Ne bi li jedno rješenje koje bi zadovoljilo i tržište i tražitelje stanova bili novi stanovi napravljeni za najam?

Kako graditi stanove za najam uz toliko visoki PDV-e? Mi smo ograničeno tržište koje u fokusu nemaju inozemni institucionalni investitori. Pitanje je kakva bi bila održiva potražnja za stanovima s tržišnom najamninom. Moguće, za dio poslovnih ljudi koji dolaze iz inozemstva i kao privremeno rješenje za dio imućnijih domaćih ljudi. Poznato mi je jedino da je Grawe osiguranje imalo ograničeni broj stanova za tu namjenu u Zagrebu, ali nisu dalje nastavili s tim projektom. Naprosto, jednostavnije je graditi i prodavati dok potražnje ima, a ima je iako je sada nešto slabija, nego se baviti upravljanjem i održavanjem objekata za najam.

Modeli udjelničarstva u vlasništvu zgrade modeli su za razvijene zemlje, nije mi poznato da su se takvi modeli radili u post-tranzicijskim zemljama. Mi ne možemo prenositi švicarsko iskustvo stambenih zadruga. Možemo imati tip stambenih zadruga koje bi bile vlasničkog tipa i tu se mogu postići određeni rezultati, osobito u ruralnim područjima i na rubovima gradova gdje bi se gradile obiteljske kuće. To bi bilo svrhovito. Sada je u javnom savjetovanju Zakon o priuštivom stanovanju i ima samo 26 komentara, a prema interesu bi se očekivalo da će ih biti puno više. Svakako, ulaganja u javni najam jedan su od poželjnih odgovora na stambenu krizu u našim gradovima.

Mogu li se uopće svi problemi koje smo ovdje nabrojali riješiti samo jednim zakonom?

Ne, ne mogu! U ovom području sad ćemo imati inflaciju propisa. Imamo ozbiljan problem financijalizacije stambenog tržišta, u stanove se ulaže ne da bi se u njima živjelo, ne da bi ih se davalo u najam, nego da bi se očuvala vrijednost kapitala. To su izvjesni oblici očitih špekulacija. Očekivao bi se ozbiljniji interes Ministarstva financija kako bi se doskočilo tim praksama. Dio stambenog fond je turistificiran. Vidjet ćemo učinke poreza na nekretnine. Imamo kontekst obnove potresom porušenih područja, koristimo europski helikopterski novac koji je generirao visoku inflaciju, kao i sav europski novac koji dobivamo kroz razne programe, a to je snažno prisutno u sektoru stambene i poslovne gradnje.

Tamo su sada zaposleni svi mogući kapaciteti građevinske industrije, dolaze strani građevinari, nikada nisu toliko profitirali. To je snažno utjecalo na rast cijena stanova u novogradnji, kao i na cijene stanova općenito. Vrijednost radova je precijenjena i više od 30 posto, keramičari zarađuju više od arhitekata. Kako to i kada vratiti u normalu? Dok imamo takvu situaciju onda nema izgleda da ćemo nešto ozbiljnije napraviti u području priuštivog stanovanja, osobito kada je u pitanju gradnja novih stanova. Međutim, više vjerujem da se problemi mogu riješiti inicijativama nego zakonima.

Nedavno sam na promociji knjige mog kolege u organizaciji Glasa Koncila predložio da bi Crkva u Zagrebu dati dio svoje nekorištene imovine, od građevinskog zemljišta do zgrada, razvijajući programe socijalnog poduzetništva, ulažući u opće dobra, u svrhe stambenog zbrinjavanja. Dio sugovornika za koje očekujem da im je dano čitati znakove vremena, ne prihvaća tu ideju, zapravo ne vidi da nas je vrijeme pregazilo. Izvraćam se argumentacijom o uzdarivanju onih koje bi pomogli, snažnim rastom povjerenja u Crkvu, nagovaram da bolje javnosti predstave što su učinili na tom i drugim poljima. Očito je, moje ideje ne prolaze, ni kod Vlade, ni kod Grada Zagreba, a niti kod Crkve!